“营改增”对房地产开发企业的影响探究

张福梅　胡细英

摘要：房地产行业长期以来是我国的支柱型产业，“营改增”政策的实行对于房地产开发企业有着重要的影响。“营改增”政策给房地产开发企业经营管理带来发展机遇的同时，也给企业带来挑战。文章就“营改增”环境下房地产开发企业迎来的机遇和面临的挑战进行了讨论分析，并针对企业未来的发展提出了应对措施。

关键词：营改增；税收；房地产开发企业

营业税是指在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。增值税是对在我国境内销售货物、提供加工、修理修配劳务，进口货物以及提供部分现代服务业服务的单位和个人，就其取得的增值额为计算依据征收的一种税。“营改增”是把以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。从2016年5月1日开始，我国“营改增”试点范围扩大到了建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将企业新增不动产所含增值税纳入了抵扣范围。

一、“营改增”对房地产开发企业带来新的机遇

（一）减轻税负，缓解企业资金压力

房地产企业开发阶段的成本中包含的购地成本、建安成本、材料成本等，已经在地税局和国税局缴纳过税款，而房地产公司在末端商品房销售环节还要缴纳营业税，企业税负沉重。“营改增”后，房地产开发成本中的建安、材料等项目的税款可以進行抵扣，避免重复课税。营业税从属性上来说是价内税，已经属于重复征税的情况。增值税从属性上来说是一种价外税税种，在收缴的过程中需要扣除上一层企业已经缴纳的税款。此次“营改增”范围涉及到了房地产、建筑业、金融业等，上下游企业抵扣链条趋于连贯，将使整体的增值税扣减系统逐渐完善。假设房地产开发企业在某一项目应税收入确定的条件下，在各环节可获取的进项抵扣税额越大，“营改增”后企业税负降低的可能性就越大。“营改增”实施前，营业税税额实行全额征税，地产企业无论盈亏，都需根据营业税规定税率纳税；“营改增”实施后，增值税仅针对增值额征税，并且做到价税分离，减少重复征税，减轻纳税人的税负负担。

房地产公司实行商品房预售制，在商品房预售阶段就已经将营业税上缴地税局。商品房一般为大额销售，与之配比的营业税额就会非常大，造成楼盘还未收回全部房款，就已缴纳大额税款，造成公司资金流紧张。“房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额”。文件中指出土地出让金可从销售额中减除，计税基数降低，加上进项抵扣，房地产企业有望减税，减少税款支出。营业税下，房地产开发企业是在预售时按5%全额缴纳的；新政下，房地产新项目按预收款3%预征率预缴增值税。增值税预征制度也可减轻房地产企业的资金压力。

（二）有利于去库存

根据国家税务总局《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》规定：“增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣”。“营改增”后，纳税企业购置不动产可以作为进项抵扣，很大程度地刺激了企业购置不动产。这是中央对于去化写字楼库存给予最大的政策支持。5月1日之后，企业购买的不动产就可以作为增值税的抵扣部分，这又在一定程度上为计划购买写字楼的企业省下不少的费用。从销售的角度来说，“营改增”之后购买写字楼，相当于国家给予了11%的价格优惠补贴。不动产可以抵扣，将极大有利于商业地产销售，特别是现阶段的去库存。企业购置商业地产等不动产，将和购置设备一样进行增值税抵扣，这将鼓励商业地产的投资与持有。相比住宅地产，商业地产库存压力更大，营改增的全面铺开将为商业地产发展创造有利的政策环境。

“一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税”。对于“营改增”之前未能全部售完的商品房，增值税适应简易计税方法，需缴纳的增值税额相比之前征收营业税少，企业可以在原有利润的基础上降低房价，有利于库存房产的消化。

二、“营改增”后房地产开发企业面临的挑战

（一）对企业税负的影响

“营改增”以前，房地产企业根据营业税征收相关规定，以销售不动产营业额为计税基数，采用5%税率征收营业税。现在，“房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额”。支付的土地出让金无法取得增值税的专用发票作进项税额抵扣，采取的是常规抵扣法以外的方法——差额计税法。按照规定的应税收入扣减对应土地价款后作为销项税额的计税基数。假设企业应税收入为a，对应地价款为m，可抵扣成本为n。“营改增”后，房地产企业销售不动产的增值税税率为11%，则有：

应纳增值税=销项税额-进项税额

=（a-m）/（1+11%）×11%-n/（1+11%）×11%

税负率=应纳增值税/应税收入=0.099×（1--）若缴纳的增值税税负率等于原先营业税税负率时，则有：0.099×（1--）=a×5%，增值税和营业税税负率相同的临界点为：+=0.495。

+>0.495，企业税负较“营改增”之前轻；+<0.495，企业税负较“营改增”之前重。房地产企业的实际税负在“营改增”后到底会不会增加，在很大程度上取决于土地成本在开发成本中所占的比重和可获取的进项抵扣税额。这也是影响房地产企业税负的直接因素。尽管不同地区的土地成本在房地产开发总成本中的结构比重存在很大差别，但是某一项目的土地成本是较难改变的，只能尽可能多地获取进项抵扣来降低税负。房地产开发项目周期长，房地产项目的开发流程有着很多环节，涉及多种行业的经济行为。如果上下游企业改革不同步，可能会造成抵扣链条难以衔接，可抵扣成本的比例有限。所以“营改增”实施后，房地产企业承担的实际税负是增是减，得按具体因素分析，难以一概而论。

（二）对成本测算、税务、财务管控的影响

“营改增”意味着原先的利润测算模型的失效，亟需变更企业利润测算模型。营业税环境下，房地产开发企业预算部门对税费的预算是简单地以工程总金额乘上相关税率，计算简便。“营改增”后，企业在预算时并不能快速准确地判断某种材料能否取得增值税专用发票。这就需要对购地、融资、建安、销售过程中能够进行增值税抵扣的环节做好预先梳理，计算可抵扣的比例及数额。这样的预算需对每一项成本的增值税单独列示，使预算变得更为复杂。改革后，收支中价内税变为价外税，同时增值税发票的类别、税率都比传统的营业税更为复杂，这些变化将导致之前的企业测算模型失效。税改后必须重建利润测算模型，识别在新税改背景下各个环节中可能出现的风险问题。尽可能多地获取进项抵扣，进行成本测算和控制。

增值税在税率（征收率）、应税收入计算、计税方法、发票管理、申报资料、征收机关等环节都出现了较大变化，特别是抵扣制的计税方法，增值税专用发票管理，申报表格的填报难度和数量等都较营业税时期增加了难度和复杂程度，涉及财务、税务等多种工作流程的改造。这要求房地产开发企业内部需加强其税务和财务管理。在“营改增”政策实施前，房地产开发企业缴纳营业税，按照应税收入乘以5%税率，税务业务处理相对简单。“营改增”后，企业需根据初步科目的类别进行进项税率的设置，准确核算进项销项，进项税中可能还涉及不同行业不同税率，对房地产开发企业的财务核算提出了更严格的要求。财务部门必须提高自身的财务核算水平，规范财务处理，改变粗放的营业税申报和简单的营业税核算模式。及时对采购、工程招投标、销售等环节提出合理的涉税建议，增加进项抵扣，争取降低项目的开发成本。

三、房地产开发企业应对“营改增”的措施

（一）加强企业的税务、财务筹划管理水平

在“营改增”的政策下，房地产开发企业应及时对自身经营管理系统进行适当的升级改造，积极采取合理的税务筹划方案，充分挖掘可以获得进项税抵扣的环节来减轻纳税负担。当前我国增值税税率体系不同项目不同产业分别使用不同的税率或征收率，这就需要对现有合作单位进行整体梳理，按类别与纳税人资格分类分析。为获取较多的进项抵扣或者较低报价，最大程度地降低企业项目开发成本和税负，重新协商议价合作。要适应“营改增”政策以后对企业财务管理工作带来的影响。首先，应该完善财务管理部门的设置，结合财务部门与税务部门，共同制定应对措施，指导增值税政策下的各部门的具体工作。其次，相关部门应对“营改增”前后的业务运行进行差异分析，建立内控制度，将增值税发票管理与业务流程结合，解决好税制改革带来的资金周转问题、利润测算问题和每期缴纳增值税税金平衡问题。此外，加强对房地产开发企业财务税务管理流程的优化，特别是完善企业的增值税会计核算制度及流程、发票及申报管理流程以及增值税的主要税务以及会计处理等工作流程，并加大对这些环节的相关管理工作，密切关注项目建设工程的运作策划，加强对项目建设的避税筹划，克服由于前期的策划不足，导致项目的后期经营变化和应对能力受影响。

（二）调整开发和销售策略

为了更好适应新政和市场，产品线升级多业态并行可能是未来房地产开发企业改革调整的主流。企业业务转型根据增值税可抵扣的特点，为增加进项抵扣，扩大利润空间，房地产业的竞争将由简单的开发销售逐渐走向强调品质和差异化的过程。装修的品质、产品的创新及服务的质量都成为消费者考量产品的重要指标。房地产企业会更多地偏向于精装修房、主题公寓、商业产品的开发。重点推广硬装软装家具家电一应俱全“拎包入住”式豪华装修住宅。精装房豪装房包含的家电、家具、装饰用品等涉及到与其他产业的合作，可以尽可能多地去获取进项抵扣。房地产企业的未来发展方向，即行业的转型升级，即从传统单一的住宅地产格局，向多元化的房地产及相关行业扩张。物业、园建、零售商业、土地一级开发、保障性住房、工业地产、旅游地产及其他主题地产等正在成为其新的业务增长点。混合行业的经营模式比单纯的房地产开发更加能够抵御市场风险。“营改增”也激励开发商项目设计规划、材料采购外包，有利于提高精装修房屋占比和住宅产业化，有利于开发商以社区环境、物业配套等高附加值服务赢得竞争力，激励开发企业从过去单纯追求地价房价增值收益，向追求项目品质收益转变，促进行业转型升级。

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（作者单位：江西师范大学城市建设学院）