EVA在我国房地产企业价值评估中的应用研究

孙文静　张铎

[摘要]文章对EVA的应用背景、理论来源以及其研究目的和意义等方面做出了简单阐述，认为在我国现阶段，应基于EVA模型对房地产企业进行价值评估。

[关键词]EVA；房地产；价值评估

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625171

1研究背景

1978年改革开放之后，我国的房地产行业在摸索中不断前进，但总体发展较为缓慢。直到1998年，国务院下发了23号文件要求从下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。改革开放以来的第一次房改由此拉开了序幕，商品房开始进入居民住房消费市场，并在此后20多年间形成了房地产行业在国民经济中举足轻重的位置。但近些年来随着人口结构、经济转型以及城镇化减速等因素的影响，住宅需求中枢下移，房地产企业高利润、高成长和高杠杆的野蛮生长方式无以为继。而且人口城镇化趋势也不再支持地产行业继续高速发展，年新增人口自1987年以来已趋势向下，且城镇化速度自2010年以来也有所放缓；地产投资、销售、新开工增速均在下降。根据新浪财经提供的数据，国房景气指数近年来逐渐下跌，从2010年的10179下降到2015年的9335。但2015年以来的一连串政策都为房地产行业的复苏创造了极为有利的条件，央行一再降息、公积金贴息商贷、“二孩”全面放开等政策。在政策全面宽松的大环境下，对于房地产未来的发展，投资者需更加关注房地产企业的真实价值，谨慎投资。

进入20世纪90年代，美国和主要西方发达国家在公司治理领域逐渐形成一种主流的观点，认为管理的首要职责是为股东创造价值。尽管无论是企业界还是理论界，关于公司的目的是追求股东价值最大化还是追求利益相关者利益的均衡的争论还在继续，但作为一个不争的事实是，股东价值正在转变为评价企业的一个全球化的标准。而企业价值最大化与股东财富最大化并不是对立的，企业价值最大化是企业所有者和管理者共同追求的目标，这就要求企业管理层在确保公司持续性价值创造、承担企业社会责任的基础上，为全体股东创造最大化的财富，所以企业价值评估就显得尤为重要。

2EVA模型的理论来源

简单地说，企业价值等于未来各期自由现金流的折现。从度量企业价值的要求来看，传统的业绩度量指标——净利润、投资报酬率、股东权益收益率、市盈率、每股收益率等，都因为受到不同会计方法的影响忽略了资金的时间价值，存在一定的局限性。于是我们需要一个更加健全的指标，既要和企业价值存在天然的联系、能够说明价值的来源，同时又能对期间经营质量做出判断、对经营活动提供支持，从而便于依据该指标建立价值观。这个指标就是经济增加值，即EVA。基于EVA的企业价值评估，同时考虑到了企业的债务资本成本和权益资本成本，能更真实地反映出企业的价值、服务于企业的管理决策，弥补了传统评估方法的不足。

关于企业价值评估的研究可追溯到20世纪早期，距今已有100 多年的历史，在此期间企业价值评估理论一直是管理学家和经济学家们研究的热点，其理论也不断地丰富和发展。1983年，美国的思腾思特管理咨询公司首先提出了EVA的概念，并在其创办的刊物上发表了很多有关EVA的文章，EVA理论由此进入大众的视线并在理论界产生了巨大的影响。

3研究目的及意义

31研究目的

首先，通过实证分析表明利用 EVA 企业价值评估法来评估我国房地产企业价值的可行性。随着时代的发展，股东财富最大化的财务管理目标逐渐被世人所接受。这就需要运用科学合理的会计评价体系求出企业价值，而传统的价值评价模型由于存在各种弊端已经无法满足这一要求，于是 EVA 价值评估体系应运而生。EVA 价值评估体系拥有传统价值评估体系所不具备的诸多优势：因为其不但考虑了债务成本，而且将股权成本计算在内，强调的是企业的经济利润而不是会计利润。EVA 价值评价体系产生于20世纪90年代初的美国，经过多年的研究和实践已经变得十分成熟。在全球范围内，基于EVA的企业价值评估方法也被越来越多的企业所认可采用，其被可口可乐、西门子、索尼等400余家国际跨国公司采用。于是，思腾思特咨询公司在2001年登陆中国，但由于中国特殊的政治环境和资本市场与欧美国家有所差异，因此仅仅两年后思腾思特公司就以失败告终，关闭了其在中国的分公司。但EVA 企业价值评估法能否对我国房地产公司进行科学合理的评价，需要进一步的实证分析来证明。

其次，可以利用EVA价值评估法来准确的界定房地产公司的企业价值。利用EVA 对房地产企业进行价值评估时，可以较为清晰地了解到制约企业价值提升的主要因素，同时采取相应的手段改变这些因素以提高企业价值，也可以为广大的投资者提供指导意见。

最后，基于EVA来评估房地产企业，可以在评估过程中发现EVA价值评估法自身存在的缺陷，从而提出改进建议。

32研究意义

EVA 价值评价体系在西方的理论界和现实应用中都取得了巨大的成功，其在中国的推广虽然有过波折，但其科学性也越来越得到证实。因此，基于EVA评估法对我国房地产企业进行价值评估具有十分重要的实践意义。

第一，有利于促进企业间的兼并和重组。国家对于房地产行业的宏观金融政策调整、银行对于房地产行业信贷政策的收紧以及行业中的激烈竞争不断促使房地产行业的并购和整合，而并购重组可以增强企业抵御风险的能力以及品牌优势。确定房地产企业的价值是企业并购重组至关重要的环节，有利于企业兼并重组的顺利开展。

第二，有助于提高房地产企业的资金利用效率。目前我国的资本市场的现状是企业一般只考虑债务资本成本，常常忽视股权资本成本，认为股权资本成本是“免费”的，因而更加偏好于股本的扩张，导致资金使用效率偏低，这种行为对于企业的长远发展危害性很大。尤其房地产开发行业是典型的资金密集型行业，生产周期长，需要的股权融资偏多，如果只考虑债务资本成本就很难确定企业的真实市场价值。而基于EVA的价值评估把股东财富和企业决策联系在一起，能反映企业的真实收益和价值，这对于房地产企业的投资决策具有一定的现实意义。

第三，为广大投资者提供有用的决策信息。基于EVA的企业价值评估值可以帮助投资者了解企业的真实价值，寻找市场上被低估的股票，发现更多的投资机会，从而进行理性的投资决策，提高投资获利水平。

第四，对于政府的相关管理部门，通过应用科学的方法对房地产企业进行准确的企业价值评估，有助于政府管理部门更好地了解房地产行业发展的真实状况，进而结合市场经济现状实施更为合理的宏观政策引导和规范行业健康有序的发展。

4结论

现代企业制度的诞生促使企业的所有权和经营权逐渐分离，房地产企业作为其中关键的一员，其资金规模较大、权益融资比例较高。EVA可以全面评价企业经营者为股东创造的价值以及是否有效使用资本，不仅是企业经营业绩的考核工具，也是企业价值管理体系的核心。基于EVA模型对我国房地产企业进行价值评估有利于房地产企业的长远发展。

参考文献：

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[3]陈茜基于EVA的企业价值评估——以青岛海尔为例[J].财会月刊，2007（10）