生存之战

郭歆晔+刘萍萍

近年来，百货与购物中心作为线下零售商业的主要载体，其竞争形势可谓是群雄逐鹿，风云瞬变。

一方面，在时代潮流与消费市场的激烈碰撞下，百货业因未能与时俱进而身陷发展囹圄。其中仅在2015年，大陆地区150家连锁百货集团旗下百货店关停数量就达到100家，创下近十年来新高。新开百货店数量则下滑至135家，全年净增百货店仅35家，均创历年新低。同时，多家知名百货集团年报业绩持续下探，且2016年百货关店情况仍在继续，各地看衰百货业之声络绎不绝。

而另一方面，购物中心因其功能丰富、环境舒适、体验感强等优势备受消费者青睐。甚至是百货同行也在积极转型购物中心，例如在2015年全国百货销售业绩TOP20中，就有13家百货已经MALL化。这是否意味着，百货行业的颓势已经再难挽回？

但事实上，仅从最能代表经营效益的坪效上来看，目前购物中心仍难与百货相较而言，根据搜铺网商业地产研究院统计数据显示，2015年全国TOP30购物中心建面平效约2万元/（平方米·年），远低于TOP30百货的平均建面平效，约2.8万元/（平方米·年）。且各大百货集团正在积极创新谋变，以应对行业发展窘境。例如百盛集团就多管齐下，不仅与韩国衣恋集团合作打造百盛优客城市奥莱，还同时代理或自营多个服饰及餐饮品牌，旗下生活方式专卖店百盛精品超市在进驻百盛中国首个购物中心—青岛金狮广场，并开出首店后，也开始进驻其他购物中心如上海协信广场。

所以，究竟百货与购物中心孰优孰劣？现在尚未能定论。本文通过多方搜罗数据，展现全国300多座城市购物中心与百货的版图争霸。也许，百货的境遇并没有“被唱衰”的那么糟糕。

城市攻防：百货仍是三四线城市商业霸主

虽然从业绩表现上来看，百货业的确整体不振、增长乏力，但优秀的龙头单店仍然笑傲江湖。据搜铺网统计数据显示，虽然在北上广深四大一线城市中，仅有北京市场仍然由百货店占据着全市商场业绩榜首位置（不含各类专业市场），但在9个1.5线城市（成都、重庆、杭州、南京、沈阳、苏州、天津、武汉、西安）中，百货与购物中心几乎各占一半。

而在37个二三线城市（包括八大二线城市以及29个发达三线城市）中，百货店则占据了三分之二的席位，购物中心仅占三分之一。乃至在其余360多个三四五线城市（如嘉兴、唐山）中，百货店更是强势垄断，牢牢占据着近九成席位，而购物中心仅占了不到10%，究其原因，或是因为近半数城市还没有像样或者运营比较好的购物中心，所以百货才能称霸三四线城市。

商圈分布：大体量购物中心亲睐新兴商圈

就商圈分布而言，百货店王中，除了北京、上海、青岛的CBD新区诞生了少量超级百货，其余百货店王几乎全部位于传统核心商圈。

体量在20万平方米以上的购物中心店王由于占地面积巨大通常会选址于新兴商圈，位于城市核心商圈的购物中心店王则大多为高端定位。

奥特莱斯由于其名品折扣销售特性，故高端定位奥莱几乎全部位于郊区及机场附近，而销售非奢侈名品的城市奥莱则依托于公共交通便利的新兴商圈。

事实上，从消费需求上来看，一站式大体量的购物中心相比百货更适应新兴商圈。

但从总体趋势来看，虽然随着大型购物中心和大型百货购物中心化的兴起，原先不被看好的城市副中心新兴商圈也逐渐引起开发商关注。诸如北上广深四大一线城市的商场店王就基本都位于近20年内才发展起来的新兴CBD商圈内。

但在1.5线至3线城市中，仍有近七成商场店王位于历经数十年乃至上百年才发展起来的传统核心商圈内。

市场份额：购物中心对百货业冲击影响显著

从市场份额上来看，虽然总体上百货企业仍然占据着各地商场绝大多数的“一哥”位置，但这些百货店王的业绩增长近年来表现疲软，多是保持持平或者负增长。

而购物中心店王的单店平效虽不及百货业，但其业绩却大多能保持比例较高的正增长。

且随着市场发展，购物中心对百货业的冲击影响也愈发显著。

从各大城市业绩排名前6位的商场业态中可以发现，相较于二十年前各地百货店几乎包揽了所有的主流消费，如今各地商场类型已经呈现出了细分与多样性。诸如购物中心、百货店、奥莱已经三分天下；诸如在二线以上城市，购物中心席位已超过百货。

虽然部分购物中心只是美食娱乐城，并未真正对百货店的服饰化妆品业绩形成分流，但其对百货店潜在客流的时间分流效应不可忽视。

开店比较：连锁百货扩张放缓 购物中心加速追赶

而在近三年来，全国新开业购物中心数量也已远超同期百货店新增数量。

其中，仅就具有商业运营经验的连锁集团来看（全国连锁购物中心和连锁百货集团各有150来家），如剔除150家大型购物中心开发商中拥有百货背景的企业，则在2014年之前，连锁百货企业每年开业的百货及百货购物中心数量仍然超过购物中心开发商每年新开业的购物中心数量。直至2015年，非百货背景开发商开业的购物中心才真正超过百货店新增量。

另一方面，相较于百货大批量关店，购物中心虽然受益于硬资产（主要靠收租）特性，出现关门（倒闭）情况不多，但也不在少数，诸如宿州市中央广场购物中心、长沙喜乐地购物中心等。

发展趋势：百货与购物中心融合共存

但从业绩表现上来看，根据2015年营业额在19亿元以上的商场构成分类可见，百货与购物中心的关系仍然较为紧密。

虽然万象城、万达广场均已调整关闭了多家百货店，恒隆与大悦城更是彻底去百货化，太古、新鸿基、万科等集团项目同样普遍与百货无缘。

但就购物中心业绩店王来看，保留百货主力店仍然是主流（一线城市占比67%，1.5线城市占比60%，二三线城市占比更是超过80%）。

同样，各地百货店王也出现了某种程度的百货购物中心化现象，它们或经过多次扩建单店面积达到6万乃至10万平方米以上，或增加餐饮娱乐等体验业态（未必能称得上是真正的购物中心）。

诸如银泰集团的银泰城和IN系列，新世界集团将重心转向K11购物中心，以及丹尼斯大卫城、南京金鹰全生活中心、百盛青岛金狮广场、王府井郑州熙地港、沈阳乐天世界、久光上海大宁城、新光成都综合体等项目。

其中，仅就一二线城市来看，超过七成城市的百货店王已经购物中心化（据统计，在2015年营业额TOP30百货中，已有21家百货已经MALL化，占比高达70%）。

中国百货与购物中心的融合与共存由此可见一斑。此外，不少百货集团也开始涉及奥莱业务。

诸如，于2016年初开业的杭州下沙银泰城定位为工厂品牌集成店，于2015年1月在昆明公园1903项目内开业的金格百货·奥特莱斯等等。

据不完全统计，排名全国前二十强的知名百货集团中，已有将近七成进入到了奥特莱斯市场。