关于土地一级开发市场化的探讨

刘争艳

【摘 要】随着近些年来国家经济的持续稳定发展，城市化进程的日益加快，对于土地使用的需求越来越大，招标挂牌等开发交易土地资源的方式日渐盛行，这使得土地一级开发后来居上，发挥着越加重要的作用，并逐渐向着市场化的方向发展，为城市化建设助力。

【关键词】土地一级开发；市场化；招标；利益分配

一、前言

我国是人口大国，随着近些年来社会主义市场经济的发展，人们生活水平的提高，使得购买力得到提高，房地产行业的发展前景广阔，一直被业内人士看好。其行业的发展，促进了土地资源的合理利用，但是在土地利用中忽视了对开发过程的关注，导致了诸多问题的出现，政府正在出台政策，采取积极的措施稳定市场，改善开发环境，使其符合市场经济发展的要求。

二、土地一级开发概述

在土地一级开发中政府和其授权企业占据主导地位，是开发实施主体，对开发进行决策，负责具体事项的执行，顾名思义土地是开发的对象。所谓的土地一级开发是指政府与授权委托的企业针对于城市乡村的国有土地与集体土地，在一定范围内进行统一形式的征收、拆迁安置与补偿，采取相应的配套设施建设，以满足熟地开发利用的条件，对熟地实行有偿转让。

关于土地一级开发，还有一种说法是政府在进行城市规划时，按照城市功能定位，结合当地经济发展实际情况，为促进经济发展，政府重新对土地进行规划，对国有土地实行征收拆迁安置，并补偿相关的人民群众或者单位，进行配套的社会基础设施建设，以满足经济发展的土地开发行为。在其开发中政府扮演组织与实施者的角色，開发商不再承担与商品房开发建设相关的工作。

三、开展土地一级开发市场化的优势

1.对于企业

对于企业来说，土地一级开发风险小，能够使企业获取长期稳定的收入，从后续的房地产开发商来说，在原有的地块上有了完善的基础设施，这对开发商来说是难以抗拒的诱惑。再加之在前期开发中，成本大为降低，开发商只需在其拥有的土地上不费吹灰之力就可以建造房子等设施。

2.对于政府

从目前来说，土地供应形式由招标挂牌的方式向市场公开的形式转变，这种情况下政府需要承担人力、物力的分配，在无形之中加大了政府在土地开发方面需要承担的压力。在市场化运行中，为了实现最优化配置唯有招标能够达到其目的。如果在土地一级开发中，政府与开发商之间加大合作力度，双方共同承担相应的责任，这就促使政府负担逐渐减轻，政府为其开发提供服务，坚持相关的法律法规开展有效的管理。市场化运作能够尽最大可能聚集社会力量，减少了政府在人力、物力上的投入力度，有效地解决和调节了信息不对称问题。

3.对于市场

在透明的市场化运行当中，对运作的信息公示，具体的开发流程能够做到公平公正，促进房地产市场持续发展。这种透明化的市场化运作，对房地产商有很大的吸引力，不会导致国有资产的流失，政府、开发商之间共同受益，共同为土地开发市场发展而共同做出重要贡献。

四、土地一级开发中的招标与利益分配

1.关于招标问题

（1）土地拆迁补偿和安置条件的制定

为了使招标委托具有意义，招标前对生地用途做好初步的规划设计。有时开发商追求最大的利润，降低相关开发工作的条件，使得纠纷矛盾滋生，从而影响开发的效果。所以政府应履行监督职能，在投标环节中尤为注重以具有法律效应的书面形式明示出即将进行开发的土地有哪些用途，对其开发使用如何进行规划的，这也就明确了开发的目的，此外不容忽视的一个重要问题是为了安抚被占用土地的居民，还应明确补偿安置的措施对策，以减少因为拆迁而引起的纠纷矛盾，在开发中加强监督审计工作，确保开发工作有序开展。

（2）资格预审中对开发企业资质的审核

土地一级开发并没有想象中那么简单，是一个大项目，是一个较为复杂的项目，关系到政府与开发商之间的利益，因此各个环节都要考虑周全。组建一个具有执行力的管理队伍，进行专业化规划探讨，对出现的资质问题认真审核，严格任用相关的工作人员，大家共同商讨，通过各种形式了解开发企业。

2.关于利益分配的问题

对于利益分配问题是一个关键性问题，因为涉及到政府与开发商各自的利益。为此二者应该本着互惠互赢的原则，在不断磨合中实行民主化的商讨合作机制，对开发项目公开，听从社会各方的意见，双方根据各自自身实际，确立定价机制，对于利益分配与各自履行的职责在合作协议书相关文件上都要有所体现。

五、结语

通过本文可知，本文从三个方面对土地一级开发市场化展开了论述。第一部分是对土地一级开发相关理论的介绍，旨在为社会中的土地开发增加对其概念的理解；第二部分是对开展土地一级开发市场化优势的论述，从中可以看出实行土地一级开发市场化是一种颇有建树性的举措；第三部分从招标与利益分配这两方面的论述，为社会中实际的土地开发提供有效的参考。土地一级开发的市场化无非就是在市场经济体制当中完成对土地资源的有效利用，为推进其向着市场化的进程迈进，应大力坚持公平与效率，确立政府与开发商之间的关系，通过规范的评价标准与有效的管理模式，提高公平竞争开发的效率。

参考文献：

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