关于集体建设用地使用权价格评估的若干思考

季伟根

摘要：农村集体建设用地作为建设用地的重要组成部分，若能依法自由流转，则对于保障农村、农民权益，缓解建设用地紧张，保障经济发展作用巨大。文章分析了集体建设用地与国有建设用地价格影响因素的差异，并在介绍国有建设用地使用权估价理论的基础上，以嘉兴市为例，探讨了集体建设用地使用权的估价思路，提出了完善估价的合理化建议。

关键词：集体建设用地；使用权价格；估价方法

一、集体建设用地使用权价格影响因素差异分析

（一）权利状况不完整

产权是市场交易的基础，权益是交易价格的关键。与国有建设用地使用权相比，集体建设用地使用权受到诸多限制，具体体现在两方面：1.流转权的限制性。根据《土地管理法》规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，这意味着集体建设用地只供农村集体组织或成员自身使用，不享有国有建设用地使用权的市场流通属性。2.处分权的缺失性。以出让方式获得国有建设用地使用权，在法律层面享有相对完整用益物权，在享有占有、使用、收益权利的同时，还具备进行转让、赠与、抵押等处分权；而集体建设用地的用益物权则相对不完整，且不具备相应处分权。“同地”不“同权”，势必也难以实现“同价”。

（二）交易市场半隐形

长期以来，我国一直实行“城乡分治”、“一地两制”的二元土地利用管理体制，由此形成既相互联系、又彼此独立的两个不同用地市场。然而，我国法律严格限制、禁止集体建设用地进入流通市场，但面对强烈的建设用地需求，受巨大经济利益的驱使，集体建设用地“私下交易”十分活跃，“协商定价”相当普遍，已形成了一个半公开、半地下的隐形交易市场。这样，土地资源难以通过市场竞争机制来实现高效利用或最佳利用，导致土地收益水平下降。相对于发展完善的国有建设用地市场而言，同样收益能力的集体建设用地难以在土地市场中实现与国有建设土地同等的市场价格水平，集体建设用地价格水平存在折价问题。

（三）开发程度不均衡

土地开发程度直接影响土地价格。嘉兴市国有建设用地通常集中成片，交通便利，区位条件较好，由政府统一规划、开发、配套，有统一的熟化标准，开发程度较高，一般达到“五通一平”。而集体建设用地一般位置较偏远，零星分布，且受产权、资金等因素制约，缺乏统一的开发管理模式，开发程度普遍较低，熟化标准大相径庭，开发程度也参差不齐，主观性、随意性大。因此，由于开发程度不同，集体建设用地使用权价格总体上要较国有建设用地低，且即使同为集体建设用地但由于相互开发程度的不同差异，其价格也存在较大差别。

二、集体建设用地使用权估价方法探讨

（一）成本逼近法

成本法逼近法，是指以开发土地的各项费用之和为依据，再结合正常的开发利润、投资利息、应缴纳税金、土地增值收益等来推算土地价格的估算方法。其估价思路主要是将土地取得费和开发费作为“基本成本”，依据经济学等量资金应获得等量收益的基本原理，加上“基本成本”产生的投资利润和利息，以及土地所有权应得的收益，最终求得土地价格。从成本角度来看，集体建设用地使用权与国有建设用地使用权，最大的区别主要在：1.国有新增建设用地征地价格中，除对农地价格的补偿外还包括社会保障价格，而集体建设用地中，土地使用权取得成本主要是农地承包经营权价格，不计社会保障价格部分；2.使用集体建设用地可以不缴纳征地管理费、农业开发基金等费用。因此，集体建设用地使用权成本构成中的土地取得费应按实际客观发生的费用来计，一般低于相应的国有建设用地。

计算公式：P集= E′a+Ed+T+R1+R2+R3

式中：P集——待估集体建设用地价格

E′a——土地取得费（不考虑社会保障、征地管理费、开发基金等）

Ed——土地开发费

T——税费

R1——利息

R2——利润

R3——土地增值

（二）市场比较法

市场比较法是指根据替代原则，把待估宗地与具有可比性的类似土地交易实例进行比较分析，并根据交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估宗地价格的方法。在市场成熟度高且有大量交易案例时，一般优先采用市场比较法，但集体建设用地市场发育不健全，交易信息不透明，理论上并不具备选用市场比较法进行估价的前提条件。但考虑到国有建设用地市场成熟，同一供需求内类似国有建设用地作为可比案例，并在常规的交易情况、估价期日、区域因素、个别因素以及年期修正的基础上，结合集体建设用地与国有建设用地在产权保障、权利状况以及市场发育程度等方面的差异，进行针对性的修正，具体量化标准应由估价师根据所在区域的具体情况予以综合考虑。

计算公式：P集=（P国-K）×A×B×C×D×E×F×G

式中：P集——集体建设用地使用权价格

P国——国有建设用地案例使用权价格

A——交易情况修正系数

B——估价期日修正系数

C——区域因素修正系数

D——个别因素修正系数

E——集体建设用地风险程度修正系数

F——集体建设用地权利状况修正系数

G——集体建设用地市场成熟度修正系数

K——土地开发程度差异修正值

（三）收益还原法

收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为基础，在估算土地未来每年预期净收益的基础上，以一定的还原率，将估价对象在未来每年的纯收益折算为估价时点的收益总和的估价方法。简单来讲，土地价格就是求未来年份净收益现值之和，又称为收益价格。考虑到集体建设用地权能受限制、收益欠稳定等因素影响，理论上应略低于同类国有建设用地年净收益。土地还原率可以参照国有建设用地采用土地纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法等方法加以确定，同时也须考虑集体建设用地法律保障程度不足、处置权能受限、交易信息不透明等潜在交易、使用风险，因此，集体建设用地土地还原率一般大于同类国有建设用地。

计算公式：P集= a/（r+△r）×〔1-1/（1+r）^n〕

式中：P集——集体建设用地使用权价格

a——国有建设用地案例使用权价格

r——国有建设用地还原率

△r ——集体建设用地还原率修正值

n——使用年限（参照同类建设用地最高使用年限）

三、完善集体建设用地价格评估的合理化建议

（一）建立嘉兴市农村集体建设用地基准地价体系

农村集体建设用地基准地价是指，在土地利用总体规划确定的农村集体建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质区域按不同用途分别评估，在某一估价时点一定年限的土地使用权区域平均价格。基准地价是人们了解和掌握区域内地价水平重要资料，也是估价人员进行价格评估的重要手段。建立起农村集体建设用地基准地价体系，一方面可作为地价评估重要的价格依据和法律依据，为集体建设用地市场的建立、健康发展提供技术支持和宏观指导；另一方面也可以为政府制定土地管理制度和投资决策提供客观依据。

（二）建立嘉兴市统一农村集体建设用地交易平台，进行交易信息网上公示制度

地方政府应该建立起统一的农民集体建设用地市场及交易信息数据库，及时更新、完善信息资料，并利用现代信息网络媒体，对集体建设用地交易的数量、位置、面积、时间、价格等信息进行网上公示。这样一方面可以避免私下交易、暗箱操作，杜绝腐败；另一方面可以解决土地交易中信息不公开、不对称等问题，让集体建设用地使用权价格真正从“协商价”走向“市场价”，同时也极大地丰富估价机构的信息数据库，为更大程度客观、公正评估集体建设用地使用权价格提供可能。

（三）地方评估机构、估价师应积极建立、完善估价信息数据库

评估机构内部应建立一套科学、有效的估价信息采集管理制度，估价师要密切关注城乡建设用地市场变化和交易情况，及时更新、完善信息数据库，确保信息资料有代表性、覆盖面广、时效性强。应收集的内容包括：交易土地位置、规划设计条件（用途、建筑密度、容积率、建筑高度等等）、交易时间、交易类型、土地面积、土地形状、使用权用途、使用年限、成交单价、付款方式、和土地市场指数等，以便为估价活动提供客观、公正的参考依据。

参考文献：

杨君华，林亮.市场比较法在集体建设用地地价评估中的应用[J].浙江国土资源，2015（06）.

（作者单位：嘉兴市广远土地评估有限公司）