一体化战略在房地产企业中的应用研究

王少文，邵炜星

（东华理工大学，南昌 330013）



一体化战略在房地产企业中的应用研究

王少文，邵炜星

（东华理工大学，南昌 330013）

［摘 要］本文基于当前我国房地产发展形势以及国家各种相关政策，对一体化战略在房地产企业中的应用进行分析研究，主要目的是为房地产行业提供有效借鉴和参考，促进房地产市场健康蓬勃发展。随着经济不断发展，房地产行业也得到了快速发展，然而由于受到各种因素的影响，房地产市场中出现停滞不前以及“泡沫房产”等不乐观的现象，阻碍了房地产的进一步发展。

［关键词］一体化战略；房地产企业；BIM技术

1　当前我国房地产形势分析

2015年，“宽货币，紧信贷”是房地产行业货币政策的一个显著特征。从紧信贷角度分析，“去库存”依然是我国房地产行业的一个主旋律，对于各个金融机构来说，对强化房地产市场的“风险控制”进一步强化依然十分重要。从宽货币的角度分析，经济处在改革发展阶段，增长速度慢，加大了通货紧缩压力，导致房地产市场存在很大库存压力。换言之，在2015年，以银行为代表的金融机构将会通过各种积极有效的措施对存在风险的房企项目进行风险控制。原本在本行业中占据高比例的中小房企会因这些措施的实施而面临资金短缺危机，严重的还会以很快的速度消失在房地产行业中。对于比较大型房地产行业来说，这些措施可以对企业的业绩起到一个平衡作用，有利于企业稳定发展。中小企业受到的影响会比较大，业绩也会发生波动。

2　一体化战略相关概述

对于房地产行业来说，在经历了十五年的黄金发展后，已经从过热的阶段逐步回升到理性投资阶段，这也意味则房地产已经进入了白银时代。近年来，房地产行业销售情况不乐观，利润率也逐渐下降，行业间竞争激烈，对于开发商来说转型是唯一的出路。分析各个地区房地产开发商的发展路程可以发现，房企的转型之路必然是朝着“布局”“产业”及“模式”三种方式来进行的。

2.1一体化战略的内涵

一体化主要是指企业通过对各种优势的利用，采取战略朕盟的方式来整合资源，这种战略包括横向以及纵向的发展战略。横向一体化战略主要是指打破地域带来的限制，向全国多个区域实行跨区域发展，其最终目的是减少企业的生产成本，进一步扩大生产规模，不断提高企业自身在同行业中的竞争力及地位，进一步提升资源的整合能力；纵向一体化是指企业上下业务链的一个整体延伸和发展，简而言之，企业不断在供应、生产以及销售等环节进行延伸和拓展，而各项要素之间的市场协调主要由内部协调来代替。通过采用一体化管理，不但有利于促进企业成长，还可以在最大限度上进一步提高资源、物力以及人力等的使用率。

2.2一体化与传统方式对比优势

随着时代的进步、社会的发展，传统模式已经无法满足企业的发展需求，甚至成为企业进一步发展的绊脚石，取而代之的是一体化发展模式。与传统模式对比，一体化模式主要有以下几个方面的优势。①减少成本费用，稳固企业在行业中的地位，提高品牌影响力及知名度，最大化企业经济效益，如信息的经济性、协调的经济性以及稳定关系的经济性等。②有利于提升技术，纵向一体化发展战略向企业提供了熟悉产业链技术的机会，保证供给和需求维持在正常状态之内，在很大程度上提高了差异化能力。③逐步转变成为高回报行业，纵向一体化战略在上下游产业链利益关系中起到了良好的平衡作用，增加了总资产回报率，使得制定价格更加有力，避免遭受到其他行业的排挤或者淘汰。

3　一体化战略在房地产企业中的应用

对于房地产行业来说，在经历高峰黄金发展时期后，已经从过热的投资阶段慢慢度过到理想的投资阶段。在销售量以及利润不断下降的情况下，必然会导致房地产企业出现并购甚至破产的情况。显而易见，在这种发展背景下依然能够生存的企业大多都是具有较高的技术实力或者雄厚资金的企业，它们可以承担一体化运用模式早期带来的各种风险，具备实力对一体化模式进行探索，并寻求更好的出路。

3.1房地产一体化的内涵

房地产一体化就是在房地产行业中运用一体化战略。在横向发展中，积极打破地域限制，在全国范围内进行跨地区发展，不断复制成功产品线。在纵向发展上，促使投资决策、策划、设计、人力资源等各项任务得以自主完成，若这些任务都无法自主完成，应及时采取战略联盟的方式来促使一体化运作顺利实现。随着我国经济的快速发展，我国房地产的发展规模也在不断扩大。当它们发展到一定程度的时候，一体化将成为必然的发展趋势，企业必然会实行跨区域发展，甚至对多个区域进行布局。

3.2房地产企业一体化管理模式的应用分析

对于房地产企业来说，在转型阶段必然会新增或者重组，企业为了顺利实现一体化，会在总公司设置所有的职位，若设立的部门在本企业的使用频率比较低或者有困难的，则应该立刻采用战略联盟的方式来实现一体化。获取经济效益是房地产企业的经营核心，更是所有房地产相关人员追求的最终目标。在运行一体化运行模式过程中，总公司的各个部门都会拥有最高的管理权力以及资源，下属分公司则应该根据指示进行操作。在这一系列工作中，房地产企业工作的主要控制对象依旧是把控好投资、进度、质量等几个环节，只有这几环节做好了才能实现最大的经济效益。此外，在一体化模式运行过程中，在多地区、多项目投资情况下，总公司所做的每一个决策都应该科学化、合理化以及整体化。在设计方面，公司不但要做到符合个性化还需要满足大众化。所谓的大众化主要是指在不同地区，公司的品牌要实现大众化。个性化主要是指在不同地区同一种品牌要根据该地区的特点适当做出微调。此举不但可为公司节约设计成本，又可以体现不同。在一体化运行模式中，可由本公司的施工队伍自己做，或者是仅仅使用本公司的技术人员，在劳务市场上寻找工人。这样一来，可对这些技术人员进行培训，根据各地区的实际需求合理调度技术人员。对于现在的很多房地产企业来说，同一房地产产品都是由公司自行负责宣传策划，对于总公司来说这将造成很大的浪费。但在一体化发展模式下的房地产产业，其产品都是由总公司进行统筹规划的，应统一设计树立自己的品牌，并以品牌优势来获取消费者的青睐，这样不但减少了成本，还在很大程度上提高了品牌影响力，为日后的投资打下扎实基础。在运营以及维护阶段，一体化管理模式下的房企将采用科学化以及集成化的运维理念，总公司通过采用设施管理（FM）的方法对各个地区进行管理，由总公司提供技术，由各个运维团队执行操作。

3.3 BIM技术在房地产企业中的应用分析

当前，BIM技术大多数应用在施工阶段，把其进一步延伸到房地产的供应链当中，能够为房地产的发展提供更宽广的发展平台，BIM与房企一体化二者之间是相辅相成的关系，通过对数字化管理方法的运用，BIM可以提供每个阶段内的数据，促使房地产一体化的进一步发展。当前，BIM技术在我国的普及还不是很广泛，而各个项目参与方为了各自的利益不愿意使用BIM技术是导致其发展的一个主要原因。

4　结 语

不管是从市场还是国家发展政策来看，一体化是大型房地产企业主要的发展趋势。对于房地产企业来说，在未来转型过程中应建立信息系统并加大对一体化过程中质量的管理力度，促使房地产行业实现可持续发展。

主要参考文献

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doi:10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.045

［中图分类号］F299.233.4

［文献标识码］A

［文章编号］1673-0194（2016）12-0068-02

［收稿日期］2016-05-02

［基金项目］东华理工大学校长基金（DHXK201408，DHXK20 1303）；东华理工大学教改基金（1310100135，1310100130）。