房地产企业融资类ABS的实践思考

杜庆禹

摘要：房地产企业对资金的渴求有其必然性，这也促使其对融资渠道进行孜孜不倦的探索与实践。与传统的融资渠道相比，房地产企业更倾向于可以获得更低成本、更大融资额、更富有创新性的资本市场。而房地产企业融资类ABS（英文名：Asset_backed Securities，即：资产证券化）已然成为房地产企业从资本市场融资的新途径，无论从基础资产，还是从市场的追捧程度，都超越了想象，也引发了人们对其实践的进一步思考，促使其更为健康、稳定的发展。

关键词：房地产企业 融资资产 证券化

在理论上，只要该资产能够产生现金流，就可以证券化。资产证券化，是指以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。简单的说：资产证券化就是出售基础资产的未来现金流进行融资。

一、房地产融资类ABS的概述

传统的证券发行是以企业为基础，而资产证券化则是以特定的资产池作为资产来发行证券，这个资产池可以是实体资产、信贷资产，也可以是证券化的资产和现金的资产。资产证券化源于70年代美国的住房抵押证券，90年代在亚洲开始快速发展。房地产证券化作为资产证券化的最先实践领域，与其他资产证券化相比，范围更广，是经济证券化的代表和国际金融工具创新的主要方向。

房地产融资类ABS是指以房地产相关资产为基础资产，以融资为主要目的而在深圳交易所或上海交易所公开发行的资产证券化产品，其实际融资人主要为房地产企业或持有物业的其他企业，目前主要可以分为物业费资产证券化、类REITs、租金收益权资产证券化和房屋销售尾款资产证券化等。

二、房地产企业融资类ABS的现状

2015年，我国资产证券化市场发展提速，在备案制、注册制、试点规模扩容等利好政策的推动下，市场发行日渐常态化，规模持续增长，流动性明显提升，创新迭出，基础资产类型持续丰富，并形成大类基础资产产品，市场参与主体类型更加多样，产品结构设计更加丰富。

1.政策放宽促使房地产企业融资类ABS市场规模获得前所未有的扩大。2014年11月，证监会将资产证券化由“审批制”改为“备案制”，并对基础资产采取负面清单管理，2015年交易所企业资产证券化出现了跨越式发展，根据WIND统计，2015年至2016年1月份已在交易所备案的房地产企业融资类ABS达到16支，规模近300亿元，品种丰富，所涉及企业性质既有国有企业和城投类公司，也有大批的优质民企位列其中。无论从地产融资类ABS宏观政策面的支持力度，还是从其参与企业的范围、ABS发行产品的创新性上，都为房地产企业融资开拓了一个卓有成效的途径。

2.在房地产融资类ABS规模快速增长的同时，资产证券化的基础资产种类也得到了极大的丰富，出现了类REITS、购房尾款、商业物业租金收益权、物业管理费、保障房销售款等新型的基础资产类型，这在某种程度上验证了“有现金流就能证券化”的名言。交易结构方面，也出现了双SPV架构的证券化产品，通常有“专项计划+信托”或“专项计划+私募基金份额”等形式。在债项信用评级方面，出现了大量的AAA级的产品，尤其是一些民营房地产企业，籍此获得了成本低廉的资金。

3.在房地产融资类ABS获得空前发展的同时，市场也出现了一些隐忧。对于基础资产的安全性与独立性保障方面，还缺少法律层面的专项立法，而目前更多的是依赖发行主体或外部机构的增信来获得支持，缺乏自身现金流的支持。在产品流动性方面，目前二级市场的交易相较于公司债的认可度，还有待提升，尚未达成市场交易主体对ABS产品的认可，缺乏交易的主动性。这也制约着房地产融资类ABS的进一步发展。

三、发展房地产融资类ABS的意义

融资类资产证券化作为资本市场一种新型金融工具，不仅为资本市场提供了创新源泉，而且增加了投资人的选择空间，同时也优化了房地产企业债务结构，完善了融资渠道、增加了基础资产的信用，达到了为房地产企业资金需求纾困的目的。

1.对于金融系统来讲，如果打通房地产企业从资本市场获取资金的通道，有助于降低目前集中于金融机构的房地产贷款风险集中度，改善贷款结构，有助于金融市场的平稳健康发展，更利于金融机构对其他实体行业的支持。

2.对于房地产企业来讲，既盘活了存量资产，降低了融资成本，又增加了新的融资渠道，而且更为便捷、高效、灵活，同时部分实现了表外融资，特别是在企业信用不高融资条件较高的情况下，开辟了一条新型的融资途径。3、对于房地产企业或其他企业的融资信用来讲，融资类资产证券化实现了从主要依赖主体信用到考察资产信用的转变。主体评级不高的企业，尤其中小房地产企业很难获得金融机构尤其银行的贷款，更别论资本市场。但融资类ABS市场的开启，使之可以通过资产证券化形式发行高级别资产证券化产品，如AAA级债券，弱化了发行人的主体信用，让投资人更多的关注基础资产的资产信用；

3.对于投资者来讲，由于地产融资类ABS产品相较于其他投资产品具有底层资产的保障，具有低风险、高收益的特点，这在一定程度上丰富了投资者可投资范围，给了投资者更多的选择。

四、对房地产融资类ABs的思考

1.首要的是应该打通房地产企业在资本市场融资的通道，丰富房地产企业融资类资产证券化的产品，将其作为重要的融资渠道，改变我国房地产企业严重依赖传统金融机构，尤其银行融资的习惯，减轻金融系统的房地产信贷风险。

2.完善资产证券化市场法律法规和监管体系。健全的法律体系是金融市场有效稳定运行的保障，应该进一步完善和专门制定针对房地产企业融资类资产证券化相关的法律法规，对现有不符合实际的法律法规进行完善和修改，以适应当前资产证券化的要求。在监管上，首先要对资产证券化企业的主体资格进行严格审查，在符合一般性要求的情况下，既不能抬高准入的门槛，也不能造成“劣币驱良币”的局面，应着重对融资类资产证券化涉及的基础资产进行严格的规范，使其满足产生的现金流独立、稳定、可分离的条件。另外税收上也要有对应的政策，减少重复征税的可能，为资产证券化提供必要的税收优惠。

3.规范相关的中介服务机构市场。中介服务机构的规范和依法服务是建立健康的资产证券化市场的必要条件。只有中介服务机构能力的大幅提升，才能有效甄别资产证券化企业的主体资格合格，才能对基础资产进行合理的评估价值，也才能为投资人提供安全、标准的金融资产。

4.提高融资类资产证券化产品的流运性。证券化产品必须具备较强流动性，才能实现资产证券化的目的，才具有市场意义。融资类资产证券化产品的流动性必须要有相应的交易机制来确保，需要创新公开市场的交易模式，扩大交易规模，提高融资类资产证券化产品的流动性，增强市场的接受程度。

与国外成熟的资产证券化市场和模式相比，虽然国内市场还处于初级阶段，制度和政策法规仍需逐步完善，但近年来我国资产证券化参与主体不断增加，产品种类和发行规模呈爆发式增长，基础资产范围不断多元化等表现说明我国资产证券化市场蕴藏着较大潜力。同时，监管层和业界大力支持我国资产证券化的创新发展，信息披露机制以及防范风险措施也进一步完善，资产证券化的发展前景值得期待。国内房地产企业应在借鉴成熟地产的资本运作模式基础上，积极探索自身发展优势，加速房地产开发与房地产金融的结合，持续提升自身核心竞争力以适应多变的资本市场环境，促进房地产市场的可持续发展。