浅谈房地产公司开发成本间接费用的思考

【摘 要】房地产公司的财务账务处理中，有一项很关键的开发成本归类工作，一般企业都有设置本公司或项目部的成本划分规定，对于具体的部门费用类别制定详细的成本划分，开发成本中的间接费是争议比较大的部分。

【关键词】房地产；开发成本；间接费

开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入 “开发间接费用”账户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。

一、工资和福利分摊

开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。房地产公司组织架构一般都会在项目上设置一个开发子公司，对于该项目进行独立的核算，并且为了工作的需要，一般会设置综合部、工程部、营销部、财务部和项目总办公室5个部门，这五个现场部门的人员工资、奖金和津贴都应该归入开发间接费用。除了这些之外，是否还有其他的可以纳入的范围呢，有些集团公司人员兼职对该项目进行技术支持的也是应该纳入这个范围的，例如设计和成本人员，应该按照技术人员服务几个项目进行划分合适的比例计入本项目的开发成本间接费。这种情况主要出现在矩阵式组织结构中。

福利费用相对应的就应该是上述人员的工资总额的一定比例（目前为14%）提取的职工福利费，其他情况应该是不允许出现的，并且职工福利费的发放一般有需要有相应的文件出示。

二、折旧费和修理费分摊

项目公司使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费，这部分的折旧费用才可以纳入开发成本间接费。而项目公司除了车辆、电脑、空调、电视、桌椅、打印机、扫描仪这部分的折旧费用外，公司采购食堂整套设备也是可以纳入折旧范畴，并计入间接费的。另外对于目前办公线上平台的推进，集团公司所采购的线上软件，因增加新项目，需要产生的费用也是应该纳入项目公司的无形资产，并计提摊销，每期摊销金额也是可以纳入开发成本间接费的。

项目公司使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费是可以计入开发成本间接费的，对应的也应是上述固定资产或无形资产分摊的设备。

三、办公费、水电费、劳动保护费分摊

办公费是指项目公司各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。水电费顾名思义就是项目公司各管理部门耗用的水电费。劳动保护费是指项目公司职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。

根据工资的划分，对应的人员的报销才能进入开发成本，所以对财务规划要提前考虑，如果后期有人员变动的话，一些报销划分也应该是要同时变动的。至于劳动保护费一定要与福利区分开，劳动保护费主要是由公司采购劳保用品发生的，而职工福利费可以直接发放的。

四、周转房摊销

项目公司为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费，这部分的摊销费用是可以入开发成本间接费的。但是需要的依据资料比较多，具体的人员安排清单，人员确认单，另外还有房屋租赁协议，再根据这些需要提供正规的房屋租赁发票。

五、利息支出

房地产公司属于密集资金型企业，各项融资手段较多，但对于能进入开发成本间接费的。为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期损益。目前行业通常是对“开发贷”的手续费或顾问费，可以计入开发成本间接费，对于实际支付的利息，在成本和收入结转后，也还是要计入财务费用利息支出的。

六、与管理费用、销售费用、财务费用的区别

开发成本间接费中的分类其实灵活性大于开发成本中土地使用权出让金、土地征收及拆迁安置补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费等，预计的花费存在不固定性，主要存在与管理费用、财务费用和销售费用之间有区别，也是房地产行业的特殊性，因项目公司在开发阶段是没有利润产生的，收入是不能结转的，对应的成本需要归类。这里依據的是财务的配比原则，受益对象未能销售，列入当期损益，就会存在虚假报表的可能。管理费用可以按照项目开发成本构成的前几项之和为基数，按照一定的比例计算每月的计入。而销售费用是专职销售或委托销售代理机构的费用，这部分只能计入当期损益，如计入开发成本也不合适。财务费用的借款利息和其他财务费用（如银行手续费、汇兑损失等），应分情况计入当期损益，具体区分成本和损益。

七、总结

财务应从预算开始制定相应的计划，参与预算管理和立项工作中，在项目成立阶段就做好前期的规划，划分费用归类体系，才能在后期汇算清缴时得心应手，为企业创造更大的利润空间。

参考文献：

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[4]谷海晨.浅析房地产开发成本控制[J].中国总会计师.2012（8）：94-95.

作者简介：

樊满生（1968—），男，安徽合肥人，安徽安智会计师事务所，研究方向：财务、审计。