多元统计分析在房地产企业经济效益评价中的应用

黎绍凯 窦昕烨

摘要：近年來，房地产业呈现不景气现象，然而房地产经济效益的考核与评价仍是企业经济效益活动分析的重要课题，目前我国考核房地产企业经济效益的主要指标有净产值全员劳动生产率、物耗总产值率、固定资产产值率等等，虽然这些指标在一定程度上比较全面地反映了企业经济效益各个侧面的情况，但也有其不足之处，首先，无论是从理论上还是实际中，这些指标都是相互联系的；其次，在现实的经济领域中，各企业的指标值又常常是各有长短，参差不齐，很难得出综合评价系数，因此使得经济效益评价的工作很难顺利评价。企业追求经济效益是企业一切经济活动的根本出发点和最终目标。提高经济效益，有利于增强企业的市场竞争力。企业要发展，必须降低劳动消耗成本，充分考虑自身与外部因素，以最小的投入获得最大的效益。文章将以全国房地产企业为数据指标，从计量模型角度分析企业经济效益运营情况，并在此基础上进行可观评价。

关键词：经济效应；房地产发展；主成分分析；计量模型分析

经济效益最大化是企业从事经济活动的最大目的，一个企业经济效益的良性发展不仅可以为企业的优化布局和壮大发展提供保障，而且还能带动行业产业链的良性循环发展，从而促进区域产业发展。国内外关于企业经济效益的研究较多，方法各异；姚庆国，杨传印（2000）等利用层次分析法对企业经济效益做出了客观的、全面的、综合的结论。王志江（2004）等采用多元统计主成分分析方法对2001年我国各地区规模以上非国有工业企业进行指标综合评价；陈建国等采用因子分析以及聚类分析对全国房地产上市公司财务指标进行评价以及企业经营业绩进行定量评价处理，为企业经营管理提供一定的理论参考和指导；全文婷（2010）以万科房地产为例，分析房地产企业的规模发展和运营扩张，从而对房地产企业发展提出一些建设性的建议，进而了解全国房地产企业发展状况和前景；陆蛇、朱永杰 （2011）采用主成分分析法、聚类分析法对我国工业企业各行业的经济效益进行了系统评价，主要分析行业企业个数对行业经济效益水平的影响。总之，企业经济效益分析是一个复杂并且非常重要的环节，如何客观、具体详细的分析企业经济效应，对企业的发展和壮大有着实质性的指导作用。

一、主成分分析在万科房地产经济效益中的应用

（一）指标选取

主成分分析是通过一种数学降维的方法，找到几个综合指标变量来代替原来众多的变量，使得综合变量尽可能的包含所有原来变量的信息量，而综合变量间又不相关。在对企业经济效益分析前，首先要确定对企业经济效益评价的指标体系，这里主要选取企业财务指标进行评价，财务指标为单指标，该体系应做到不遗漏重要指标， 不附加多余的指标并且指标之间又相互存在区别，财务指标能够掌握房地产企业生产经营的命脉， 并为企业相应的科学决策提供可靠信息支撑。而反映企业经济效益的指标有许多种组合，大多为单项财务指标，这里以财政部1995年颁布的指标作为分析的依据， 具体指标有销售利润率X1、总资产报酬率X2、资产收益率X3、资产保值增值率X4、资产负债率X5、速动比率X6、应收账款周转率X7、存货周转率X8、社会贡献率X9和社会积累率X10。利用以上指标进行主成分分析。

（二）实证分析

利用SPSS软件对相关数据进行主成分分析操作，根据以上指标统计并计算出了万科房地产、绿地集团等全国十四家房地产企业2013年各财务指标数值，为了消除各个财务指标相互间的量纲， 使各指标之间具有一定的可比性，对原始数据指标作标准化处理后，由特征值表和累计贡献率，由累积贡献率达到85%为标准，选择了三个主成分Z1、Z2、Z3，并通过特征向量表分别得到各主成分表达式，其中，xj（j=1，2，3，...，10）表示第项指标的得分。

以Z1、Z2、Z3这三个主成分来评价2013年的全国主要房地产企业综合经济效益，其综合计算公式为：Y=0.7523Z1+0.1457Z2+0.1020Z3，其中，Y表示2013年各房地产企业的经济效益综合得分。所得结果如表1所示。

从上表2013年全国十四家房地产企业经济效益综合排名中可以看出，万科房地产综合排名最高，其得分为2.9589，融创地产和华润置地综合得分最低，分别只有-2.092和-1.9628，从排名中可以看出，虽然万科房地产领跑，但绿地集团、万达集团、保利地产等紧随其后。从累计贡献率情况看各个指标的贡献率，前三个累计贡献率超过85%，则选择三个主成分。

另外通过原始数据的建模和上面各主成分的指标得分，得出Y=0.7523Z1+0.1457Z2+0.1020Z3，其中Y值是对企业经济效益的综合评价。由于其相关分析中没有给出所谓主成分，Z1、Z2、Z3所代表的意义， 企业仍不能通过主成分分析发现企业发展优势， 找到其中发展差距，只能确定经济效益发展由哪些重要因素引起。由于Z1指标的表达式中，指标xj所有的系数的平方和等于1，将指标xj的系数的平方从大到小排列，若前若干个xj的系数的平方和接近 0.5 ， 则称这几项指标为主成分Z1的核心指标（这时其余诸个xj系数平方和同时也接近 0.5）。

通过各指标系数平方的计算可以得出，主成分Z1 的表达式中X3、 X2和X10的系数平方最大，它们的平方和等于0.5303， 即说明资本收益率、总资产报酬率、社会积累率三项指标为Z1的核心指标。主成分Z2的表达式中属 X1和X8的系数平方最大， 它们的平方和等于0.5614 ， 即说明销售利润率、存货周转率两项指标为主成分Z2的核心指标。主成分Z3的表达式中X5和X8的系数平方和等于0.5877 ， 即资产负债率、存货周转率两项指标为主成分 Z3的核心指标。

二、结论

Z1反映了企业资本的回报状况。后面将看到 Z1与其核心指标均为正相关， 而 Z2，Z3与其核心指标也为正相关， 可见 Z1主成分在反映房地产企业经济效益中占有极为重要的地位， 企业主要考虑资本回报情况，即企业在做相关决策时首要考虑的是如何提高资本收益率、总资产报酬率和社会积累率。Z2主成分反映了企业的销售利润，反映企业收益情况。可以看出存货周转率是Z2的核心指标， 但它与存货周转率是负相关。存货周转率的计算公式为：存货周转率=产品销售成本/平均存货成本×100%，可见销售利润与存货周转率负相关是相符的。Z3指标是企业的负债状况。它与其核心指标资产负债率负相关。存货周转率同样是 Z2和Z3的核心指标，但它与前者呈负相关， 与后者呈正相关。因此，在全国十四家房地产企业经济效益进行对比中，追求经济效益应密切关注公司的资本回报情况，如资本收益率、总资产报酬率等，还有企业的销售利润，如存货周转率等。因此，在房地产企业追求经济效益的同时，需要特别关注财务指标的变动情况。

参考文献：

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