住宅小区车位归属问题的探讨

摘 要 《物权法》第74条为处理“车位纠纷”提供了法律依据，而且充分考虑业主的利益，尊重“意思自治”，但有关“应当首先满足业主的需要”的规定显得过于原则，实践中是缺乏可操作性的，并且逃避了约定不明确或者没有约定情况下的车库归属问题，这是它的失误之所在。法律对住宅小区车位归属规定的不明确是引发矛盾纠纷的根源，住宅小区的车位到底是属于开发商、住宅小区业主还是物业公司？法律规定不明确、权利归属不清楚，直接伤害的是业主的切身利益，也阻碍了房地产市场的健康而稳定发展，给国家的经济社会生活和公共管理带来很多难题。因此，应尽快完善相关法律制度，依法明确住宅小区车位车库的权属。

关键词 地面停车位 地下停车位 住宅小区 车位车库归属

作者简介：热衣拉·亚生努日，和田师范专科学校助教，新疆师范大学法学院硕士研究生在读，研究方向：民商法。

中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2016）02-061-02

随着我国经济的迅速发展，人民生活水平的不断提高，私家车的数量不断增加，导致城市土地日益稀缺，进而出现了城市住宅小区业主与房地产开发商或物业管理公司，因停车位的归属不明确而发生的纠纷日益增多的现象。如今城镇建筑必须有足够的停车位。对于这一问题，有些国家的法律明确规定，区分所有的建筑物必须保证有足够的停车位。而有些国家甚至规定，两居室的房屋必须要有一个停车位，三居室的房屋必须要有两个以上的停车位。然而对于我们国家的实际情况来讲，有的家庭有好几辆车，两个车位都不够，有的家庭一辆车也没有，也不用买车位。所以把车位统一划给每一个业主也是不可行的。

我国《物权法》第74条明确规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”此规定为了“车位纠纷”的处理提供了法律依据，并且充分考虑到了业主的利益，也尊重“意思自治”，但是《物权法》关于“应当首先满足业主的需要”的这个规定过于原则，缺乏可操作性，并且逃避了约定不明确或者没有约定的情况下车库的归属问题，这就是其失误之所在。

一、住宅小区停车场所的法律属性

（一）停车库概念

地上停车库是指开发商在得到《建设规划许可证》后，在小区地而划线分割标明停车区域，作为社会的停车库为了方便住宅小区业主的停车。而地下停车库是指开发商利用附属于建筑物的地下空间，建造的停车库。

（二）停车场的法律属性

住宅小区的停车位应属于建筑物区分所有权中共有部分，是附属于建筑物的，是具有辅助效用的从物。如果当业主准备出售房屋时，停车位也理应一起出让，因为从物所有权是附随主物所有权一起转移的。对于停车位的保留，开发商应与业主共同协商，如果没有约定，住宅小区的停车位就以从物跟随主物将所有权利一并转移。我们从如今的房地产市场情况分析可知，界定地下停车库的法律归属尤其重要。房屋买卖会涉及到建筑容积率的问题，但往往建筑容积率仅涉及到土地使用权，它是由地面建筑物来分担的，而地下停车位因是建设在建筑物的地下部分，不影响建筑容积率的，也不分摊土地使用权面积。所以，既然地下建设的停车库并不分摊土地，理应作为从物附随主物一并转移所有权，开发商无权自己处分。

二、住宅小区的停车场共有权的法律性质

一般业主认为，对于住宅小区的停车库，应当按份共有。因为各个业主对建筑物所拥有的面积不同，所以对于属于住宅小区公共设施的停车位也根据自身享有的面积份额来分摊，并且按照自己的份额来缴纳物业管理费。但也有业主认为，既然住宅小区的停车位是属于所有业主的公共设施，就应该所有业主共同共有，对于物业管理费，也是由所有业主分摊，而不是根据各自面积来分担，理应等额分摊，所有权人享受公共设施的所有权，不应该根据所有权大小而有所区别。

三、住宅小区停车位归属权纠纷的原因

（一）《物权法》中关于住宅小区停车位归属权的相关规定存在缺陷

我国《物权法》当中对于第74条“首先满足业主需要”的规定不明确，因此，学者们对此持有不同的理解。其中有的学者认为，“首先满足业主的需要”就是业主对于车位享有优先使用权，在没有满足业主需要的情况下，无论第三人提出什么样的条件，开发商都不得首先将车位出售给第三人。有的学者则认为，“首先满足业主的需要”是指开发商对于住宅小区停车位只能向第三人进行短时间出租，而不能进行长期出租或出售。还有学者认为，物权法中的“首先满足”应该是在一定条件下满足业主对停车位的需求，而不是业主在同等条件下优先出售与购买，也不是自目满足业主对停车位的需求。可以通过业主或业主委员会与开发商针对停车位的使用或购买问题进行协商来尽可能满足本小区内业主对停车位的需求。

（二）住宅小区停车位数量有限，供不应求

随着私家车数量的激增，开发商在建设住宅小区停车位时明显估计不足，没有停车位的业主只能占用公共道路，给住宅小区内其他业主的出行带来极大的不便，因为抢占停车位而产生的纠纷也时有发生。为了避免住宅小区内业主之间的矛盾，开发商就必须增设停车位。然而，地下停车场费用高，开发商和业主都不想分担这笔费用，如果增设地面停车场，则又碍于上地面积有限，导致不能集中建设。因此，这一问题并不能在短时间内彻底解决，业主的权利得不到根本保障。

（三）停车位“只卖不租”，激化矛盾

开发商在利益的驱使下，将建成的停车位以高价出售给小区业主，但是由于价格不合理，许多业主则更加偏向于“以租赁代替购买”。然而，如果住宅小区业主大会或业主委员会约定采用出租方式，将对开发商产生极为不利的影响。至此，便会产生一个“开发商卖不出去，业主租不到”的矛盾现象。也正是由于出售停车位利可图，我国关于住宅小区停车位的一些潜在问题也逐渐浮出水面，如有些开发商不能完成建设合同中约定的停车位数量；有些开发商则将建好的停车位用于其他用途；还有些开发商为追求更大利润，不能优先满足住宅小区业主的需求，而是把停车位卖给出价更高、更愿意接受的住宅小区以外的其他人等。开发商的这种做法，使得业主与将他们作为自己的对立面，开发商与业主之间的矛盾也一触即发。

（四）物业服务不到位，业主心存怨言

由于物业服务企业的制度不完善，物业服务人员的素质得不到提高，物业服务不规范，停车场环境恶劣、业主车辆排放无序，甚至出现地下车库无人管理现象，尽管很多住宅小区都建有大型停车场，但是上述问题一旦出现，再加上物业管理部门并不能及时给予处理，这就使得业主并不能感觉到“物有所值”，相反，业主会感觉自己所交的物业管理费并没有换来相应的物业管理服务。

四、住宅小区停车位法律完善

《中华人民共和国物权法》已经实行，关于住宅小区停车位的法律权属以及其相关问题的规定亦已起步。笔者提出以下建议，以期对物权法的更为完善提供一些有益的借鉴以及帮助。

（一）明确规定住宅小区停车位归属于全体业主所有，并且完善与之相关的配套的登记制度

1.住宅小区的停车位并不是依附于建筑物的专有部分，而是独立于建筑物专有部分之外， 属于全体住宅小区业主所共有。但是，我国立法中关于停车位归属权问题的规定还不够明确，这致使业主和开发商把停车位的所有权和使用权相混淆。对于他们通过出售、出租或者附赠等方式取得的应该是停车位的使用权，而非所有权。因此，我国立法应该明确禁止开发商在没有修建住宅小区建筑物共有停车位的情况下，独立开发停车位进行营利活动。当然，在规划配套建设标准之外由开发商多建的车库，开发商拥有其所有权。

2.在登记制度上，笔者的观点是，住宅小区地面的停车位应该在业主所取得的土地使用证上面加上注明，住宅小区的地下停车位在登记制度上，也可以采取在土地使用证上加上注明的方式予以公示。地面的停车位和地下的停车位之所以采取在土地使用权证上加以注明的方法，就是因为其权利的来源是土地使用权。这样注明以后，可以表明地面和地下的停车位与土地使用权之间的关系，使得其权利的归属问题更加清晰化。

（二）住宅小区业主优先享有使用权

在住宅小区内的停车位尚且不够本住宅小区内业主使用的前提下，外来人员不得使用该住宅小区内的停车位，若发现住宅小区以外的其他任何人使用本住宅小区的停车位，或所有停车位的，业主委员会就有权向开发商追究责任，维护本住宅小区内业主的权利以防止开发商通过向住宅小区业主以外的其他人出售或出租停车位而获取高额利润。就停车位相关问题业主委员会与开发商发生冲突的，应先进行调解，双方就相关问题达不成调解时，业主委员会甚至业主可向法院提起诉讼。业主委员会或业主也可直接提起诉讼，维护自己的合法权益，以达到优先使用的目的。

（三）加大开发商对停车位建造的监控力度

针对我国小区内“车多位少”的现状，一方面我国在加强关于修建适当停车位的法律建设、约束开发商及其相关人员的行为的同时，另一方面，政府有关部门也应该建立完善的奖惩机制，以激励业主针对小区内停车位不足问题进行积极举报，经依法查明的，政府相关部门应采取强制措施，勒令开发商建造合同中约定的停车位数量，以满足住宅小区业主的现实需求。

（四）创新管理思路，寻求新技术，化解公共空间停车位的治理难题

由于住宅小区公共停车位严重供求不足，有学者认为“停车位”具有“公共物品”性质，是与“衣食住行”商品一样性质的必需品，其不足会为日常生活带来很大的困扰。在公共空间严重不足，住宅小区停车位严重供不应求的前提下，应积极创新管理思路，借助新技术，化解公共空间停车位的治理难题。

即便是到了晚上，住宅小区内也经常有空闲停车位，但有很多业主仍因为无处停车而烦恼，这也暴露出了信息共享不通畅的问题。而信息技术的发展能很好地解决这一难题。可以采取建立住宅小区停车位信息管理系统这一思路，在住宅小区大门设置终端，每个停车位设置信息牌，有停车位的业主可以将自己停车位闲置的时间、地点通过终端显示给门卫，没有停车位的业主可以通过终端显示系统寻找适合自己的停车地点。对于短时让渡停车位的业主给予一定补偿。这个补偿费用应低于社会车辆收费标准。

此外，还可以通过修建立体停车位、创新其他管理思路化解停车难题。住宅小区停车位问题难以解决是由于多方面的原因所导致的，其中法律法规的缺失无疑在其中有着重要影响。由于社会发展的快速性以及在发展过程中产生问题的不确定性，使得具有相对稳定性的法律在一定程度上会落后于社会的发展。这要求我们法律工作者要以身作则，从客观实际出发，在实践中发现问题解决问题，查漏补缺，完备法律法规，从而推动我国立法司法实践的发展。希望本文提出的法律对策能够为解决因住宅小区停车位而引发的纠纷提供帮助，相信随着立法的不断完善，公民素质的不断提高，住宅小区停车位的法律纠纷问题会得到切实的解决。

参考文献：

[1]许尚豪、王仰光.小区停车位权属分析.法学论坛.2007（1）.