关于人民币贬值对房地产市场的影响和冲击分析

陈思如

摘要：自2005年我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度起，积压多年的人民币外部升值压力开始发力，使得我国人民币长期处于一种震荡变化的状态，甚至其中有几年都处于单边升值状态。2008年全球金融危机爆发，在之后的两年内人民币对美元汇率横盘波动，且一度出现了下滑趋势。这也使得人们开始相信7年一次的经济风暴预言。2015年，我国经济再次出现波动，即便政府出台多样相关政策刺激尝试改变房地产行业下滑趋势，可是房地产库存以及房地产行业所承受的资金压力都在不断增加，并且在出现一线城市房价疯涨与西北出现“鬼城”两极风化的情况。因此，房地产行业发展急需提高关注力度，明确人民币汇率的变化影响着投资热点，对我国各行各业的发展产生的相对深刻的变化。如果不能及时对其进行分析，找到切实可行的应对措施，长此以往必然会使得我国各行业发展深受挫折。本文就先针对人民币贬值因素进行简要分析和介绍，探究得出当下人民币贬值对我国房地产行业的影响，找到应对其冲击和影响的对策与方法，以期为我国房地产行业发展提供有效对策和帮助。

关键词：人民币贬值；房地产；市场；影响；对策

无可厚非，人民币贬值确实受到国际整体金融环境的影响，进而也对本国的各行各业经济发展带来的冲击。尤其自2008年下半年之后，人民币对美元的汇率逐步呈现出连续贬值的态势，之后虽然略有一定的反弹，可是大多数时候还是呈现持续低迷的状态。随着金融全球化的深入，时间到了2015年，全球经济市场出现了飘摇不定的状态，大宗商品价格的持续下跌使得我国的新兴市场遭遇了严重的货币危机。欧洲经济受到共同货币担忧影响，而美联储也因为加息问题加剧了全球经济恐慌。而这些对我国经济的直接影响，就是造成了股市的剧烈波动，从而影响货币汇率。人民币在对外货币环比贬值过程中，引发了人民币市场的动荡不安，同时更对我国深受其影响的房地产行业造成了严重的影响。针对于此，房地产行业必须对人民币贬值现象进行客观认识，找到应对其冲击的具体对策和方法，尽可能降低房地产行业受到的损失与影响，有效提升我国房地产市场的竞争力，为我国房地产行业健康发展提供帮助。

一、 人民币贬值因素探究

人民币贬值受整个金融市场的影响相对较大，其主要是因为金融市场动荡不安所造成的。但从细节角度进行分析，人民币贬值主要是由两个方面因素造成的。

第一，是因为流通中的货币量超过了社会所需求的实际需求量，这就会出现人民币供大于求的现象，从而导致人民币贬值。就如同市场生产过剩一个道理，供大于求，就会使得商品数量过多，而购买人数有限，从而造成了商品剩余现象。

第二，则是因为贸易逆差造成的。因为贸易逆差的存在，使得国家出现了入不敷出的局面。但是为了尽可能维持贸易平衡，不得不选择货币贬值从而获得更高的市场竞争力，以求在对外出国的过程当中提升自身的出口量，为我国对外经济贸易发展提供基础和保障。

鉴于此，人民币贬值是市场发展过程当中不可规避的一个现象，其对各行各业的影响也至关重要。房地产行业发展需要货币支持，更需要相对稳定的金融市场作为保障。因此人民币贬值，势必会对我国房地产行业发展产生不可估量的损失与冲击。

二、当下人民币贬值对我国房地产影响分析

（一）热钱大规模从中国流出

所谓热钱，也可以称之为游资，是一种用于金融市场交易过程中，迅速流动的短期性资金。其本身是为了追求汇率的变动，从而为了获取较高报酬而进行的一种投机性行为。热钱本身具有一定的特点：短期性、投机性以及套利性质，都使得其在我国发展过程中造成严重的恶劣影响。根据不完全统计，我国在近些年来所流出的“热钱”金额位于世界第一位，这就足以说明为了追求更为可观的利益，我国所出现的这类投机行为异常严重。

而根据全球金融诚信组织进行分析可以得出，这些热钱的大范围流出，其主要实现途径就是通过“贸易虚报”。所谓的贸易需要，则是在海关发票上进行手脚处理，通过伪报进口或者出口货物的价值，实现对大量金钱的“变身”。从某种程度上讲，这一行为实际上也是一种变相的洗钱行为。因此，人民币大量贬值必然会对我国房地产行业造成深远影响，通过这种地下钱庄的形式，将我国人民币市场打乱。热钱的大规模流出，会使得我国的房地产行业资产大量下降。一旦房地产开发商的资产价格出现了崩溃现象，就一定会通过财富效应进行消费转移，从而对国民经济中的消费与投资产生严重影响。

（二）影响我国经济发展触发金融危机

正如前面分析得出，热钱大量转移之后，开发商的投资会受到直接影响，且其为了降低自身的经济损失，必然要将这一风险转嫁为消费，从而影响到投资行为。在世界发展历史上，因为房地产价格泡沫破裂所产生的金融体系震荡并非不存在，早在上世纪九十年代初期，日本就曾经受到了这样的重创，而这一影响持续了二十几年，使得日本经济多年来遭受这一动荡的影响。自此之后，一直到2004年，日本不动产的整体状况依旧呈现出大范围下跌趋势，最高值达到了跌幅75%。这不仅仅使得日本不动产整体处于多年下跌状况，也使得日本的银行承担了几千亿美元的坏账。这对于日本而言，可谓是重大打击，必然会对日本的整个金融市场、经济发展造成沉重影响。果然，日本自九十年代初期的这场经济动荡之后，承受了14年的经济下滑影响，直到现在也仍然受到当时危机的影响。再比如2008年以美国为首的金融危机席卷全球，之后的一段时间之内整个金融市场濒临崩溃，股票市场出现严重震荡乃至崩盘，整个世界陷入了严重的金融危机中难以改善。直到2014年，各国经济才逐步出现恢复趋势，且这一趋势的转变效果并不明显。

（三）上海深圳等经济较发达地区房价成倍增长

人民币贬值对我国房地产行业的又一大影响就在于我国一线城市的房价出现了成倍增长的态势。对于我国一些经济发达地区而言，其房价不仅出现了很高的局面，而且增长速度格外惊人。根据国际清算银行统计数据分析，美国自1997年之后，一直到现在为止，房产价格涨幅 为60%以上，西班牙的房产价格上涨幅度为130%，而我国一线城市，尤其以北京、上海、广州、深圳等为例，其房价涨幅超过了400%，这也是直到现在为止仍未降低的比率。这将是一个非常惊人的数字，同时对我国房地产行业的整体平稳发展以及对我国经济的整体进步都是非常不利的。实际上，近些年来，我国楼市与股市资产价格的疯狂上涨，主要是受到了我国较高通货膨胀率的影响。然后正因为受此影响，于是我国的食品价格市场也全面崩溃，最终导致通货膨胀现象严重，我国的人均恩格尔系数也居高不下。当这一现象进入到楼市与股市当中，必然会不断促进该行业资产价格的飙升，从而造成市场泡沫现象出现。

三、应对人民币贬值对房地产市场的影响和冲击策略

（一）加强金融监管的力度，加强跨境资本的流动管理

在当前人民币持续贬值且动荡的状态之下，必须要对我国金融行业发展进行严格监管，尤其需要对跨境资本的流动管理进行加强。正因为许多热钱有可能会出现大规模撤出现象，所以更需要对其进行严密监测，一定要打击这类投机套利型资本扰乱经济市场。其中，尤其需要注重套利投机资金会通过对外贸易以及其他渠道进行转移，同时需要将各企业的出口情况与海关进行及时的信息核对。避免出现货物贸易与实际的资金流动出现不符的现象，尽最大可能确保出口与收账的真实和统一性。

（二）保持人民币汇率稳定，使其在可控范围内

保持人民币汇率的相对稳定，可以使得人民币的震动范围在可以控制的预期范围之内，从而使得人民币贬值预期得以扭转。这就要求央行在对人民币进行控制的时候，既不能允许人民币过度贬值，也决不能允许人民币飞快升值。确保人民币币值稳定，可以对我国汇率稳定奠定基础，同时也可以维护整个金融市场，确保我国经济的平稳健康发展。同时，需要注意的是，人民币的汇率稳定并不是说人民币汇率永远一成不变，而是需要对人民币进行可控性、逐步性操作。将市场作为核心，将市场需求作为基础，从而制定出合理范围内的人民币汇率浮动制度。人民币汇率变化需要具有一定的弹性，且时刻确保其在合理范围内波动，这样可以对我国金融市场形成一种相对稳定和均衡的状态。除此之外，还可以通过银行进行债券与票据的利用，从而操作市场，对人民币升值压力进行减缓，使得人民币升值过程呈现出渐进性态势，为我国经济平稳健康发展提供保障。

（三）国家宏观调控，制定和完善相应管理制度

国家在房地产行业发展过程中，起到了重要的宏观调控作用，这主要是因为国家出面可以制定相应的管理制度和方法，从而有效遏制房价恶性竞争与飞速增长。实际上，房价快速增长的房地产市场将导致供大于求的趋势，这很容易使得房价单方面的升值预期被打破，短时间内可能会爆发不可控制的增长局面。但也正因为如此，越来越多的投资者开始处于观望状态，尽可能想要规避市场风险。所以房地产行业的整体交易量必然会有所下降。同时，我国地方财政收入和各地区的土地收益有着较强的联系，而房地产行业的发展对我国国民经济发展影响颇大，所以政府部门并不愿意对房地产行业进行大范围调整。因此，国家在进行宏观调控的时候，更应该注重支持房地产行业发展相关政策的出台，通过相应的管理制度，尽可能规范房地产市场，避免恶性竞争的出现，同时也尽可能规避人民币贬值对我国房地产行业带来的冲击与挑战。

（四）对特殊时期的房地产市场采取不同应对措施

房地产行业发展深受国家经济发展状况以及货币汇率的影响，故而房地产行业也处于不同的发展时期和阶段。作为房地产企业，需要意识到不同时期房地产市场发展的不同对策。

以最近两年我国房地产行业发展状况来看，其大多数城市都已经出现了住房供应过剩的局面，大部分城市的住房库存都需要消化至少十年之上。这就足以说明房地产行业的生产供大于求，长此以往必然会导致房地产行业的通货膨胀。因此，许多地区在未来都会面临严重的房价下跌趋势。所以对于这一时期的房地产市场而言，需要进行必要的市场调整，尽可能将过剩的住房进行消化，通过优化住房等形式实现对房地产行业的优化处理。房地产行业通过卖方市场向买方市场的转变，使得房地产行业竞争力更为加强，地区化差异越发明显。根据调查显示，2017年之后我国房地产行业发展将会进入高危阶段，因此无论是政府还是房地产投资者，都需要清醒看待这一现状，对不同时期的房地产市场采取不同的应对措施，以便尽可能缩小与降低人民币贬值对房地产行业造成的长期恶劣影响。

四、结束语

人民币贬值是当前我国金融市场中比较严峻的问题，同时也是影响我国各行各业发展的关键性因素。因此，为了有效确保我国各行各业的健康发展，尤其需要确保对我国国民经济影响最大的房地产业平稳发展，应采取一些应对措施，控制游资热钱，化解外来经济带来的冲击；引导投资者理性投资，倡导居民合理消费，鼓励实体经济发展。相信未来我国房地产行业发展将会有更为科学的目标和对策，同时为我国经济进步、金融市场完善提供基础性保障。（作者单位：西南财经大学）

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