基于社会分层视角的湖南住房保障制度探讨

摘 要：住房问题是基本的民生问题，湖南住房保障制度的完善应以社会分层理论为指导，正确对被保障对象进行层级划分，并依据湖南实际情况设计合理的保障性住房产品和运行监督体系。

关键词：社会分层 住房 保障制度

人类基本的生产需求包括“吃穿住行”，住房的需求是仅次于吃和穿以外的重要的生存需求。随着改革开放的深入，城市化进程也在加速，由于城市生产的需求和人口偏好的要求，导致人口流动也在加速。越来越多的人涌入城市，原本以单位为载体的住房保障制度已不能适应发展的需要，取而代之的是新型的保障性住房体系制度和商品化、市场化的房屋体系制度。现阶段，全国房价不断攀升，越来越多的常驻中低收入家庭和流入人口不能解决住房问题，住房矛盾直接成为了社会的不稳定因素。本课题组根据对长沙、株洲等典型城市的调查结果，运用社会分层理论，探讨适合湖南省情的保障性住房制度的完善途径。

一、保障性住房发展面临的主要问题

1.保障性住房发展的速度相对缓慢，销售量占普通住宅的比重逐年下降。2004 年是我国房地产市场一个具有转折意义的年份，自 2004 年之后我国的房地产市场开始迅速繁荣，因而带动了整个商品房市场的火爆。与此相反的，却是我国经济适用房的销售量连年下降。根据国家统计局公布的数据，我国经济适用房的销售面积从 2000 年的 3760 万平方米下降到 2009 年的 3012 万平方米，下降了 20%；经济适用房的销售面积与普通住宅销售面积比也有 2000 年的 23%下降到 2009 年的 4%。

2.保障性住房投资额的增长速度远远落后于住宅投资额的增长速度，且与住宅投资额的比重连年下降。随着我国保障性住房体系的逐步确立，我国逐年加大对保障性住房的建设力度和投资力度，特别是 2007 年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台，更是为保障性住房建设提供了强大的力量支持。但是同其他住宅项目投资额相比，保障性住房的投资力度则显得十分不足。根据国家统计局公布的数据，1997 年，保障性住房建设投资额 1894595 万元，占住宅投资额 15393805 万元的 13%；到 2007 年，保障性住房建设投资 8209260 万元，占当年住宅投资总额的 5%。到 2009 年，该比重则下降到了 4.4%。

3.保障性住房的用地供给不足。保障性住房用地的有效供给是维持保障性住房建设的根本因素之一。但近些年来，由于地方政府为了追求政府业绩，往往把地皮收入当成了重要开财政收入来源，因此，保障性住房的用地问题成为了困扰保障性住房建设的难点。我国保障性住房在用地计划目标中的比重严重偏低，这些导致了建设保障性住房的干劲不高，效率低下。

4.流动人口购买保障性住房的户籍歧视问题。现阶段保障性住房的目标人群，还是城市户籍人口，而没有考虑为外来流动人口尤其是农民工提供保障性住房。大规模搞保障性住房建设，即使是房租较高的公租房，要做到收支平衡，确有相當难度。当然，如果把保障性住房限定在一定范围，并采取多元化低成本融资手段，做到盈亏平衡，仍是有可能的。但如果中央要求地方全面扩大保障性住房覆盖，则面临以下几个问题：首先，它将大大降低政府的商品住房用地出让金，这也是很多地方为什么不愿意大搞保障性住房的原因；其次，如果保障性住房租金或价格大大低于市场价格水平，那么不仅政府缺乏激励供应，还会进一步带来分配上的扭曲，结果是需要住房的人住不进去，不需要的人反而多得了；最后，一方面政府很难有效管理保障性住房，另一方面地方政府未来还不得不迫于外来人口的压力需要继续建设。因为一个健康的房地产产业发展模式，是保障性住房只面对那些连市场水平租金也付不起的最低收入阶层。绝大多数家庭的住房，无论是购买，还是租住，都应该而且也能够通过房地产市场来解决。

二、湖南保障性住房对象的社会分层

所谓社会分层是指社会成员、社会群体因社会资源占有不同而产生的层化或差异现象，尤其是指建立在法律规范基础上的制度化的社会差异体系。而社会分层的本质则是关于人们之间的利益或资源占有的关系，它的核心是为人与人之间，以及人与资源之间的关系建立起秩序。也就是说，社会分层在最根本的意义上是关于资源和利益是经由何种过程在人与人、人与群体以及群体与群体之间获得配置的。因此，这也就意味着社会分层的存在必然会带来社会不平等，因为，资源不可能是无限可满足的，利益也不可能总是协调一致的。韦伯的社会分层理论告诉我们，资源分配的不均衡是社会分层的基础和依据，湖南作为我国中部的农业大省，经济发展上要优于大部分西部省份，但与东部沿海经济发达省份有一定的差距，且就省内情况而言，地区发展的不均衡特征也非常明显，因此，采用社会分层理论来完善住房保障制度，是完全可行的。

按照韦伯的这一社会分层理论，课题组在对长沙等地进行实证研究的基础上，把住房的需求群体做了以下划分。

1.一类层级群体：收入较高且较为稳定的群体。这类人群一般具有稳定的高收益，支付能力和抗风险能力都较强，一般具有较高的社会地位，在其生活的一定范围内具有较高的社会声誉。他们对住房的追求更多地表现为提升生活品质，因而高品质的商品住宅是他们的首选。

2.二类层级群体：收入水平中等且较为稳定的群体。这类人群收入不算高但基本够花，有稳定的工作，具有一定的抗风险能力和社会地位。依靠自身能力完全可以解决住房问题，但不是太宽裕。对住房的追求更多的是关注高品质商品房。

3.三类层级群体：收入水平一般或者收入状况不太稳定的群体。这类群体通常需要借助外力（如家庭的支持或者国家的援助）的作用才能解决自身的住房问题。城市的大多数普通的工薪阶层均可划为此类。他们努力工作，但年均收入水平基本维持或略高于城市人均收入水平，具备较低的抗风险能力。

4.四类层级群体：收入水平较低且具备本地户籍的群体。这类人群收入水平大多在城市人均收入水平以下，抗风险能力较弱，但符合当地的公共租赁房或者廉租房享受对象的条件，有机会通过现行的住房保障政策解决住房问题，少数人具备购买经济适用房或者限价商品房的条件。

5.五类层级群体：收入水平一般，不符合当地经济适用房的购买条件，也不能享受货币直补的政策优惠，而且不具备商品住宅的支付能力的主体。

6.六类层级群体：收入水平低但不具备本地户籍的群体。这类人群一般生活在社会的最底层，他们为城市的发展发挥了不可替代的作用，从事着当地人不愿意从事的基层操作性工作，工作条件艰苦，工作环境恶劣，且收入水平较低，由于不具备本地户籍，无法享受当地的住房保障政策，大多租住城郊的平房或城市大厦的地下室。

三、保障性住房制度的完善对策与建议

1.构建多层次的保障性住房产品，满足不同社会层级的需求。在理论上，湖南省现行的廉租房制度解决了最低收入家庭的住房问题，经济适用房制度解决了中低收入家庭的住房问题，限价商品房制度解决了中等收入家庭的住房问题。但实际上，不仅现实的效果与制度的理论设计有着较大的差距，而且在现行制度界定的范围之外，还存在有这样的“夹心层”：不符合廉租房享受条件也不符合购买经济适用房条件的群体；不符合经济适用房购买条件但却买不起限价商品房的群体。因此，解决这些夹心层的住房问题，需要我们在立足湖南现状的基础上，设计出多层次的保障性住房产品，才能真正满足人民群众的现实需要。实现每一个社会层级都有相对性的产品。按照社会分层理论和课题组探讨的湖南保障性住房需求对象分层结果，我们认为一类和二类层级群体，由于其具有较强的抗风险能力和支付能力，因此，主要依靠住房公积金制度作为解决住房问题的保障制度。对于三类层级群体来说，这类群体具备了一定的经济基础，少量人能通过住房公积金制度购买一般商品住宅，而大部分人必须依赖经济适用房制度解决基本的居住问题，或者依靠政府的货币直补政策。但这一群体通常不符合公租房或者廉租房的条件。四类层级群体在城市人群中数量上仅次于三类层级群体，这一人群中主要依靠公共租赁房和廉租房解决早期的住房问题，少数人具备购买经济适用房或者限价商品房的条件。五类和六类层级群体是两类比较特殊的群体，一般而言他们在城市生活中很难找到归属感，在现行的政策体制下他们大多被排除在国家保障的范围之外，而现实的生活中他们一方面为城市发展发挥了不可替代的作用，同时自身的居住问题却得不到解决，因此，政府在公共租赁房和廉租房的管理中应重点考虑并关注这些人群。

2.引导居民树立正确的住房消费观念。近些年房地产市场的蓬勃发展，让很多人产生一种错觉，即住房升值的空间巨大，购买房屋是稳赚不赔的。这种市场发展带来的短暂的利益让很人多忽视了房地产投资所固有的巨大风险，由此加剧了房地产市场的交易热，甚至形成了不合理的投资热潮，一部分人因此沦为“房奴”，生活质量大大下降。因此，引导居民树立正确的住房观念，理性看待购房与租房之间的关系，是解放“房奴”、实现最广大人们幸福感的渠道之一。在近些年的房地产市场发展过程中，城市居民往往在购房上存在这很多误区，一是买涨不买跌。似乎买房者都不是理性经济人，买了房的无不盼望房价大涨，越高越好。没买的人则盼望房价大跌，很少有人能冷静下来分析房价的涨跌趋势。这样的情况在买房时就很容易掉进开发商的陷阱里，一旦开发商制造市场紧张气氛，购房者就会害怕自己不买别就没有机会了，便不管多少价钱都匆匆忙忙地出手买房了，结果就是被开发商宰，多花冤枉钱。二是不关注国家政策。其实中国的房地产市场还不完全是商品市场，在很大程度上会受到政府政策的影响。政府政策在房价涨跌中扮演了重要的角色，只有了解政策才能使自己不至于遭受损失。不了解政策，盲目跟风者，结果不言而喻。三是攒足钱再买房。现在，这种观念虽然有所改善，但依然存在。攒足钱再买房，对于大多数老百姓来说，不知道要在多久以后才能住上房。四是盲目跟风炒房。看到房市火热，别人炒房赚了钱，觉得炒房很轻松就能赚大钱，把自己辛苦攒的钱拿出来盲目炒房。殊不知炒房是一个很专业的活，一不小心就可能被套，投资者会承受很大的风险。因为房子变现手续复杂，税费繁多，周期长，碰上调整，或者你的眼光不准，你就很难脱手，最后只能被动的“炒房炒成房东”。五是迷信权威专家和媒体。六是租房不如买房。多数情况是这样，但是在当前楼价非理性上涨的情况下，还是租房更划算。市民购房观念的树立，不仅仅取决于市场和其受教育程度，也收到政府和媒体宣传的影响。因此，政府和媒体发挥正确的引导作用，是必不可少的途径之一。

3.统筹规划政府财力，建立多渠道资金利用和监管通道。保障性住房建设，需要投入大量的资金，如果不理顺资金筹集渠道，并建立畅通的融资机制，这项工作将很难进行下去。2008年以来，国家要求保障性住房建设要多渠道筹集资金的论调一直没有变，事实上在我省保障性住房的建设中，除了各级政府的保障性住房专项资金外、还存在地方政府债券、市县公共预算、土地出让金收益、住房公积金增值收益等多种资金投入形式。尽管如此，相对于蓬勃发展的商品房市场和基数庞大的保障性住房需求市场而言，这些投入还只是杯水车薪，不仅如此，投入市场的这些资金如何合理的监管，确保提高运行效率，也是亟待解决的一个重要问题。因此，积极推进投资主体多元化，比如进一步创新财政支持方式，统筹中央和省级财政专项补助资金，对参与保障性安居工程建设的各类投资主体直接予以财政补助或贷款贴息，以及运用土地出让金和其他税费优惠政策，引导带动社会资金投资发展保障性安居工程，建立健全保障性安居工程建设的长效机制。引导各类投资主体在工业园区、开发区建设公共租赁住房。在新增商品住宅和棚户区（危房）改造项目中按规定比例配建公共租赁住房和廉租住房。鼓励住房困难职工较多的国有企事业等单位利用自用土地或划拨供应土地，自筹资金建设公共租赁住房。鼓励农村集体经济组织在城市近郊和卫星城镇，利用集体建设用地集中建設面向外来务工人员的公共租赁住房等等，应成为各级政府考虑的一个重要课题。

参考文献：

[1]谭鹏，基于人口流动视角的保障性住房建设研究[D]，湘潭大学，2011年.

[2]陈藻、周红芳，基于社会生态分层视角的中国社会阶层结构分析[J]，理论观察，2008年6期（47-48）.

[3]孙守纪、孙洁，完善我国社会保障性住房制度：基于政府视角[J]，中国行政管理，2013年10期（57-58）.

[4]杨加成等，主动失地农民：基于社会分层视角分析[J]，安徽农业科学，2009年37期（3788-3791）.

作者简介：周向群（1978—），男，湖南邵阳人，长沙民政职业技术学院物业管理系讲师，管理学硕士，主要研究方向：房地产经营、物业管理。

※基金项目：2013年湖南省情与决策咨询课题（课题号：2013BZZ136）.