共有产权住房剩余产权的回购风险研究

朱孟冲 吴翔华

摘 要：剩余产权是共有产权住房的主要特征，也是共有产权住房主要的不确定风险，识别影响共有产权住房剩余产区推出的风险因素，构建基于解释结构模型的的剩余产权回购风险管理模型，根据解释结构模型的递阶层次关系，得出共有产权住房剩余产权回购的根本因素，为共有产权住房剩余产权回购过程中的风险管理提供依据。

关键词：共有产权住房 回购风险 解释结构模型 风险研究

一、引言

共有产权住房属于保障房种类之一，是由购房人和政府按照一定的出资比例购买住房，共同拥有房屋的产权，购房人与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及将来上市交易的条件和所得价款的分配份额的一种兼顾保障功能的商品住房。目前，共有产区住房虽然在理论上可行，在实践中有案例，但是在我国还处于初创阶段，许多经验做法还需总结，遇到的问题也有待完善。传统的共有产权住房的退出管理要求在5年后个人或者政府回购剩余产权，但对五年以后住房市场的变化很难确定，同时政府对五年后上市的相关规定也比较模糊。基于这一背景，本文通过研究影响共有产权住房剩余产权回购风险因素，探究影响共有产权回购的风险源，为政府对共有产权住房的回购风险管理提供理论依据。

二、解释结构模型

1973年，美国学者J. Warfield提出了解释结构模型（ISM），该模型用于分析一个系统中多个元素之间的关联，包括因果关系、大小关系、排斥关系、从属关系等等，并且最终结果以多个阶级结构的形式表现出来。该模型方法在工程实践中发挥着很重要的作用。

ISM分析法在建设项目上的风险因素聚类分析的具体步骤是：（1）确定因素集。组织专家进行分析论证，确定风险因素集；（2）形成意识模型，建立邻接矩阵。选取影响因素，并判断要素集中两两要素之间是否存在直接二元关系，一般用0和1表示元素之间是否存在关系；（3）生成可达矩阵。使用推移律特性计算可达矩阵；（4）分解可达矩阵。分解可达矩阵是把不同的因素，按照不同的影响关系，划分为不同的层次。（5）生成层次结构图。结构层次划分结束后，使用有向图来表示系统的层次结构。

三、基于解释结构模型的产权回购风险源识别

共有产权房剩余产权回购的风险因素识别主要以下五个步骤进行：

1.影响剩余产权回购的风险因素分析。共有产权住房的特点是其具有商品性，主要表现在共有产权住房建设用地的供应方式、房屋定价方式与商品房相同。因此，共有产权住房剩余产权的回购风险与房地产市场环境、城市经济水平、保障人群数量以及保障人群收入等因素有着密切关系。本文按照剩余产权回购风险因素的来源分为经济因素、供需因素、政策因素、心理因素。采用ISM研究影响共有产权住房剩余产权回购的风险系统，首先要确定构成系统的要素集合。通过咨询保障房建设工程企业领导层、 专家认识意见，同时结合收集的大量文献、资料、根据以往项目的历史风险情况，得到剩余产权回购的风险初始清单。最后，对调查结果进行汇总，最终得到14个影响共有产权住房需求的主要风险因素。

14个影响共有产权房剩余产权回购的风险因素如下：

（1）剩余产权回购风险。

（2）房价变化风险。房价的走势对着保障对象回购能力有很大影响。

（3）国内生产总值变化风险。它在反应一个地区的经济形势的同时，也体现了城市人口和就业水平。

（4）物价水平变化风险。物价水平上涨，建设成本、人力成本上涨，从而导致大部分商品价格上涨。

（5）利率风险。对购房者而言，利率上涨，导致购房成本增加，减小购房者的住房需求，最终导致房地产价格的下降。

（6）汇率风险。汇率可以通过实体经济与货币经济两个途径影响房价。

（7）房屋供给面积风险。通常情况下，房屋的供给面积也房价成反比关系。

（8）建筑与安装成本风险。大多数城市建筑材料的上涨，必然带动房价的上涨。

（9）房屋租赁价格风险。房屋租赁价格下降，租房的需求就会增加，同时购房的需求就会相应的减少，进而促使房地产价格降低。

（10）城市人口数量变化风险。人口的数量增长与房地产需求数量呈反比关系。

（11）居民可支配收入变化风险。随着居民可支配收入的增加，恩格尔系数逐渐减小，而用于改善生活的比例增加。

（12）城市化水平风险。城市人口若增加，对于住房的需求也随之增加。

（13）政府保障政策风险。政府保障性政策与保障性需求有必然的关联性。

（14）金融政策风险。保障房项目是典型的资本密集型行业，而银行信贷是房产商主要的融资渠道之一，因此，與银行信贷的联系密不可分。

2.产权回购风险意识模型。

首先，确定每个风险因素直接受到哪些风险因素影响，如表2-1所示，然后根据各因素之间的有向关系建立意识模型。

3.产权回购风险邻接矩阵。

根据表2-1中所列的14个风险因素之间直接关联关系，建立邻接矩阵，如表2-2所示。

4.产权回购风险因素可达矩阵。根据表2-2中所给出的要素及其相互关系，基于推移律特性，运用MATLAB编程运算，得到本次系统风险的可达矩阵。

5.产权回购风险因素阶层结构图。

根据表2-3的可达矩阵，将模型中影响剩余产权回购的风险划分为六个层级，然后依此得到影响剩余产权回购的风险因素的层级结构图，如图4-1所示。由表2-3可知ISM模型将影响产权回购的14个因素划分成6个层级，不同的层级代表了14个风险对最终风险的影响力不同，层级越往下，表明该层级的影响力越大。6个层次由下到上连接成风险传递链。根据在风险传递链中位置区别，可以把该14个风险分为最终风险（1）、源头风险（3，10，11，13，14）以及过程风险（2，4，5，6，7，8，9，12）。最终风险只有一个，就是个人对于剩余产权的回购风险（1）；过程风险是指源头风险产生的中间环节风险，最终对最终风险产生影响；源头风险是指引起最终风险的根源风险，第六层的国内生产总值（3）、第五层的金融政策（14）、第四层的城市人口数量（10）、第三层的政府保障政策（13）和居民可支配收入（11），它们分别是不同的方面影响剩余产权回购的风险源，它们形成各自的风险传递过程，最终影响源头风险。而且不同层次的源头风险对最终风险的影响力是不同的，越是底层的源头风险对最终风险的影响力越大。因此，在共有产权房剩余产权不确定预测当中，需要充分分析这些不确定风险因素对未来产权回购造成的影响。

四、结语

剩余产权回购是共有产权房项目非常重要的风险源，基于解释结构模型对产权回购不确定性进行了分解分析，然后得出回购风险的解释结构模型，最终得到共有产权住房剩余产权回购的源头风险，如表4-4所示。政府在对剩余产权回购风险评价的过程中，主要需要源头风险进行风险预测，比如政府是否制定针对剩余产权回购的合理政策，城市人口的流入情况以及需要保障人群数量的合理界定和预测等等。

参考文献：

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[2]曾亚萍， 吴翔华， 聂琦波. 共有产权经济适用房的退出机制研究[J]. 改革与战略， 2010， 26（10）： 24-27.

[3]Warfield J N. Partieipative methodology for Public system Planning. ComPuters & Electrical Engineering，1973，1（1）：23一40.

[4]Yuan H.，Apostolakis G. Conditional Influence Diagrams in Risk Management. Risk Analysis， 1993，（13）6：625-636

作者简介：吴翔华（1972—），男，汉族，江苏南京人，南京工业大学经济与管理学院建设管理与房地产系副教授，博士，硕士生导师，研究方向：房地产经济、住房保障；朱孟冲（通讯作者），（1990—），男，汉族，江苏赣榆人，南京工业大学土木学院硕士研究生，研究方向：房地产经济、住房保障。