“黄龙溪谷”是“别墅”还是“多层住宅”？

本刊记者/陈俊伶 李强

“黄龙溪谷”是“别墅”还是“多层住宅”？

本刊记者/陈俊伶 李强

2016年7月，本刊接到群众反映：四川省成都市一房地产开发商在国家4A级景区黄龙溪古镇旁边建“黄龙溪谷”上万亩独栋别墅群，从2011年开建至今，长达5年时间，无人问津。

为保护土地资源，国土资源部早在2003年就多次叫停别墅建设。国家三令五申禁止给别墅供地，这个项目为何能通过审批？地方政府还不断为其供地？2016年8月8日，《人民法治》记者驱车前往四川省眉山市彭山区展开调查采访。

售楼人员告知系别墅项目

记者通过网络搜索“黄龙溪谷”词条，结果显示“该项目为‘优品道控股’与‘复地集团’两大企业倾力打造的中国高端国际休闲别墅住宅区，同时号称为‘划时代合力打造的世界级低密国际休闲别墅区’”。

2016年8月8日上午，记者驱车来到“黄龙溪谷”售楼部。在成都剑南大道南延线黄龙大道四段（黄龙溪古镇旁）的公路上，远远的就能看见“黄龙溪谷”的广告牌，上面写着“浅山・原湖・岛心・锦江”“220万起160平方米实得330平方米城南绝版岛居独栋”等。“黄龙溪谷”售楼部不时有人前来咨询。记者走进售楼部，售楼人员立即迎上来热情接待。

“‘黄龙溪谷’总体规划面积是多少亩？”记者询问。

“12000多亩，是‘复地房产’与‘优品道’联合开发的，现在正开发的有5000多亩，其中2000多亩地我们打造成生态谷景观。”

“销售情况怎么样？”

“一期已经卖完，我们现在销售的是二期，一共有300多栋，目前只剩下10到20栋了。”售楼人员手持小电筒，在“黄龙溪谷”售楼模型沙盘前介绍道。

“多少钱一平方米？”

“我们按栋出售，1万多块钱一平方米吧。”

“房子面积有多大？”

“小的100多到200平方米，不算赠送的，如加上赠送的就有400平方米左右，最大的像第一期有800平方米。”

“按你说的，小栋的卖到100多万到200万元了？”

“那是以前的价格，现在起价就是300万元。一栋200平方米的房子加上送的面积共有400平方米，现在要350万元。我们的楼王价还要高一些，一栋在600万元到1200万元不等。”售楼人员一直向记者推销房子。

“物业服务费怎么收？多少钱一平方米？”

“4.9元一平方米。”

“怎么那么贵？”

“是别墅，所以比一般住宅要贵许多。”

随后，售楼人员向记者提供了“黄龙溪谷・海珀・楼栋”示意图和B2、C1户型导览图，分底层、入户层和顶层。B2户型标注“建筑面积约200平方米实得面积约388平方米”；C1户型标注“建筑面积约240平方米实得面积约483平方米”。

记者在现场注意到，无论是“黄龙溪谷”售楼模型沙盘还是售楼人员出具的“黄龙溪谷”总平面图，均没有标注该项目占地面积，而且未按相关规定在售楼部张挂预售房许可证。

城乡规划局：“黄龙溪谷”应是联排低层住宅

早在2003年2月，国土资源部就发出通知，首次提出“停止别墅类用地的土地供应”。2006年5月，国土资源部再发通知，重申在全国范围内停止别墅供地。2008年1月，国务院下发《关于促进节约用地的通知》，要求“继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。2010年，“国19条”也重申严禁向别墅供地。2012年2月，国土资源部又公布了《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，再次强调严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。同时，别墅类房地产项目被列入《关于发布实施〈限制用地项目目录（2012年本）〉和〈禁止用地项目目录（2012年本）〉的通知》中禁止用地项目。

国家三令五申禁止给别墅供地，为何“黄龙溪谷”项目能一路通过审批？

8月11日上午，记者再次驱车赶往彭山区调查采访。

“开发商取得土地使用权后，根据规划做方案。”眉山市彭山区城乡规划局副局长罗尧在接受记者采访时说。“我们接件，首先内部进行审查，再由市规划局组织专家对‘黄龙溪谷’不同项目进行评审。待专家评审通过后，所有房地产项目交由区规划委员会审查通过。我们局就向其项目作出具体批复，开发商持批复到规划局办理‘两证一书’。在前期，我们严格按照《城乡规划法》和《四川省规划条例》上的内容执行。”

针对“黄龙溪谷”项目开发独栋别墅的质疑，罗尧解释称，“黄龙溪谷”项目定义为独栋别墅不当，准确的定义是联排低层住宅。他还反复强调：“独栋别墅的广告宣传是（商家）手段，与规划是两回事。”

据罗尧介绍，“黄龙溪谷”项目由多个项目组成，开发商每完工一个项目，规划局就组织验收一个项目，按照开发商申报的方案进行核对，主要看开发商是否按规划设计进行修建。

随后，罗尧向记者出示了“黄龙溪谷”项目一、二、三期规划审批方案和设计图等资料。在已验收和销售完毕的第一期1-2-3标段中，共占地405.5亩。眉山市佳柯测绘有限公司在2015年7月30日向彭山区城乡规划局出具的一份情况说明中称，黄龙生态居B区竣工测绘报告中，商业地上批准面积为4709.33平方米，竣工实测面积为4745.65平方米，超过批准面积36.32平方米。

而8月10日，记者在彭山区市委宣传部采访期间，复地集团法务部王钢（音）律师坚称，“黄龙溪谷”项目没有少报多建的现象，没有多占一寸国有土地。

从“黄龙溪谷”项目一、二、三期调整批复来看，房屋建设面积和栋（套）不是增加就是减少。罗尧说，这三期共占地千余亩，共建房千余栋（套）。据他掌握的情况，目前“黄龙溪谷”一期和二期，容积率均不达标。

针对群众对“黄龙溪谷”项目政府监管缺失的质疑，罗尧表示规划局履行了职责。开发商每一次改变方案，都有分管副区长签字，且按规划要求进行调整。

“黄龙溪谷”项目二期

11日下午3点左右，记者来到彭山区国土资源局土地利用科采访。该局办公室主任朱镜江告知局领导都不在办公区。记者建议请该局土地利用科清楚情况的人介绍“黄龙溪谷”项目的用地情况，朱主任予以拒绝。

值得注意的是：“黄龙溪谷”无论是露天广告还是销售现场，以及在网络媒体中的宣传，均以各种版本宣称开发打造的系高档别墅，但一遇记者调查，又摇身变为联排低层住宅。这一游走在“多层住宅”与“别墅”之间的乱象，令人费解和深思。

项目营销部负责人称用地手续齐全

“黄龙溪谷”项目开发占地到底多少亩？是否如售楼人员宣称的上万亩土地？其用地手续是否完善？土地属性和土地出让金缴纳情况又如何呢？

该项目营销部负责人高伟在接受记者采访时说，“黄龙溪谷”是成都本土企业优品道公司与复地集团联合开发的项目，用地手续齐全，采取招拍挂合法取得，该项目从2011年开始修建至今，所涉及一系列手续均由政府规划和审批。

记者要求其提供相关批文，高伟和法务部王钢律师均称“黄龙溪谷”项目立项、规划和审批的一系列手续，要报“复地集团”董事会审批同意，方可提供给《人民法治》。与此同时，他们还要求对新闻报道进行“审查”。

8月17日，记者到彭山区国土资源局采访，局长钟杰拒绝回答任何问题，并声称没有接到宣传部“指令”前，不接受任何媒体采访。

随后，在宣传部胡凤翔副部长的协调下，记者采访到了彭山区国土资源局副局长方志良，他声称具体分管副局长不在，自己并不知情。之后，他安排该局土地利用股股长万瑛说明有关情况。

据万瑛介绍，“黄龙溪谷”项目2012年和2013年的用地资料全部在档案局装档，该股掌握的情况不全，通过招拍挂国土部门出让给“黄龙溪谷”项目的土地面积约2000多亩，其程序是国土部门委托彭山区公共资源交易中心进行公开招拍挂的，并在四川土地矿权交易网和眉山日报上进行了公告和公示。“黄龙溪谷”项目宗地用途为“居住用地兼商业用地”。

关于出让金的缴纳情况，方志良指令万瑛务必尽快查清具体数目，最晚不得超过次日上午将情况通报记者。

截至记者发稿，《人民法治》没有接到彭山区国土资源局关于“黄龙溪谷”项目土地出让金缴纳情况的回复。

本刊将继续追踪报道。