金茂商业新版图

龚小锋

从华润到中粮再到中化，中化集团董事长宁高宁对商业地产的野心从未停止。今年1月5日，宁高宁走出中粮大厦，并同时空降中化，第三次成为央企掌门人。

近日，宁高宁为中化旗下的金茂商业站台，在业界的聚焦中又一次回到了舞台中央，这是其执掌中化集团近半年后的首次公开露面。这位被誉为“红色摩根”的“国企放牛娃”，在商业地产领域是教父级别的人物，曾一手缔造出华润万象城、中粮大悦城等知名品牌，并推动了大悦城的上市。

金茂商业缺乏像大悦城那样的主打品牌，但宁高宁称，将着力打造中国金茂旗下的商业地产板块，这给业界带来广阔的想象空间。该公司也趁势提出了“轻重资产结合”、“择机上市”、“到2018年实现管理面积超过200万平方米”等目标。

宁高宁的第三座城

在华润万象城、中粮大悦城之后，宁高宁给金茂商业起了一个全新的名字——金茂览秀。

这一名字取自杜甫《望岳》诗篇中的两句——“造化钟神秀，阴阳割昏晓”和“会当凌绝顶，一览众山小”，“英文名叫mall of splendor，是一个神奇、创造和人的浏览欣赏在一起的，是用一览众山小的眼光来看风景秀丽的世界。”

宁高宁爱读书。当年大悦城的名字，就是宁高宁夜读《论语》时，读到“近者悦，远者来”时，忽然有了灵感，释义为“创造喜悦和欢乐，使周围的人感到愉快，并吸引远道而来的客人”。

如今，宁高宁要造第三座城。览秀计划到2018年实现管理面积200余万平方米，并具备上市条件。在他看来，金茂要做的就是重视消费愉悦的本质，将金茂商业的业态扩大到消费型、娱乐型、体验型。

览秀城的业态分成了四类。首先会自主研发儿童娱乐业态“酷乐星球（Kids Planet）”，引进国内外的游艺设备，打造亲子家庭娱乐体验中心。其他三种最重要的业态是当地特色餐饮、特色运动休闲品牌和全新情景零售中心。

不过，目前来看，上述业态仍属于传统范围。尤其在万达宝贝王、新城多奇妙等儿童娱乐品牌迭出之际，金茂并未抢占先机。儿童娱乐产业还面临着投资回报周期长、前期投资额高的问题，此前万达宝贝王就经历过多次调整。

但宁高宁坚称会提供一个不一样的思路。“金茂往前走，就必须要进行创新，而且这个创新应该是突破性的，不是简单地把楼改一下颜色，或者在里面搞一些活动。过去购物占60%，现在购物占40%，可能还要降，但是体验越来越多，现在继续做一个big box把人赶进去比较难。”宁高宁近日表示。

瞄准上市之路

金茂在酒店和写字楼板块起步最早，但在商业综合体领域仍然属于新人。尽管它在商业综合体的探索最早可以追溯到2005年，以上海城市地标金茂大厦的商业裙房——金茂上海J·LIFE为起点。

但真正开始走专业化和规模化的道路，要到2013年。这一年，该公司成立了专门的商业事业部。在成立之初即制定了“三年体量翻番，五年具备上市条件”的战略目标。

几年来，金茂商业聚焦中国金茂已进入的五大区域，重点深耕上海、北京、深圳等一、二线核心城市，旗下筹开和运营商业项目体量达到80万平方米。

宁高宁正式到中化上任后，对地产板块十分重视。在金茂于3月份举办的业绩发布会上，中国金茂总裁李从瑞曾公开表示，“宁总对中化集团下属的地产板块会坚定不移地支持，加速、加快发展。”

据金茂内部人士透露，他和李从瑞在两周的时间内跑遍了金茂旗下的地产项目。2月19日，宁高宁曾赶赴上海调研，李从瑞、金茂酒店总经理张辉、金茂商业总经理任艳华等陪同在侧。

在那一次调研中，宁高宁的首站便是金茂商业和金茂酒店。一个颇值得玩味的细节是，金茂商业的员工向宁高宁献上一副对联，以表达金茂商业谋求发展的愿景：上联是“轻重并举谋发展”，下联是“服务再造助升级”，横批是“上市必达”。

按照规划，览秀到2018年实现管理面积200万余平方米。也就是说，在两年的时间内，览秀要实现管理面积翻番，并且具备上市的条件。“我们会积极发挥中国金茂在金茂酒店资产上市、资产证券化等方面的成功经验与融资能力，按照上市的路径要求，积极谋划商业资产的早日上市。”李从瑞近日说。

对于金茂商业登陆A股还是港股，该公司相关人士表示，不排除A股上市的可能，但是A股上市难度比较大，未来会根据资本市场的诉求来决定上A股还是港股。

尴尬局面

当下的中国商业地产，正在经历历史性的转折和阵痛。全国购物中心进入结构性供给过剩阶段，产生了招商难、开业难、运营难等诸多问题，商业延迟开业、低开业率、高空置率成为行业新常态。

中国商业地产联盟秘书长王永平认为，现在商业地产外部市场环境比较复杂，与宁高宁当年打造万象城和大悦城时，已经有很大不同，商业地产挑战大于机遇。

第一太平戴维斯近日的数据揭示了这一竞争激烈的惨况：目前全国已经开业的购物中心逾4000家，2020年将有1万家。每销售12.8亿平方米里，商业只为1.7亿平方米，占12.3%，存在过剩压力。此外，消费疲弱、电商等因素也加剧着冲击。

金茂并不具备太大规模优势。由于起步较晚，目前旗下管理和运营商业项目约80万平方米，虽具备了一定的规模体量和竞争优势，但与万达、华润等标杆企业无法相比。

整体而言，金茂商业的体量相对较小，即便是定位为城市型商业中心的金茂汇，单项目体量也多保持在10万平米左右的规模，而金茂湾及J·LIFE的体量则更小。

相较于万达、华润产品线的整齐划一，金茂商业的布局略显繁复，缺乏像大悦城那样的主打品牌，这家公司旗下涉及的产品线多达四条，包括定位为城市商业中心的金茂汇、以社区商业为主的金茂湾购物中心以及分别对应商务配套和旅游地产商业的J·LIFE。

除了规模处于劣势外，盈利水平上，金茂商业也称不上领先。按照2015年年报，万达商业、华润置地和大悦城在租赁运营收入上分别为135.82亿元、47.76亿元和21.84亿元。金茂为12.53亿元，相对占比较低，其中，租赁收入绝大部分贡献来自写字楼。

相当长一段时期内，金茂商业要打开局面并不容易，其业绩主力贡献依然靠开发销售。关于中国金茂未来3年的目标，金茂方面表示，在去年的基础上，到2019年销售金额达到800亿元。其中开发销售、持有运营与金融服务等三项业务收入占比贡献为7：2：1。

李从瑞此前表示，2016年要完成360亿元的签约销售，其中有300亿元来自二级开发，还有60亿元是一级开发。而在《2015年度房企销售金额TOP100》中，中国金茂销售额过300亿元，排名第27位。

资本运作突破瓶颈

要在2018年达到200亿平方米的管理面积，就意味着金茂商业不能走寻常道路。它提出的合作和轻资产输出，都将是未来扩张的有效方式。据李从瑞介绍，公司将重点甄选5-8家大中型国企进行深度合作。

在金茂的投资人队伍中，新华保险、美国华平投资、新鸿基以及新加坡最大的主权财富基金GIC等资本大鳄赫然在列。

熟悉宁高宁过往经历即可知，从华润、中粮到现在的金茂，新加坡最大的主权财富基金GIC与宁高宁均保持着良好的合作关系。华润曾和GIC结成战略合作伙伴并成立合资公司开发大连万象城，但是在宁高宁离开后终止。到了中粮，GIC成为大悦城走向轻资产化的重要推手。

在5月19日，GIC董事总经理孙建军出席金茂发布会，更打开了两家深度合作的想象空间。这意味着，GIC又追随宁高宁，成为了金茂做商业地产的金主，而金茂也把轻资产管理服务的输出列为发展战略之一。

根据金茂商业释放出来的消息，未来公司会以委托管理为主，包括操盘、包租操盘、合资经营模式为辅的资产管理输出模式。这已在公司内部着手进行。

宁高宁的手腕远不止于此，在并购上，或许会成为金茂商业版图最不可预知的惊喜。在就任中粮董事长的11年间，宁高宁主导了超过50起的并购，从最初重组新疆屯河、收购华润生化、华润酒精，到最近两年将全产业链延伸至国际市场。

宁高宁对中粮进行全产业链的整合改造，使得其资产从598亿元人民币飙升至719亿美元。现在的中化，是比当年的中粮更为庞大的巨型航母。

目前，中化的主营业务涵盖能源、农业、化工、地产、金融五大领域，是全球500强企业，是中国四大国家石油公司之一、最大的农业投入品一体化经营企业。2015年，中化集团以总营收806.35亿美元，位列全球五百强105位。相比之下，中粮集团总营收仅为405亿美元，位列272位。

克而瑞研究中心分析师沈晓玲认为，在地产业务上，金茂企业战略还会转向金融、服务等方面，而且未来可能会将集团旗下的住宅、商业等业务统一为金茂控股，整合集团业务，使其形成协同效应。