房屋测量中共有面积测算与分摊相关问题探讨

黄锦财

摘 要：文章主要阐述建筑面积、成套建筑面积、共有建筑面的概念，分析房屋共有面积的认定与测算，研究房屋共有面积的分摊方法，并就当前房屋共有面积测算与分摊中存在的问题提出了优化策略，以推动房屋共有面积测算与分摊水平的不断提升。

关键词：房屋测量；共有面积测算；分摊

中图分类号：P218 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）11-0055-02

1 房屋共有面积的相关概念

1.1 建筑面积与成套建筑面积的概念

建筑面积的概念由来已久，随着相关概念的不断成熟，建筑面积也有了更为准确的定义。建筑面积定义为建筑物外墙勒脚以上的结构外围水平面积，是以平方米反映房屋建筑建设规模的实物量指标。因此，可以将建筑面积理解为房屋面积根据应用方式的差异而设置的规范性指标[1]。而成套建筑面积是为了方便商品房面积测算与计价，原国家建设部在1995颁布《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中提出此概念，并明确规定商品房的销售计价应按“套”计算。成套建筑面积是由套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积相加所得。成套房屋的套内建筑面积主要包括使用面积、墙体面积以及阳台建筑面积三部分。

1.2 共有建筑面积的概念与处理原则

根据《房产测量规范》的定义，房屋共有建筑面积是各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，常见的包括楼梯间、电梯间、垃圾道、管道井、变电室、地下室等。对于共有建筑面积，通常分为三类进行处理：

一是产权各方均有合法权属分割文件或协议，则共有面积处理应依据协议处理；

二是共有建筑面积的处理协议不是所有权利相关者共同达成的，则不得视为有效的分割协议，应在考虑权利相关者的前提下，根据国家相关规范对共有面积进行测算分摊；

三是权力相关者均无共有面积分割协议，此种情况下的共有面积可根据相关规范按比例进行分摊；另外，权利各方的建筑面积总和应等于总建筑面积[2]。

2 房屋共有面积的认定与测算

2.1 房屋共有面积的认定

房屋共有面积的认定是一个复杂的过程，应分为以下几个部分进行认定：

一是整栋建筑物的共有面积，这部分主要包括为整栋楼服务的建筑面积，楼梯间、电梯间、门厅、门廊、外墙的一半、单独使用的警卫室、垃圾道、通风道均属于栋共有面积的范畴，认定的标准为该区域的服务对象是否为整栋楼；

二是多功能区共有面积，该区域的认定标准为是否服务于两个或两个以上功能区，如专用设备室、商场或办公楼功能区的电梯间与楼梯间等；

三是功能区共有面积，是指专门为独立功能区服务的专用设备间，以及住宅功能区、商业功能区的楼梯、专用电梯、大堂等；

四是层共有面积，如本层专用的卫生间、过廊、通道、开水房、空调间等专用部位建筑面積[3]。

2.2 房屋共有面积的测算

在完成套内面积测算后，即可进行共有面积的测算。

首先是栋共有面积的测算，对公用楼梯间、电梯间、门厅、外墙的一半、各类设备间的建筑面积进行测算最终得出栋共有面积；

其次是功能区共有面积，该区域的共有面积测算主要针对商业用房、单位用房以及商住楼，包括各功能区专用的设备间、电梯、走廊等区域的建筑面积，最终得出功能区共有面积；

三是层公用面积的测算，主要包括不同套、不同权属的层共有面积，如厕所、厨房、过道、专用设备间等，最后各区域建筑面积相加得出层共有面积。

3 房屋共有面积的分摊方法

3.1 可分摊与不应分摊的的房屋共有面积

可分摊的房屋共有面积主要包括以下几类：

一是共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井、提物井、楼梯间；

二是为本栋建筑服务的配电设备间、水泵房、值班警卫室、公共用房、管理用房；

三是共有的门厅、大厅、过道、门廊、电梯机房、水箱间、室外楼梯、地下室、半地下室；四是公共建筑之间的分隔墙、外墙的一半等[4]。

而某些共有面积并不纳入分摊的范畴，主要包括：作为人防工程的建筑面积；独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚；为多栋建筑服务的警卫室、设备房、管理房；提供公共休息服务的亭、走廊、塔、绿化等建筑物；用于公共事业的市政建设建筑物。

3.2 房屋共有面积的分摊公式

房屋共有建筑面积的分摊公式：

△Si=K×Si（1）

K=Σ△Si÷ΣSi（2）

其中，K—为面积的分摊系数， m2；

Si—为各单元参加分摊的建筑面积，m2；

△Si—为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2；

Σ△Si—为需要分摊的分摊面积总和，m2；

ΣSi—为参加分摊的各单元建筑面积的总和，m2。

3.3 不同类别房屋共有面积的分摊方法

不同类别房屋的共有面积存在差异，下边将分别予以介绍：

一是住宅楼的共有面积分摊：主要以栋为单位进行共有面积计算，然后根据房屋共有面积分摊公式计算出分摊系数，如果住宅楼底层为附属层，且层高在2.20 m以上，则该部分面积应依照商住楼共有面积的分摊方法进行处理，即将该楼划分为住宅和附属层两个功能区；

二是商住楼的共有面积分摊：此类房屋的共有面积分摊需要分类进行，根据房屋中住宅功能区与商业功能区的功能定位，首先将整栋建筑的共有面积划分为住宅区域及商业区域，住宅区域分摊建筑面积与商业区域分摊建筑面积相加即为整栋房屋的总共有面积，然后根据住宅区域与商业区域的共有面积分摊方法分别计算[5]；

三是综合楼的共有面积分摊，此类房屋的共有面积分摊应着重考虑使用功能，并依据“谁使用，谁分摊”的原则进行测算与分摊。

4 房屋共有面积测算与分摊中存在的问题及对策

4.1 当前房屋共有面积测算与分摊中存在的问题

当前房屋共有面积测算与分摊中，主要存在以下几个问题：

一是开发商利用共有面积分摊计算的漏洞，将商品住宅楼的一至二层、甚至一至四层设计为营业用房，而上部的住宅部分则单独设计为通行楼梯，这部分建筑面积的是否应分摊给上层住宅用户尚存在争议；

二是在计算阳台面积方面存在争议，《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》对阳台面积的测算与分摊存在较大差异，开发商的设计人员与房产机构的测算指标各不相同；

三是商品房按“套”销售的方式在推行过程遇到极大的阻碍，由于房屋共有面积测算与分摊规范的不统一，许多购房者出于对开发商的不信任而抵制按“套”销售；

四是《房产测量规范》在具体分摊问题上缺少明确界定，因而在实际的测算过程中存在极大的主观性，这也导致房屋共有面积测算与分摊结果的不确定性与偶然性。

4.2 房屋共有面积测算与分摊的优化策略

为解决当前房屋共有面积测算与分摊中存在的问题，笔者提出以下几点优化策略：

首先，针对《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》的差异，应根据不同的测算目的进行考量，不同规范的适用范围应有严格的界定。在实际的测算过程中，《房产测量规范》只能用于房屋登记、房地产市场管理、财税征收等，而《建筑工程建筑面积计算规范》则用于建筑项目管理，从而尽可能减少异议或误解。

其次，房屋销售双方应对于销售计价方式达成协议，可以以购房者广泛接受的套内建筑面积计价方式为主，从而避免分摊面积计价所带来的争议；对于为住宅部分所设置的楼梯通道，可以将其虚拟一个用户进行单独登记，权属归整栋楼的用户所有，在公用设施维修时由住户按比例承担相应的费用。

另外，房屋共有面积测算与分摊人员应不断提高自身综合素质，形成良好的职业道德素養，在具体的测算与分摊过程中应严格执行相关规范，针对分摊纠纷应积极寻求最佳解决方案，促使各方达成共识，最终签订书面协议；如果双方达不成协议，房屋测算人员应从合理性出发提出最佳解决方案，切忌采用强制性手段进行建筑共有面积分摊，严格遵守物权法定的原则。

5 结 语

我国近年来开始大力推行按套或套内建筑面积销售商品房的新型计价方式，对于房屋共有面积测算与分摊也有了新的规定，但是在实行规定的过程中暴露出诸多问题，要解决这些问题，必须真正区别《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》的差异，在商品房销售中保证双方就共有面积测算与分摊方式达成协议，避免不必要的纠纷，房屋测算人员也应不断提升自身综合素质，从而推动我国房屋测算方法的不断进步与创新。

参考文献：

[1] 杨雪.房产共有建筑面积分摊的讨论[J].河南科技，2012，（20）.

[2] 陶忠勇.住宅架空层建筑面积计算及产权归属探讨[J].浙江测绘，2012，（2）.

[3] 郭玮.论住宅小区车位、车库的归属与使用[J].合肥工业大学学报：社会科学版，2010，（4）.

[4] 杨本廷，黄勇.规划验收建筑面积测量的几点体会[J].城市勘测，2010，（3）.

[5] 赵海云，王文彬，余莹.房产面积产权属性及其实现[J].测绘通报，2013，（9）.