房地产计税价格争议：纳税方的立场和原因

肖良生 唐钰

房地产计税价格争议产生的原因比较多样，从争议产生的主体来看，除了因房地产登记属性错误，或者房地产计税价格评估不够准确之外，还有一些争议的产生原因存在于纳税方。随着我国《不动产登记暂行条例》的贯彻落实，房地产税的立法工作持续推进，在保有环节缴纳房地产税的时机日渐成熟。一般来说，在税率既定的情况下，房地产计税价格成为税负轻重的决定性因素。在此背景下，更多的纳税人站在自己的立场上更加重视房地产的计税价格。

纳税人既可以是自然人，也可以是组织机构。不管是自然人还是组织机构，纳税人的行为主要受三大理论影响，即马斯洛的需求理论、亚当斯的公平理论、凯尔曼的态度变化理论。其中，约翰·斯塔希·亚当斯的公平理论对于影响纳税人行为最为关键，他认为：从某种意义来讲，动机的激发过程实际上是人与人进行比较，做出公平与否的判断，并据此以指导行为的过程。尽管亚当斯用公平理论来解决生产效率的问题，但于纳税同样成立。税赋的公平性越大，抗税的可能性越小；税赋的公平性越小，抗税的可能性越大。实践证明，房地产纳税人提出异议，是感觉自己的房产估价不准确，自己受到不公平对待所致。

纳税人对于税负是敏感的，对于税收管理者而言，一个新税种关键是如何利用这种敏感，引导之，促其调整，培养之，使其接受；而对于计税价格，关键是如何确保房地产计税价格评估准确，公平公正对待纳税者。对于纳税人来说，对房地产计税价格提出争议至少包括以下原因：理性经济人的天然避税行为、房地产本身结构发生变化、纳税人主观认为税赋不公平、纳税人对制度或程序困惑、其他原因导致经营性房产价值贬损等。

一、理性经济人的天然避税行为

西方经济学的鼻祖亚当·斯密认为：人只要做“理性经济人”就可以了，“如此一来，他就好像被一只无形之手引领，在不自觉中对社会的改进尽力而为。在一般的情形下，一个人为求私利而无心对社会做出贡献，其对社会的贡献远比有意图做出的大”。马克思也认为，“所谓理性经济人，是指个人在一定约束条件下实现自己的效用最大化”。房地产业主作为资产所有者，天然希望自己少缴税或不缴税。决定房地产税赋的两个决定性因素是税率和计税价格，在税率一定的情况下，计税价格越低，税赋越轻。所以，业主天然希望自己的房产的计税价格评估结果比较低，甚至低于市场同类同质房产。所以，一部分业主提出争议，穷尽其所有理由来试图说明其房产价格应该比周边价格更低，以便避税或减税。

二、房地产本身结构发生变化

有的房地产后期改造导致其结构发生变化，使房地产属性信息的变化造成价值严重折损而引发争议。房地产计税价格评估价值的准确性源于评估数据的准确性，包括房地产的基础属性数据、市场租金数据及市场售价数据等，因此，为保证评估价值的时效性，一般房地产计税价格评估价值需要定期更新。然而，在此轮评估时点之后，下轮评估开始之前发生的评估数据的变化并不能及时反映到评估价值上，从而引发争议。

如深圳市某大厦为一栋高层商住楼，一至四层为商业裙楼，四层以上为住宅，产生争议的房产位于一至二层裙楼的夹层中间。由于后期改建，一层至二层的楼梯通道全部封死，进出该层商业裙楼仅能依靠大厦住宅出入口旁的侧门，内部环境极其封闭，无法作为商铺进行正常经营，大部分商铺均处于空置状态中。对此，纳税人对自己的商铺和具有正常出入通道的商铺评估价格一样高感到不满，从而提出房地产计税价格异议。

三、纳税人主观认为税赋不公平

纳税人主观认为所持房地产的计税价格评估价值偏高，并不能提供客观依据及具体争议的理由。对于这种情况，一般需要评估机构对纳税人进行解释沟通，阐明评估的技术方法、流程以及评估结果的公平公正性，对纳税人进行答疑解惑，消除争议。

纳税人对税收公平性提出异议。例如深圳市某纳税人在xx小区二期28层有一套住宅，其计税价格评估价值比同楼栋3层高出6000元/平方米，且比该小区三期同楼层单元高2000元/平方米，纳税人对此提出异议，认为计税价格评估价值缺乏公平性。经评估机构实地复核发现，该小区共有三期，其中该纳税人持有的房屋所在的二期由于远离主干道，朝向以及景观较好，平均价格水平较一、三期都高；另外，高层住宅价值理应随楼层升高而上升。因此，评估机构需对纳税人解释计税价格评估的方法与流程，提供同楼栋同户型计税价格评估价格以及同楼层其他单元计税价格评估价格，帮助纳税人理解房地产计税价格评估过程和结果的公平公正。

四、纳税人对制度或程序困惑

纳税人对制度了解不足，表现在对业务不熟悉，对存疑的房地产计税价格不知从何下手提出争议申请，对复核提起的流程、时间窗口和路径不清楚。对政策的变动不太理解，对估价时点和估价数据生效不太清楚。这类疑问一般在整个争议处理流程的初始阶段就可以化解。一般征税机构设置专门的窗口，或者对通过网站、新媒体或平面媒体进行充分的宣传，就可以消解。

纳税人对如何提出争议的程序缺乏认识，有的错误地越过一些流程办事，有的干脆直接放弃。其实这两种做法都不同程度损害了自己的利益，前者浪费时间多走弯路，后者没有争取到自己的合法权益。

对房地产计税价格提出复核申请，各个城市具体做法并不一致。这就要求各个城市征税部门要借助各种传播手段，将提出房地产计税价格复核的信息进行充分传播，使纳税人普遍受益。

五、其他原因导致经营性房产价值贬损

经营性房产价格影响因素比较复杂，如有的经营不善、人们生活方式改变、风水观念、火灾、水灾、地震、凶宅观念、文化的差异等，这些因素都可能导致经营性房地产价值贬损，使房地产计税价格偏离正常估值。

经营性房地产会因为业主自身经营不善导致实际成交价格偏离正常市场水平从而引发争议。商铺、商店、写字楼、酒店、出租房等，业主如果经营不善，可能导致价格大量贬损。例如，深圳市某商业城位于深圳市最为繁华的商圈之一，商业氛围浓厚。商业城共四层，由于整体经营不善，导致目前二、三层商铺大量空置，其中二层部分商铺已改作仓储用途，三层商铺整层处于空置状态。纳税人以经营不善为由，认为基于正常市场情况下的计税价格评估价值偏高，提出争议。

当然，随着网上购物的发展，传统的店铺受到前所未有的冲击，一些二三线商场人流量萎缩，商铺的价值也受到影响。也有的商铺、写字楼或住宅，因为中国传统的“风水”观念，使得该物业的整体价格比同地段同品质的物业价格更低。例如深圳某大厦，因为所在地段以前是囚犯执行死刑的场地，所以，尽管这块地日后进行了更新，而且盖起了高楼大厦，因为受传统“风水”观念的影响，其价格仍然比附近其他楼盘更低。类似的物业还很多，比如经历过火灾、水灾、地震的房屋，尽管硬件没有什么改变，但市场对其有凶宅观念，物业得不到市场的认可，所以，其市场价格就会偏低。

总之，房地产计税价格争议会随着房地产税改革的深入而不断增加，也会随着人们对自己权益的认识逐渐提高而增加。此外，我国加强法制社会建设的环境使人们的维权意识不断强化，在多重因素的叠加之下，纳税人对房地产计税价格更趋向于追求公平和公正。其中理性经济人的天然避税行为是对房地产计税价格提起争议的根本原因，而房地产本身结构发生变化、其他原因导致经营性房产价值贬损等，则可以由房地产评估机构通过采集更多详细的数据，在下一轮房地产计税价格评估时予以调整。对于纳税人主观认为税赋不公平、纳税人对制度或程序困惑等原因，房地产税的征税方要进行充分的宣传和披露，对税赋的标准、争议的处理和评估的准则进行广泛的宣传，以减少房地产计税价格的争议。

李求军/责任编辑