房产测绘中面积分摊方式探讨

王义邹

房产测量成果是房产管理工作必不可少的基础资料和依据，房产测量成果不仅为企业决策，销售、核算提供了数据方面的参考依据，也为房产消费者选择、购置房产提供了必要的信息，因此房产面积的计算是房产测绘工作中一项非常重要的工作。

目前，鉴于《房产测量规范》对于面积分摊的一些具体问题没有明确规定，使得实际工作时的可操作性大打折扣。在实际操作中，绝大多数操作取决于测绘人员对规范的理解和认识。而不同的测绘人员对于规范的理解和认识又存在差异，尤其是一些关于房屋面积分摊方法的问题，角度不同，最后取得的结果也会大相径庭。

《房产测量规范》中规定了共有建筑面积的分摊方法。

其一，住宅楼共有建筑面积的分摊方法。

住宅楼以幢为单元，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

其二，商住楼共有建筑面积的分摊方法。

首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，然后将所得的分摊面积再各自进行分摊。

住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。

商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

其三，多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法。

多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

其中，相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：

δSi=K·Si

K= （∑δSi） /∑Si

式中：K为面积的分摊系数；

Si为各单元参加分摊的建筑面积，m2；

δSi为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2；

∑δSi为需要分摊的分摊面积总和，m2；

∑Si为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。

从《房产测量规范》规定的分摊方法我们可以看出住宅楼是以幢为单元进行分摊，分摊系数只有一个。本人认为现代建筑形式的多样性和新的建筑理念和新概念的大量出现，使得规范中的条文已经不能适应现在房产面积测量计算的要求。这种情况应适用于使用功能单一、各房屋基本单元对共有建筑面积的共有情况一致的纯住宅楼、办公（写字）楼、标准厂房等，亦或者虽然有多种使用功能，但是各房屋基本单元对共有建筑面积的共有情况一致的房屋。像一幢住宅楼里有的有电梯，有的只有楼梯这种情况就不适合全楼分摊，而是应该把有电梯的单元合并成一个功能区，对共有建筑面积进行分摊。在工作中，我们还会经常遇到使用功能单一，但是各房屋基本单元对共有建筑面积的共有情况不一致，特别是各层水平通道差异较大的商业，多数同行认为使用功能单一的商业分摊应该参照纯住宅楼，以幢为单元进行分摊，全楼只有一个分摊系数。另一种观点认为这种虽使用功能单一但水平通道差异很大的房屋，应该采用多级分摊。可想而知，这两种分摊方法对同一户室的面积会产生较大的差异，后一种分摊方法更为合理，因为由于功能设计不同，共有建筑面积有时也会不相同，各层的共有建筑面积不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时，可以分层各自分别进行分摊。前一种分摊方法会造成没有水平通道的一层分摊掉其它层的水平通道，这对一层的业主来说是显失公平的，也许许多同行会用“谁使用，谁分摊”的理论来反驳，但是“谁使用，谁分摊”并不是完全合理的，特别是在综合楼、商住楼等多级分摊的房屋中，确定共有建筑面积分摊时应遵循由整体到局部，由大到小，依次递减的原则。

《房产测量规范》中规定了共有共用建筑面积处理的一般原则：一是产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；二是无产权分割文件或协议的，可依据相关房屋的建筑面积按比例进行分摊，即协议优先原则。但是协议分摊在实践中有一定的操作难度，全国大多数地区主要以房屋的建筑面积按比例进行分摊，这就要求我们房产测绘人员在具体工作中以《房产测量规范》为依据，精益求精，尽最大努力，做到合法、合理、公平、公正地进行共有共用面积的分摊。

王春敏/责任编辑