调控房价不能依赖“限购限贷”

文 《法人》记者 黄贵耕

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调控房价不能依赖“限购限贷”

文 《法人》记者 黄贵耕

弄清楚房价猛涨的真实原因，就不难看出限购限贷的调控效果极其有限，应制定阶梯式累进房产税率，精准打击投机购房

自9月30日到10月4日，随着北、上、广、深等一线城市宣布限购开始，标志全国新一轮的限购限贷调控房价再次启动。随后就有相关媒体纷纷报道各地成交量断崖式下跌，似乎在欢庆效果明显。但这种被称为“急冻”式的调控手段不仅不能治本，而且会衍生离婚潮等社会问题。

据媒体报道，住房限购后，有城市因此扎堆离婚。10月8日，是郑州限购新政实施首个工作日，该市民政局统计，当天全市共办理离婚登记201对，与去年同一天90对相比，翻了一番多。

为遏制房价过快增长，采取限购限贷的调控手段可追溯至2011年前后，但至今效果甚微，甚至越调越涨，因此被戏称为“空调”。

事实上，房价持续多年的过度上涨不仅吹大了房地产行业的泡沫，加剧经济危机爆发的风险，而且势必进一步加大贫富两极分化，危及社会安定稳定。房价长期居高不下，积重难返，已经不仅仅是单纯的经济问题，早已上升为社会与政治问题。

高房价并非无药可治

面对持续高涨的房价似乎无药可治，其实不然。只要措施得当，房价完全可以调控。

不过，要实现有效调控房价，必须找到房价频繁上涨的真实原因，才能对症下药，然后达到药到病除的效果，不可简单一“限”了之。

房价增长过快过猛，表面上看似刚性需求所致，也有人归咎为土地价格上涨。实质是投机盛行，导致大量商品房被囤积与空置，造成房源紧张的假象，引发一轮又一轮跟风与恐慌性抢购，继而形成推高房价的恶性循环。

具体路径是：首先是首先是迅速暴富起来的煤老板、钢老板及开发商等土豪们大量投机性购房引发第一轮涨价潮。可供佐证的是，媒体报道煤老板在北京等一线城市购房，是论层、论栋甚至整个楼盘一起买。

其次是跟风购房的小康市民，他们本已购有住房，略有积蓄，当看到土豪们通过囤房获利迅速，也跟风将购房作为理财与投资增值保值的主要手段，形成第二轮推高房价的主力军。

最后经过上述两大投机购房团的购而不住，市场上可供交易的房源迅速减少，不知就里的广大无房户因担心商品房供不应求，房价必然继续猛涨，便形成恐慌性抢购，第三轮房价被推高不期而至。

上述三轮周而复始，一轮一轮推高房价，形成恶性循环。

由此可见，投机性导致的高空置率与囤积，才是造成大中城市房价反复暴涨猛涨的深层原因。

可印证的是，据中国家庭金融调查与研究中心统计，2013年城镇地区自有住房空置率为22.4%，其中经济适用房空置率高达23.3%。另有数据透露，北京市的空置房高达381.2万套，空置比例高达28.9%。

保障性住房供应严重不足，加上分配环节中的徇私舞弊案频发，造成众多需要保障房的家庭申请不到，势必加剧住房刚性需求的矛盾。

此外，为数不少的官员手中还囤有和空置了大量的房产，也是一个人所共知的事实。仅从已落马官员被查出的巨额房产数量即可见一斑，多则数百套如刘志军（374套）、谷俊山（中纪委通报其数百套）；上百套的也大有人在，如云南第一人民医院原院长王天朝（100套房产、车位100个）；再如小官巨贪的马超群拥有68套房产；而拥有十几套到50套房产的落马官员举不胜举。有网友对此指出，大大小小的贪官，像集邮一般轻巧地收藏数十套、数百套的房产，数量之多，连他自己都搞不清楚。

限购限贷治标不治本

弄清楚房价猛涨的真实原因，就不难看出限购限贷的调控效果极其有限，且弊大于利，更不该为暂时的成交量下跌而沾沾自喜。

首先，限购限贷，阻断了正常的交易，有违市场规律。其次，限购限贷只可暂时阻断投机性买房，不能消除投机性，尤其是不能把土豪们和大部分政府官员手中已经囤积与空置的商品房引向市场，只把矛盾推后爆发。5年前已经使用过的限购限贷手段，5年后的今天又老调重弹，本身就说明问题。

再次，限购限贷反复使用，必然造成之前之后的抢购与暴涨。

据此，笔者认为平抑房价不能依赖限贷限购，应综合采取以下面三大措施调控房价：

1．立即着手进行全国城市房地产普查，尤其要尽快启动房价反复暴涨的中大城市房产普查，查清楚各中大城市实际拥有的商品房套数与总面积，向社会公开，缓解市民及常住人员的恐慌心理，消除跟风抢购。不仅如此，房产普查还可以起到如下作用：

其一，为开征房产税提供数据；其二，可以查出部分政府官员通过灰色与非法渠道获取的大量商品房（这些房多数处于空置状态），官员们担心露富和被查的风险，这些房子在普查中就可能无人认领，成为无主房。

房产普查可以分两步完成：第一步，允许自愿申报拥有的房屋套数，并将这些已经申报登记的房屋如车辆登记一样（按市、区、街道顺序）编号，以确定位置，方便随时核对；第二步，入户入室登记（上门登记，也可称见房登记），重点将没有申报登记的商品房（无主房），查清数量与面积，并发出公告让房主提供证据予以认领，剩下无人认领的房子收归政府，作为保障房公开出租。

2．根据普查结果制定切实有效的保障性房建设规模，同时建立公开透明的分配机制，应着重从便于广大群众监督的方式制定规则，并畅通投诉举报渠道，让大部分买不起商品房的家庭和人员能够申请到廉价的公租房，确保低收入家庭住房需求，缓解供需矛盾。以此稳定房价已有成功案例。

据媒体报道，从2009年开始，重庆积极大力发展公共租赁住房，迄今已取得显著效果，累计竣工公租房4475万平方米、69.2万套。让60多万户农民工与大学生居住在公租房，重庆房价因此多年趋于稳定。

3．开征房产税，但不能采取简单、轻微的平均税率，否则，不仅不能起到打击投机购房的作用，还将增加刚需住房购买者的压力。为了不增加普通家庭的住房成本，应制定阶梯式累进制的房产税率，精准打击商品房投机性，回归商品房的居住属性。

笔者建议，具体可采取根据户为单位拥有住房套数，采取阶梯式递进制税率收取住房持有税，即一户（家庭）持有一套房（人均居住面积在50平方米以下）免税；未婚成年单身或离异后单身（一人单独列户的）拥有一套住房在80平方米以下免税；家庭户一套住房超过人均面积的，按超面积房价的10%纳税；持有第二套住房的家庭按房价30%纳税；第三套房按50%纳税，以此类推。

借此，让投机持有的三套以上的房产真正变成负资产，便可以彻底打击投机炒房与囤房行为，也可将所有空置房、闲置房从囤积者手中挤出并抛向市场，达到既增加市场供给的房源，也可彻底掐断投机购房的盈利渠道，高企的房价必然应声回落至合理水平。