房产税对房价影响理论研究述评

任静慧

摘 要：房地产业作为国民经济支柱性和先导性产业对经济发展和人民生活影响重大，而房产税是一种重要的宏观经济调控工具，其对房价的影响情况势必会对房地产市场能否健康发展产生效果，与民生息息相关。本文通过不同视角下房产税对房价影响理论的梳理和简评，以求更系统地总结相关研究经验，为未来研究提供一定的借鉴和参考。

关键词：房产税；房价；研究述评

一、引言

从1998 年起，我国实行住房制度市场化、商品化改革，房地产业蓬勃发展。2015年房地产开发投资已达95979亿元，是1986年的951倍，年均增长约28.5%，带动了各个行业的发展。随着城镇化步伐的加快，从2002年开始，我国楼市价格总体上涨趋势和幅度明显。2014年初房价普高后回落预示地产业步入新常态，但高房价问题依然存在。特别“去库存”政策推出，一、二线等大中城市房价暴涨，引发警惕。城市住房问题尤其是大中城市住房问题仍旧严峻。结构性供求、炒房等问题造成的市场失衡局面使普通市民购房压力大增。

房产税作为宏观调控工具对调控房价，稳定房产市场有何影响一直是国内外学者关注的议题。2011 年我国房产税改革试点相继在重庆市和上海市启动，推动了国内相关研究。本文梳理和总结了国内外不同理论派别针对房产税对房价影响的研究成果，较为系统全面地回顾了各方在该问题研究的情况，以期为未来研究提供一定的借鉴和参考，为解决我国房产税改革及房价调控问题注入能量。

二、房产税对房价影响的理论研究综述

（一）房产税税收归宿视角下三种相关理论述评

房产税税收归宿研究房产税如何改变房地产相对价格。学界对此有三种主要理论观点，即“传统型”、“受益论”、“新论”。

1、传统观

传统论认为房产税是中性的。其研究假定在局部均衡框架下，资本价格由整个资本市场确定，单一地区税收政策不对其产生影响。财产税对资本部分的负担以住房价格增长的方式全部转嫁给房屋购买者。土地供给完全缺乏弹性的假设导出税收中的土地部分完全由土地所有者承担。如果土地供给非固定，则税收负担承担者为土地所有者和使用者。供给和需求弹性决定了两者的摊付比率[1]。

2、基于受益论的相关研究述评

从受益论看，房产税不具有扭曲效应。房地产资源配置效率不会受其影响。

Tiebout模型（1956）是房产税受益论的拓展基础[2]。Oates （1969）采用此模型用以解释房地产税，调查新泽西州的 53 个城镇，研究房屋价值、财产税、教育支出三方关系。结论为财产税与房产价格负相关，公共支出中教育支出与房产价格正向相关，税率越低的区域财产价值越高，说明房产价值中包含被资本化的房产税和支出。

Fischel（1985；1992；2000）等人考虑了政治因素变量，实证说明政府对房产税作用的定位影响了房产税是否具有受益性。

Charlot， S （Charlot， Sylvie） ； Paty， S （Paty， Sonia） ； Visalli， M （Visalli， Michel）（2013）借助Tiebout Hypothesis，利用 1994-2004的财产税和房地产交易数据考察地方税对房价的影响，实证结果表明地方财产税率对房价没有影响，而税收的数量对房产价格有负面影响[3]。

我国学者梁若冰、汤韵（2008）利用蒂布特模型实证分析中国部分大中型城市房价变化情况，公共支出提供的公共产品和服务的优劣多寡影响房屋价值，影响关系为正向。进而指出用房产税替代土地转让金能有效遏制地方政府在城市土地供给上扭曲市场机制的冲动[4]。白彦锋，宫旭，贾潇（2012）借助拓展的蒂布特模型，对三大城市进行分析，得出地方财政支出与房价正相关。 [5]。范新英，张所地（2015）应用蒂布特理论，计量研究发现，公共服务供给水平与房屋价格之间存在显著的非线性门限关系。房产税政策可考虑与各地公共服务供给水平结合。

国外学者主要通过改进模型，运用实证计量研究将地方政府公共支出、房产税和房价之间的关系进行分析，在研究结论上保持了基本的一致性，即地方政府公共支出对房价变动作用显著，房产税和房价具有负向相关性，而地方公共支出和房价存在正向相关性。因其通过对房屋的不可流动性和消费者的流动性、分区制及完全资本化为房屋价值等内容的论述，结合事实作为论据论证房地产税是受益税及其和房价的互动关系，但就流动性很强的商业资本方面的税收问题的借鉴价值受到了局限。

国内学者结合中国地区实际情况，参考并拓展了Tiebout模型，从公共支出、公共服务水平等与税收挂钩的影响因素对我国的房价进行实证研究，考察其对房价的影响程度，表明公共财政支出与房价存在正向相关关系。但不足之处主要表现在运用面板数据综合分析地方财政支出对房价的贡献率，而忽视了中东西部经济发展不平衡、区域人均收入分配差异等，所以在房产税对房价调控影响程度对房产税设置有何具体参考价值尚待探讨。

3、新论相关研究述评

新论关于房产税与房价关系的研究认为房产税实质是资本税，具有累进性和无效性，是非中性的 [6]。

新论假设资本毫无供给弹性。Mieszkowski（1972）利用调整后的税负归宿一般均衡模型，得出财产税平均负担均由资本所有者买单。Mieszkowski把房地产税按利润税效应和消费税效应考察，将行政区划分为高税区和低税区，高房税会促使资本转移，从而降低了该地区土地和工资价格，但房屋和商品价值会上升；与此同时，当资本被吸引到低税区时，则产生相反的结果。 Mieszkowski模型对很多现实性因素表现出局限性，如该税负占公共支出的比重等，故而对房产税的基本特征总结欠缺。而Zodrow和Mieszkowski（1986，1989）将行政区域之间的竞争作为考量因素，结合蒂布特模型因素，建立了新模型，通过对单个独立地区征收房地产税的研究表明：在一定情况下，资本承担了全部税收负担，Mieszkowski模型结果仍然成立。 Benjamin（1993）用新论原理解释房地产价格波动。

我国学者吕洪良（2013）通过回顾受益论和新论对房产税的影响，用新论解释了上海市的房产税非受益性，即不是一种为地方公共服务支付的税收价格，而是一种资本税，利用其对价格体系产生的扭曲效果来抑制过高的住宅价格。指出中国房产税试点是按照传统论或资本税论来操作的，借助歧视性征税、通过税收转嫁来抑制住宅价格上涨。

从国外学者的相关研究可以看出，新论认为房地产税是资本税。在高税收区，房产税的征收促使资本外流，降低了生产要素生产力的回报率，致使该地区土地和工资价格下降，而房屋和商品价格会上升；当资本被吸引到低税区时，则产生相反的结果。国内学者基于理论本身解释相关政策缺少实证性的更深更系统的研究。

（二）房产税功能视角下相关文献述评

有很多学者站在房产税的功能角度对此展开探讨。比如安体富（2010）认为房产税是有效的调节房地产市场的政策工具。其对于减少住房成本，活跃二手房市场具有效果，进而有助于控制房价过快上涨。樊慧霞（2012）从房地产经济学视角研究出发，认为房产税可以纠正外部效应带来的资源低效配置行为，促进房产税溢价回收功能的实现，形成房价增值与税收增加的良性循环。马海涛 、任强（2015）认为房产税的三大主功能是基层政府财政收入重要来源、改善基层政府治理、矫正公共服务投入和受益的不匹配的同时，谈到开征房产税能促进资源合理使用和抑制房价过快上涨，但空间可能有限，一定程度上表明征收房产税对房价的下行影响。

大部分学者都肯定了房产税对房价具有一定的影响和调节作用，但其空间作用范围和程度有限。房产税功能视角下以理论研究说明为主。

（三）房产税实施效果视角下相关文献述评

大部分学者通过对沪渝房产税改革实施前后各项房地产经济指标的观察、对比及分析得出房产税对房地产市场的影响。如安体富、葛静（ 2012）比较上海房产税改革前后的房屋价格指数变化，尹音频，魏 彧（2014）利用沪地房产税改革前后房地产企业的投资完成情况、房地产市场价格与结构变动考察，得出沪房价上涨幅度趋缓，高档房、别墅的投资、消费需求得到有效抑制，而中低档住房投资、消费需求增长明显。马理，娄田田（2015）以沪、渝两地为例，选取了销售面积、销售额等8 类37个指标进行统计研究，表明房地产市场的供需结构得到一定程度的优化调整，但房产税并没有对调整房价上涨产生有效的影响。

上述文献主要是研究结果均在一定程度上肯定了房产税对房价的调控作用，但限于政策实施时间较短，数据观察得出的结论有一定的局限性。

三、总结建议

国内外学者在房产税对房价影响这一研究课题进行了多方面的理论研究和实证研究，产生了诸如受益论、新论等理论和实证成果。有学者借鉴和改进其他领域研究模型，从税收资本化与政府公共开支、公共服务等具体指标构建新模型；有学者通过房产税改革实例研究房产税与房价的关系。

单就国内研究情况来看，定性研究成果更多而实证的定量分析研究还有拓展的需要，这与我国房产税改革刚起步有一定的关系。在实证研究方面，很多学者都采用面板数据分析和回归模型的方法，在解决多重共线性等问题方面存在短板，方法数据量的充分性有待补充，有些学者用不同方法得出的结论有较大差别。

房产税对房价的影响研究对未来我国房产税改革具有一定的影响，对房产税具体的制度设计和政府的税收征管管理及税权划分等方面具有时代意义。我国经济社会发展不平衡，居民收入水平、消费能力、消费者偏好各异，导致研究房地产市场问题越发复杂，如何选取有代表性的研究对象，更为完整的收集数据，如何更加全面的拣选有效的统计模型变量使其最大限度的符合我国房地产市场情况，从而发展拓展理论模型更好的解释和解决房地产市场的问题，准确预测房产税征收对房价走势的影响，还需要学者们继续研究和探讨。

（作者单位：陕西师范大学）

参考文献：

[1] 曹荣湘.蒂布特模型[M].社会科学文献出版社，2004.

[2] 樊慧霞. 房地产税的受益论与新论综述、比较和启示[J]. 商业时代，2011，34：62-64.

[3] Charlot，S（Charlot，Sylvie）.Assessing the impact of local taxation on property prices：a spatial matching contribution[J].Applied Economics.2013，Vol.45.No.9. 1151-1166.

[4] 梁若冰，汤韵.地方公共品供给中的Tiebout模型：基于中国城市房价的经验研究[J].世界经济，2008，10：71-83.

[5] 白彦锋，宫旭，贾潇.地方财政支出规模及结构对房价影响的实证分析——基于拓展的Tiebout模型[J].税收经济研究，2012，01：45-55.

[6] 樊慧霞. 房地产税的受益论与新论综述、比较和启示[J]. 商业时代，2011，34：62-64.

[7] 安体富，葛静.关于房产税改革的若干问题探讨——基于重庆、上海房产税试点改革的启示[J]经济研究参考，2012，（ 45）：12-21.