我国房地产税收制度的论述

湖北省孝感市地方税务局 李智芬

我国房地产税收制度的论述

湖北省孝感市地方税务局 李智芬

房产税是一个相对比较综合的概念，其本身是房产行业经济发展的重要表现，且与房产经济运动相关联的所有税收都属于房地产税收范围。房地产税收可能会涉及到房地产的流转以及保有等环节，影响到十二个税种。我国经济的不断发展势必会推动房地产行业税收制度的变化，同时也会影响我国房地产发展的整体水平。因此，本文针对我国房地产税收的发展历程与现状进行分析与阐述，研究发现现行的房地产税收制度在多方面存在的弊端与漏洞，最终提出了未来我国房地产行业税收制度改革的对策与方法，以期提高我国房地产行业的发展水平，为我国房地产行业平稳健康快速发展奠定基础。

房地产 税收制度 问题 对策

近些年来，我国经济发展迅速，房地产行业也伴随着经济的不断进步而逐步发展起来。2003年8月国务院就颁布了相关文件，将房地产行业列为我国国民经济支柱产业，这就足以看出，房地产行业的发展直接影响到我国的社会经济发展水平。此外，近些年来我国居民的收入水平提高，因此许多人对房产的需求程度也在不断提升。个人拥有房地产数量的增加以及对个人房产面积的扩大，都足以说明我国房地产行业有着极其广阔的市场发展空间。但也正因如此，许多投资者看到了房地产行业所蕴藏的巨大商机，盲目进行房地产投资，使房地产行业出现了一系列问题，造成房地产市场的混乱与无序。过度投机、房价暴涨，这都足以看出我国房地产行业发展潜在的危险，以及与之相配套的税收制度严重滞后。所以当前房地产行业税收制度已经不足以支持我国房地产行业的发展要求，房地产行业商品化发展速度需要更为健全的税收制度作为保障。故而，房地产税收制度改革已经成为当前百姓以及国家普遍关注的重要问题。

1　当前我国房地产行业税收制度的发展现状及存在的问题

1.1发展现状

当前，我国房地产行业发展速度相对较快，但不得不说近些年来已经逐步呈现出饱和以及瓶颈状态。如果不及时对房地产行业及其相关税收制度进行改革，势必会阻碍我国房地产行业的长久进步与发展，对我国国民经济发展造成严重影响。从当前我国房地产行业税收制度发展现状来看，我国现行的房地产税收制度框架还沿用着1994年全面税收改革之后形成的框架结构，其税种涵盖13种。这就足以看出，近些年来实际我国在房地产行业所进行的相关制度改革是比较缓慢的，且始终没有形成与之相配套的税收制度。长此以往，必然影响我国房地产行业发展。

1.2税收问题

1.2.1立法层次偏低导致税收权利过分集中

当前我国房地产税收制度缺乏一定的权威性，究其原因是我国在立法方面对其的引导相对较少。缺乏立法引导的房地产税收制度必然没有相对稳定的发展空间。针对大部分税收制度来看，绝大多数都是由国务院制定，甚至许多都是在很久之前就已经制定，且一直沿用下来的。这样必然会出现法律上的滞后性，且本身已经不再符合我国社会主义市场经济的发展要求与目标。房地产商品化发展速度日益增加，如果不能及时进行法律支持，必然无法促进房地产实现资源的优化配置。税收权利主要集中于中央，并不能够将地方性房地产行业发展速度提升，地方在房地产行业发展过程中所能体现出的积极性与意义便荡然无存。

1.2.2体系混乱且不够健全

目前我国在税收、费用等方面还缺乏健全的体系对其进行约束和完善，所以往往会出现重复征税的现象，这对于房地产行业发展格外不利。一般而言，房地产税收制度除了基础正税之外，还有其他相对复杂的收费标准。比如房屋租金需要征收5%的营业税，之后针对房屋本身还需要征收12%的房产税。当房屋需要进行转让的时候，还需要按照相关收入征收33%的企业所得税，甚至还需要按照取得进行土地增值税征取。这样重复缴税不利于房地产行业发展，且不合理的税收体系只会使得经济发展陷入停滞状态。

1.2.3税收种类存在不合理现象

依据现有税种进行分析，不难看出我国房地产税收制度存在明显特点，即流转环节税收种类相对偏多，对这一环节造成的赋税相对沉重。而在房地产保有环节则需要承担相对较少的税收。正是因为这种税收种类的不尽合理，使得流转环节税费相对集中，这也必然会使得一些新建房产的成本增加。而开发商需要承担的税费价格偏高，也只能通过增加房价的形式，提高整个房产价格。居民在进行房屋购买的过程中会承受较大压力，甚至一些过高的房价导致居民望而却步。不仅居民没能买到心仪的房子，同时也造成了商品房的限制，对房地产行业发展造成严重的滞后影响。

1.2.4对税费计算不够科学

目前我国所实行的房地产税收制度中，对税费的计算存在严重不合理现象。税收并不会因为土地价值发生变化而使得价值与收益同样发生变化，这就会无法客观反映出土地伴随着时间流逝所体现出的价值与差别。沿用历史成本进行计税，必然会造成与市场的脱节。从而使得税收计算过程失去科学性，税收金额失去了公平。

1.2.5税收优惠范围相对宽泛

我国目前征税的范围比较狭窄，对税收方面的优惠还是相对比较宽松的。尤其在征收对象的选择上，大多数只是局限于城市、县城地区，而广大农村以及国家机关、军队等，都是由国家进行财政拨款，从而成为了我国免税收队伍的一员。这样的过分优惠也很容易形成社会不公平现象，许多纳税人感觉到自身所受到的不公平待遇，就很容易出现心理抵触纳税的心理，从而不利于整个市场的公平，对国家税收聚财作用的体现不够明显。

1.2.6相应的税收工作配套设施不够健全

我国在税收配套工作方面的配套服务力度相对较弱，这主要是因为与税收相配套的工作设施不够健全。比如许多税收管理部门出现了分散管理现象，税种的设计也相对复杂，这就会使得一些税务管理部门的工作积极性降低，同时也会滋生社会逃税现象的出现。

2　未来我国房地产税收制度改革的对策与方法

2.1对物业税内容进行完善与填充

将城市房地产税以及房产税归纳到物业税当中，可以有效实现对物业税内容的填充，对各种税种进行整合，避免了税种繁多、重复缴税现象的出现。所以，将房地产税以及房产税统一合并归纳到物业税当中，这对于纳税人而言，可以将内外税制进行统一。将目前从价计征与从租计征方法统一为从价计征，按照不容地区或者不同用途，进行不同价格的税率制定。从整体而言，可以按照不同省市，或者不同自治区进行划分，确定出符合该地区特点与实际情况的税率。这样的形式可以有效兼顾各地区发展情况，也可以将宏观调控权利集中到中央手中，对维护社会稳定以及促进我国税收改革具有重要意义。

2.2对城镇土地使用税进行取消处理

原先存在的城镇土地使用税，其本身就是违背公平原则的，并且与地租在许多时候有着一定的重合性。从经济学角度来看，当前我国经济处于市场经济发展背景之下，故而土地作为一种生产要素，进入到市场当中，而国家则是土地的使用者，或者是产权主体。这时候，使用土地的人员已经向土地使用者缴纳了地租，必然无需再次缴纳与其性质相同的城镇土地使用税。因此，取消城镇土地使用税是符合我国社会发展要求的，对我国房地产行业进步与发展有着重要作用。

2.3将耕地占用税改为农地占用税

将耕地占用税改为农地占用税，是房地产在取得环节所进行的税收改革。现存的耕地占用税其征收对象主要是占用了耕地进行房屋建设，以及从事非农业建设的个人或集体。因此，这时候所要求的耕地范围比较狭窄，以目前状况来看，仅仅将其归纳为种植农业作物的土地。所以，这会滋生一种乱用土地的不正之风，对我国农业发展、土地资源保护都是极其不利的。而将其归纳到农地占用税当中，则可以有效保护农地资源，也可以将一些相对繁琐的税费类型进行简化。征收税费的范围以及农业用地所包含的范围相对扩大，包括传统耕地、森林、草地、水田、农田等。只要是用于非农业用途的，都需要进行农地占用税征收。按照不同地区的不同地理位置、土地肥沃程度等进行费率测算，这样可以实现农地征税方面的公平与公正，是进行房产税收改革的重要举措。

2.4实行契税改革

所谓契税，就是指在土地或者房屋进行买卖、赠与、交换或者出现任何原因的产权转移时，必须要让双方制定相应的契约。而契税则是向房地产承典人所征收的一种税费形式。其改革方向主要就是将本不适用于国企以及集体性企业的契约转变为适用于所有人，将不适用于继承以及房产抵债等行为的房产转移行为，进行征税处理。在个人进行房屋购买的时候，也可以实行税收减半政策。对于城镇居民第一次购买公有住房的，则可以实行免税政策。

2.5适当进行遗产与赠与税开征

遗产税和赠与税也应该适当进行征收，这不是为了增加财政收入，而是有效促进社会公平的举措。目前我国在税收方面所实行的政策显示，遗产税是按照总遗产进行税制征收的。也就是说对于死亡者所留下的所有财产进行征税，并不考虑这些遗产如何进行分配。实际上这样的征税形式确实降低了税收管理的成本。

另外，适当进行遗产税以及赠与税征收，实际上也可以将我国几千年来传统的遗产继承观念进行剔除。通过这样的形式可以使得人在生前进行消费，也避免了后人因为继承财产出现纠纷，或者因为财产家业而在社会竞争中有失公允。某种程度上看，这样的形式是社会财富进行合理分配与消费的重要形式，也是促进第三次分配的重要举措。

2.6对土地增值税进行停征处理

土地增值税的出现是伴随着房地产行业发展应运而生的。其出现的原因是为了有效提高中央财政收入，且可以有效对土地价格进行抑制，避免房地产行业出现过热现象，从而影响了房地产行业与市场的规范性。但是当前，这一宏观调控目的已经基本达成，所以土地增值税征收也应该适当进行调整与改变。这样可以有效避免黑市出现，也可以避免逃税行为影响土地增值税的收入。所以，从房地产行业长久发展的角度来看，停止征收土地增值税，是促进我国房地产行业进步的重要税收制度改革对策。

3　结语

房地产税收制度改革可以有效促进房地产行业的发展，同时配套的税收改革制度实际上也是确保房地产经济平稳发展的必然举措。因此通过税收制度改革，可以将我国政府宏观调控政策渗透到房地产市场的发展的过程中，从而提高我国国民经济的发展速度，为我国房地产行业快速进步和我国财政收入增长提供保障。

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F812.42

A

2096-0298(2016)11(a)-154-02

李智芬(1979-)，女，湖北孝感人，硕士，湖北省孝感市地方税务局规费管理科。