回A房企阵营强大

龚小锋

无论是私有化还是借壳上市，从来不是一件容易的事，好像长征，路途漫漫，时不时还有雪山泥潭之险。但这些困难并不能阻挡房企回归A股的决心。

尽管进展缓慢，仍不断有新的房企加入回A这一阵营。而像万达这样执行力超强的企业，则率先公布了私有化方案。不过，由于A股IPO排队企业已达数百，房企回A的正式进展可能要到年底甚至明年初才有实质性突破。

回A阵营扩大

继富力、万达之后，近两年备受关注的深圳黑马龙光地产回A，已是箭在弦上。

龙光地产6月1日发布停牌公告，称公司即将发布一份根据香港公司收购及合并守则刊发具有内幕消息性质的公告。两月前，龙光地产的控股公司龙光基业才买入国企壳资源中国嘉陵，市场分析认为，此次龙光地产停牌拟与分拆资产回A股上市有关。

无论是千亿房企还是百亿黑马，低估值、低股价是内房股共同的痛，龙光地产，这家市值仅150亿港元的房企也是如此。过去两年重仓深圳的战略，使得龙光名震全国，但在行业分化加剧、地价不断被抬升之际，在资本市场，龙光地产需要更多话语权。

在北京，首创置业在第七次回归A股的路程上也迈出了一大步。6月3日晚，首创置业发布公告显示，公司耗资42.01亿元从控股股东首创集团及其附属公司收购四个地产项目，这被认为是首创在回归A股的艰辛路途上的重要一步。

根据协议内容，首创置业将从上述卖方手中收购东环鑫融、鎏金置业、重庆润智和沈阳昊华持有的首创大厦、北京大兴黄村一级开发、重庆首创渝阅和沈阳首创·琥珀湾四个项目。这四个项目对应的收购代价分别为15.67亿元、21.49亿元、2.1亿元及2.75亿元。

目前，首创集团已明确将首创置业作为公司房地产业务的惟一平台，首创置业和首创集团在业务上划分更为清楚。在这之后，首创集团的地产业务将逐步注入首创置业。

根据首创置业董事局的规划，公司要保持复合增长率30%，并定下2018年实现销售额600亿元的业绩目标，解决资金问题是目前首创置业要完成既定目标的关键所在。

万达急了

一向动作快速的万达，也正式公布了详细的私有化计划。

5月30日，万达商业地产在港交所发出公告，称大股东万达集团提出私有化，以每股52.8港元收购公司全部已发行H股，交易作价达344.5亿港元（约合人民币291.8亿元）。

万达最终给出的要约收购价较此前48港元/股的报价有了10%的上浮，而48港元/股也是万达商业一年多以前在港股上市时的定价。不惜再度加码提高要约价，足以说明万达商业回归A股的急迫程度。早在本月初，就有媒体报道称为减轻阻力确保私有化成功，万达正在考虑提高万达商业私有化的要约收购价。

花旗银行报道指出，每股52.8元的私有化价格“可以接受”，但较其2016年预估每股资产净值折让41%，而较同期预估每股账面值溢价1.8%，并“不令人兴奋”。德意志银行也对此发表研究报告称，本年至今内房股平均表现低迷，此次收购作价不高但尚算合理。

日前，万达投资关系处对外证实，万达集团正向招商银行和中金公司贷款307.8亿港元，以备对冲345亿港元私有化存在的变数。

值得一提的是，此前的私有化模式被定义为控股股东出资将小股东手中的股份买回，让被收购上市公司除牌，由公众公司变为私人公司。但这一次，万达商业很可能不走这条老路，而是创新私有化的新模式，即大股东不出资参与私有化，由机构认购股份筹备私有化资金，完成上市公司退市。

近日，王健林在央视《对话》专访中提到，几乎所有的私有化都是由大股东发起，而且大股东收购，但是这一次大股东没有拿一分钱，“我们不参加这次私有化。所有私有化的钱，我不借钱，我也不负债，首先协议签得很清楚，不为这些投资者担保，你们看好，自己进来，我们不承担任何费用。”

这一协议让投资者趋之若鹜。此前有消息称，若万达商业在退市满两年或2018年8月31日前（以较晚者为准）未能够在A股主板市场上市，大连万达集团将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

也就是说，万达为促进万达商业的私有化，已经身背对赌条约，一旦不能在约定的时间内上市，万达集团或将付出一笔不小的利息。

“私有化实现有难度。”国金证券香港董事总经理黄立冲说，之前很多私有化都是失败的，有三分之一的几率会成功，三分之二的几率会失败，所以万达商业私有化成功的几率是三分之一。

花旗银行也认为，万达完成私有化的困难重重，因交易达成需不多于10%投资者反对及超过75%投资者赞成。而基础投资者及部分机构投资者均可能投票反对该交易，据了解12名基础投资者的H股持股总量超过50%。

不管代价如何，万达显得义无反顾。王健林对于万达商业低估值不满的情绪已经到达高点。万达商业目前市盈率仅6倍左右，而上交所数据显示，截至5月30日，A股133家房地产企业平均市盈率为19.35倍，最近一年的市盈率则为24.58倍。

还值得一提的是，伴随着万达私有化进程加速，回归A股之时临近，万达集团加速减少地产业务比重，向文化、金融等行业转型有关。最近一段时间以来，万达出售物业的消息持续发酵，最有可能的接盘者被认为是花样年。

和时间赛跑

IPO对于万达等房企而言，将是一场与时间赛跑的竞赛。国内市场IPO最宽松的时间点已经过去，未来可能越来越严格，而房企IPO的难度相对更大。

从监管层的口径来看，对借壳上市这一路径的管控已经趋严。有媒体报道，上海接近监管层的未具名投行负责人称，监管层正在讨论修订重组办法，主要针对眼下花样翻新的规避借壳行为，新修订的规定对借壳上市更加严格，除了借壳条件二选一以外，可能也会把购买资产营业收入占比纳入到借壳标准。

一直有意于回归A股的恒大，前一段时间动作不断，还收购了嘉凯城和廊坊发展，被认为是借壳上市的前兆，但近期并无新动作。有外界评论称，当前借壳上市并不容易。

直接IPO成为更加可行的路径。5月25日，万达商业董事会秘书许勇在2015年度股东周年大会上表示，万达商业回归后将在A股上市，目前正在排队。这意味着，万达应该不会借壳上市。

不过，目前证监会门口排队IPO的企业超过700家，首创置业和万达商业想要发行A股，也需要加入这支庞大的队伍。首创置业近期对外表示，“从目前公司的进度来看，预计在2016年上半年完成A股的申报工作，进入到中国证监会的审核过程。但具体的事项需要根据相关政府机构审批确定。”

富力地产掌门人李思廉此前提及当下房企对回归A股不确定性的担忧。在他看来，中国股市疲弱，国内环境看得不是很清楚，因此“具体时间表还不确定”，而这已是富力第五次尝试在A股公开发行股票。

黄立冲认为，由于A股现在比较低迷，万达短期内回归A股的可能性不大，要顺利回归A股，至少也是一年之后，此外，万达体量太大，增发太多将会导致失血过多而砸盘。

不过，监管部门目前并未对借壳和重组一刀切，这为未来的资本运作留有空间。“A股应该欢迎万达商业这样的企业，打击借壳炒作其实是为万达这样的企业回归A股创造条件。”知名财经评论人水皮近日撰文指出。

在水皮看来，证监会规范中概股回归，清理的是乱象，而不是一刀切的封杀，针对的是互联网金融、游戏、影视、VR这类虚拟产业而非实体经济，“A股流血，是做件事”。