浅析个人房产税的征收现状及改革方向

孙岚岚

摘要：住房问题是与我国居民密切相关的首要重大问题，目前，我国一、二线城市房价普遍较高，科学合理的税收制度是引导房地产行业稳健发展、把控房价、满足居民住有所居的良好办法。但是我国的个人房地产征税现状存在诸多问题，本文将对现状进行分析，并提出改革的建议方向。

关键词：个人房产税； 征收现状；改革方向

中图分类号：F812 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）009-000-01

一、个人房产税的概念

个人房产税是指国家对居民个人所拥有的，并且用于自用的房产征收的课税。房产是指覆盖在土地上的建筑物，以及与建筑物相关联的设施设备，房产是永久性质的，房产税的征税对象就是房产持有人。

二、个人房产税的征收现状

目前目前房产税税种多，税利高，主要有房产税、契税、耕地占用税、土地增值税和城镇土地使用税等。

房产税适用于征收城镇的经营房产，计算依据是房子的租金收入或者计税余值，计税余值是指房屋的购买价值减去原值一成至三成后的余值，房产税税率是1.2%。契税的征收对象是产权所有人，它的征收发生在房屋产权转移时，当土地的使用权转让、房屋发生买卖、房屋被赠送时都要征收契税，按房屋或土地的价格征税，税率为3%至5%。耕地占用税指得是针对在耕地上建房，或者在耕地上进行其他经营行为的个人及单位征收的占用耕地面积的课税，属于资源占用税，税率是差别税率，以面积为依据征收。土地增值税是国家对转让土地以及地上建筑的产权获得收入，针对转让出让方征收的课税，以土地的收入增额为依据征收，采用累积税率。城镇土地使用税指的是对拥有国有土地使用权的个人及单位征收的税，包括城镇所有的国家和集体的土地，以实际占用面积为依据，采用差别定额税率。

除此之外，我国房产税还有固定资产调节税、印花税、个人所得税、城市建设维护税、营业税的呢过各项税赋。用作经营的房产还可能有关税、增值税等。除了征税，税务部门还对房产购买者和经营者征收各种费用，比如维修基金、登记费费、手续费、教育附加费、社会保险费等各项费用。

三、个人房产税制存在的问题

我国对个人房产税的征收主要存在以下几个方面的问题。

首先，房产税的征收税制太多，加起来达20种之多，范围广到各个市场。不仅征收复杂，不方便管理，而且给购房者和房产商增加很大的压力，这也是房价居高不下，不好调控的一个原因，造成国民生活幸福感严重下降。

其次，税种征收重复现象严重。印花税和契税就是一例，印花税是针对签订合同、营业账簿、产权转移书面材料等征收的税种，而契税是房产转让过程中签合同、办转移时要交的税种，从含义上就能很清楚的看出两者重叠现象严重。如果把要交的房产税都罗列出来，企业出租房子要交30%作用的税，个人出租房子要交20%的税，重复征收使得税费过高，交税者肯定将税费转移到租房者身上，使得租金居高不下，大多数刚毕业的人都无力承担，一个月的工作基本都用于住房和吃饭上，没有幸福感可言。

再次，我国房产税的征税计价依据非常不合理。房屋的价值是不断变化的，随着时间的推移，价值会随市场的变化而变化，而我国是以房屋的余值或者租金的收入作为计税依据的，并不能体现房屋的现值。10年前按30万买的房子，10年后可能价值300万，按余值计算，对新房不公平。

第四，我国税费概念模糊不清，没有区分度。税和费的征收形式和标准杂乱无章，这对宏观调控和政策制定会产生很大的负面影响，而且让国民感觉税和费都特别多，引起反感。

第五，我国房地产税的立法层次非常低。现行的房地产税法知识一种暂行条例，并不是真正意义的税法，因此，各地方政府为了各自利益，擅自制定诸多附加条例，造成征税市场也很混乱。

四、个人房产税的改革方向

1.房产税起征点和征收方式改革

首先，对于起征点，应该往人均拥有的住房面积方向改革。目前的以房屋套数进行征税的方式非常不合理。过渡性购房者买了90平米的小房子，加上两位老人和孩子一家人住的话也只有18平米一个人，当他们买改善性住房，换大一点的房子时，征税比率会提高，但人均居住面积依然很小。如果首套房就买大面积的房子，交的税费就会少，这样引导人们买大房子，造成不良的社会导向。

其次，对于房屋交易的征收方式应该往新老房子一视同仁的方向改革。不管是新增的存量，还是老存量，应该按照市场交易的价格进行征税，而不是按照房屋余值征税。

2.对农村个人住房继续免税

农村的人均年收入比较低，与城镇差别严重，应该采用差异化的征税政策。如果让农村居民缴纳房产税，势必会加重农民的经济负担，造成农民入不敷出，会影响农村社会的稳定。

3.建立健全我国的房产登记制度

既然要对居民住房征税，那就需要建立健全我国的房产登记制度。作为开征个人住房房产税的最基本的依据，税源的管理上税务机关必须依赖房产登记制度。建立一套健全、合理、高效的房产登记制度是必须做到的，要不一切都是空谈。

4.制定和完善房地产评估制度

开征个人住房房产税必须依托于一套完善的房产价值评估体系，作为计税的依据，要不一切都是空谈。

五、结语

我国个人房地产税征收现状存在的问题颇多，主要有一下下几个方面：房产税的征收税制太多、税种征收重复现象严重、我国房产税的征税计价依据非常不合理、我国税费概念模糊不清，没有区分度、我国房地产税的立法层次非常低等，本文提出了建议改革的方向，主要是房产税起征点和征收方式改革、对农村个人住房继续免税、建立健全我国的房产登记制度、制定和完善房地产评估制度等，希望我国税制能够越来越完善。

参考文献：

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