内蒙古房地产市场探究

□文/王团军（内蒙古日报社　内蒙古·呼和浩特）



内蒙古房地产市场探究

□文/王团军
（内蒙古日报社内蒙古·呼和浩特）

［提要］本文从内蒙古房地产市场现状出发，结合一系列推动房地产市场发展的政策，分析存在的问题，进而整合内蒙古房地产业宏观调控具体方法和对策，以促进内蒙古房地产市场的持续健康发展。

关键词：内蒙古房地产市场；宏观调控；去库存

收录日期：2016年3月16日

一、内蒙古房地产市场现状

2015年，内蒙古自治区房地产开发投资1，081.05亿元，同比下降21.1％，回落幅度比1～11月份减缓0.03个百分点。其中，住宅投资758.51亿元，同比下降19％，降幅比1～11月份减缓0.4个百分点。住宅投资占房地产开放投资的比重为70.2％。2015年，房地产开发企业房屋施工面积13，637.36万平方米，同比下降13.3％，降幅比1～11月份收窄1个百分点。房屋竣工面积1，697.16万平方米，同比下降15.7％，1～11月份为下降17.6％。2015年，商品房销售面积2，369.37万平方米，同比下降3.6％，降幅比1～11月份收窄3个百分点。商品房销售额1，052.18亿元，同比下降1.2％，降幅比1～11月份收窄1.6个百分点。

二、内蒙古房地产投资面临的问题

2015年，自内蒙古治区房地产开发投资下降、房屋开发规模萎缩、商品房销售低迷。全年情况比1～11月份稍有好转，但形势仍不容乐观。主要原因：一是全区各地现有库存较大，尤其是呼和浩特市、鄂尔多斯市、乌兰察布市等地区，经测算，消化现有库存平均需要10年以上；二是居民消费动力不足。2015年，自治区居民消费价格总指数增长乏力，同比增长1.1％，居住消费同比下降0.3％，12月居民消费价格总指数环比上升0.5％，居住消费环比上升0.3％，住房销售成交量低迷；三是房地产开发到位资金不足、企业融资压力大、资金链紧张使得企业后续开发难以为继。如鄂尔多斯地区房地产发展融资规模在2，000亿元左右，其中较大比例来源于民间借贷，低迷的房地产市场使民间借贷资金链紧绷，抑制了当地民众的消费和房地产企业的资金再融资。与此同时，由于现金流紧张及为及时变现回笼资金，企业之间、小贷公司之间、小贷公司与个人客户之间拿不出资金，只能以物偿债，出现资产流转抵债问题。依据现行的税费政策，存在信贷抵债资产流转成本较高、重复上税等问题，高额的税费加重了企业和个人的负担，无益于解决多角债务危机，整体上制约了当地房地产市场的发展。

三、积极破解困局，建立房地产市场健康发展的长效机制

2015年，自治区政府印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（内政办［2015］58号），积极破解房地产市场发展困局，建立房地产市场健康发展的长效机制；2016年，政府办公厅对外发布《内蒙古自治区人民政府关于做好房地产去库存工作进一步促进房地产业稳步发展的意见》，对棚户区改造货币化安置比例、鼓励农民进城购房、全面落实购房落户等政策，都给出了明确的指导意见。参考自治区政府出台的政策文件以及发达省市经验，提出以下建议：

（一）进一步调整现行扭曲、限制房地产正常需求政策的政策建议。一是取消购买商品住房的不必要限制性规定。各盟市、旗县（市、区）对居民（含外地居民）在本地区购买商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的，在办理签约（网签）、纳税、贷款以及权属登记手续时，不再对其家庭拥有住房情况进行查询。取消非本地户籍居民家庭在办理购房和房地产权属转移登记手续时需提交缴纳社会保险证明、个人所得税纳税证明的限制性规定。对确需出具住房套数查询证明的，购房人家庭住房套数认定不包括其自建住房、房改房、继承住房、征收（拆迁）安置住房和已偿清贷款的二手住房，其拥有的住房套数只在购房所在地房屋权属登记机构查询。房屋权属登记机构出具的查询证明只载明购房人家庭拥有商品住房的套数情况。家庭首次购买改善性普通商品住房按首套住房认定；二是进一步优化住房供应套型结构。取消对商品住房户型设计“90平方米以下户型占70％以上”的限制性规定，放开商品住房套型比例，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。在优先满足中小户型普通商品住房用地需求的原则下，依法提供和满足房地产开发企业根据区域城市功能定位和市场需求开发适销对路商品住房的土地需求。对于国有土地使用权出让合同中已经明确住宅套型比例要求的，仍执行原合同约定条款。对于在建商品住房项目，各地国土资源、城乡规划主管部门在不改变用地性质和容积率等必要条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，开发适销对路的商品住房。

（二）因地制宜，打通满足居民需要和化解存量房的政策建议。一是全面落实购房落户政策。在自治区区域内，个人异地购买商品住房（包括新建商品住房和二手住房），本人及其父母、未成年子女可按当地户籍政策在购房所在城镇落户。鼓励长期进城经商、务工的农牧业转移人口依法转让其原有农村牧区住房，在城镇购买商品住房并落户；二是清理规范新建商品房销售和进户环节收费行为。新建住房楼宇门、电梯、楼道照明等房屋附属设施以及供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等的建设安装费用，一律计入新建住房开发建设总成本，不得在房价外向购房者另行收取。要严格执行自治区财政厅、发展改革委、经济和信息化委联合印发的《关于公布全区涉企行政事业性收费和政府性基金目录清单的通知》（内财非税［2015］74号）规定，凡未列入《内蒙古自治区涉企行政事业性收费目录清单》和《内蒙古自治区涉企政府性基金目录清单》的收费项目和基金，一律停止征收。各盟市、旗县自行设立的涉企行政事业性收费和基金项目一律废止，被收费企业对擅自设立的行政事业性收费项目和政府性基金有权拒缴。2013年自治区住房城乡建设厅下发的《关于加强新建居住建筑供热计量装置和室内温度调控装置购置及安装费用管理的通知》（内建城［2013］17号）中规定的“在新建居住建筑达到预售条件时，房屋建设单位应暂按1，500元/户付款标准将建筑物热力入口和用户的供热计量装置、室内温度调控装置的购置费用交予供热单位设立的专门账户”内容停止执行；三是合理调整契税税率。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％税率征收契税。居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税，购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税；选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税，缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税；四是积极支持居民合理的住房贷款需求。对购买首套普通自住房（含公寓式住宅）的家庭，贷款最低首付款比例为30％，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请商业性住房贷款，金融机构执行首套住房贷款政策。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性住房贷款，最低首付款比例调整为不低于40％。金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。金融机构应缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求；五是进一步盘活公积金贷款，加快改善居民住房条件。合理确定贷款条件、贷款额度和期限，放宽住房公积金支取条件，加快开展区内异地贷款业务，降低贷款费用，优化贷款办理流程。

（三）推动开发商调整产品结构，盘活存量资产的政策建议。一是进一步加大存量商品房促销力度。各地区要定期、不定期举办房地产展览交易会，根据当地实际情况，出台减免交易税费、让利促销等临时性的购房政策措施，积极引导刚性购房需求和改善型购房需求。鼓励和支持机关、企事业单位团体购买商品住宅，特别是鼓励企业购买商品住宅用作职工公寓、集体宿舍，改善职工住房条件。鼓励和引导各地区利用商业用房和商品住宅建设创业基地，特别是大学生创业园，完善相关配套服务，打造一批创业示范基地；二是培育和发展房屋租赁市场，提升房屋租赁产业化水平。建立房屋租赁信息服务平台，大力发展住房租赁市场，支持房地产开发企业开展住房租赁服务；三是继续支持房地产开发企业的合理融资需求。金融机构在风险可控的前提下，合理配置信贷资源，支持资信良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，满足在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，加强与各类发债主管机构的沟通联系，支持符合条件的房地产企业发行债券；对拥有优质资产和独立可预测现金流的房地产企业，允许通过资产证券化、发行银行理财产品等方式筹集资金。进一步落实自治区人民政府与中国银行间市场交易商协会签订的战略合作协议，积极尝试发行项目收益票据，探索新型城镇化融资新渠道。

（四）进一步推动棚户区改造同化解存量商品房结合的政策建议。拓宽商品住房与保障性住房融通渠道。各盟行政公署、市人民政府，各旗县（市、区）人民政府可以以政府购买服务的方式，利用自有资金、棚改补助资金、银行贷款，从市场购买或租赁商品住房用于保障性住房。保障性住房要逐步从实物保障为主转向建设和租赁补贴并重，实现“补砖头”与“补人头”的结合。鼓励和支持符合公共租赁住房保障条件的家庭通过租赁市场解决住房问题，政府按规定提供货币化租赁补贴。各盟市、旗县（市、区）要统筹考虑本地区棚户区、旧城区改造回迁安置和存量商品住房情况，采取回购存量商品住房方式解决棚户区、旧城区改造回迁安置房源。商品住房存量较大、消化周期较长的地区，公共租赁住房房源和棚户区、旧城区改造安置房源的筹集，原则上以全部回购存量商品住房的方式予以解决，存量商品住房确实不能满足房源要求的，才可适当新建。

主要参考文献：

［1］内蒙古自治区统计局［J］.内蒙古统计月报，2015. 12.

［2］内蒙古自治区人民政府.关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见.内政办（［2015］58号）.

［3］内蒙古自治区人民政府.关于做好房地产去库存工作进一步促进房地产业稳步发展的意见.内政发（［2016］26号）.

中图分类号：F293. 3

文献标识码：A