房地产开发企业纳税问题探讨

平长青

摘要：房地产公司企业开发用地的土地使用税开始时间较好确定，而何时停止交纳，在各地的操作实践中，各地执行却不尽统一。本文拟从各地税务机关对房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务起止时间的规定做一简单梳理，以供大家在实际工作中参考。

关键词：房地产企业；纳税问题

中图分类号：F810 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）004-000214-01

一、房地产企业土地税务综述

现在我国各个税务机关在征税方面关于房地产企业的规定不尽统一，主流的规定主要有以下三个方面：第一、在房地产公司开发前期拿到预售许可证，并且获得整个项目用地，停止征收相关土地税，当然大多数企业并不采用该种方法。第二、房地产公司为企业的业主办理土地证并且分配到各家各户时候停止征收土地相关税费。第三、房地产公司根据可售建筑面积进行分配后，停止征收土地税。

以上三种情况在我国税务机关中或多或少都会遇到，其中第一种用的最少，后两种相对较多。从世界范围来看，到底什么时候停止征收土地税费并没有一个统一的明确的规定。

二、房地产企业土地税务问题具体分析

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，

在各个城市包括各个地市，县城、工业矿业区域内使用土地的有关企业和个人，都应该为缴纳土地使用税的纳税人。我国税务总局引发了关于土地使用税若干具体问题的解释和一系列规定中指出，土地使用税的纳税人主要有土地使用权的拥有人缴纳，如果土地使用权拥有人不明确，则分情况进行处理，对于土地使用有存在一定纠纷的，有土地使用权实际使用人缴纳，对于共同使用土地的人员，有土地使用权共同缴纳。共同缴纳的基本依据应当以土地使用面积所占总面积额的比来来进行区分。所以，城镇土地使用税实际上是以所有人缴纳为基本原则，实际使用人作为补充来规定的。

根据《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》规定，以转让方式取得有偿土地使用权，应当由土地使用权的受让方约定土地交付时间的下个月开始缴纳城镇土地使用权；如果签订合同没有明确交付时间，有当有受让方从合同签订的下个月开始缴纳相关城镇土地使用税。我国税务机关有关规定中指出，如果新取得的建设用地，不属于新的耕地，相关纳税人应当从合同中规定交付土地使用的下月起缴纳相关税费。

如果由于房产或者土地等权利变化而导致纳税人的相应纳税业务发生辩护，则纳税人缴纳税款的义务应当截止到变化的当月末。从以上规定中透漏出来的信息是，一般情况下，如果城镇土地使用税的纳税义务一般结束时间应当是土地或者房产发生变化的当月或者是签订合同的下个月会发生变化。这个规定里边的重点是，确定土地或者房产状态何时发生变化，对于一些特殊情况，如果土体或者房产的状态发生质量变化，应当理解为纳税义务人当月没有与土地或者房产发生关系，基于此，则纳税义务当月发生终止，而另一方使用土地或者房产的则成为下一个纳税义务人。

根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）规定：

1.对于个人或者企业购买新的商品房，计征城镇土地使用税的时间为房屋缴纳的下一个月开始。

2.如果是购买存量房，则计算时间有所区别，应当以办理完毕房屋所有权变更手续，房屋产权管理局下发房屋所有权变更书的下个月开始计算。

3.对于涉及到房屋出租或者出借等情况的，应当以房屋出租或者出借的下个月开始计算征收城镇土地使用税。

各地的税务操作实践中的具体规定：

《河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用税征收管理办法》规定：对于房地产开发企业在缴纳城镇土地使用税时，有不同的规定，如果该企业开发的商品房已经对外销售，纳税额时间应当以为房屋实际交付时间的下个月开始计算，对于交付房地产商品房需要调整家住面积的，应当以实际公摊情况进行加减调整。房屋交付给购买人主要是指，房地产企业已经按照相关购房合同将房屋实际缴纳，并且办理的相关房屋产权证等合法证件，并且房屋的使用权实际的转移给购房人。对于购买人如果是由于房地产企业的原因造成没有及时取得相关合法证书，如果房地产企业能够证明已经将房屋实际缴纳，并且购买人已经在使用，也可以视同将房屋交付给购买人使用。

《广西壮族自治区地方税务局关于房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间的通知》规定：根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》“纳税人因为房产、土地的实务或者权利发生变化而依法终止企业的纳税义务，其应纳税款的时间应当截止到房地产等实务权利发生变化月末。”依据我国目前房地产的现状。对于房地产企业开发建造的相关房屋等商品房，在该产品出售或者转移所有权以后，企业的相关纳税时间自动终止。

三、进行合理的土地税务筹划

房地产的税务筹划相对比较负责，当开发企业已经转让土地使用权的，依据相关规定应当以合同签订的下月开始终止缴纳义务，因此房地产企业应当早日签订合同，减少税务成本。房地产企业转让新建的商品房应当以房屋交付的下月开始停止纳税义务，因此针对新建房，应当早日进行交付，以便终止纳税义务。房地产企业转让存量房屋的，应当以存量房屋办理所有权转移或者是变更登记手续，房地产企业应当以办理手续完毕的下月开始终止缴纳土地使用税，因此对于存量房也应当早日办理完毕相关手续。

四、结论

由以上阐述可以知道，房地产企业的纳税义务何时终止与企业交付房产或者签订相关转移手续有密切关系，介于此，为了更好地进行纳税筹划，企业应当及早签订相关产权转移手续，或者及早办理所有权的转移，以便让企业节约相关税务成本，更加全面的进行相关税务筹划。