城市综合体产品设计注意事项

段宗星

[摘要]黄山利港尚公馆项目作为我公司在黄山开发的第一个城市综合体项目，也是作者个人参建的第一个城市综合体项目，对公司有十分重大的意义。文章对尚公馆项目管理过程中因产品设计出现的问题及从这些问题中得到的经验教训进行阐述。

[关键词]黄山利港尚公馆项目城市综合体；设计

文章编号：2095-4085（2016）04-0029-02

黄山利港尚公馆项目位于黄山市屯溪区新区路和滨江东路路交叉口，身处政务新区政府文化广场东南边。南临新安江，面对延伸观景带，风景优美，与市政府相距不远，占据良好的地理位置。该项目为我公司在黄山开发的第一座城市综合体项目，自2011年3月开始前期准备工作至2014年6竣工，项_目建设期36个月。

1.使用功能上的设计缺陷

下面以尚公馆项目设计过程中发生的影响使用功能的具体事例加以说明。

（1）空调机位问题：2，5，6，7号楼一二层为小商铺其空调系统为户内壁挂机及柜机，设计的空调机位为三层屋面放置，一二两层需走管道至三层顶，该设计方案虽不影响使用功能，但是用户连接外机的空调管道会加长，导致部分用户为考虑成本，会直接将外机放置在小商铺门外，影响整体商业街的形象，在设计审核时提出修改，在户内做直接面向室外的空调平台，便于放置，也不减少出售面积。

（2）办公楼大堂的结构设计问题：在设计之初应该尽量确保办公大堂的高度及面积，堂内尽量不设结构柱及结构梁，以免影响整体感观。尚公馆两栋办公楼的大堂均在一层顶处存在结构梁，致使吊顶高度受限。

（3）景观设计中的排水问题：商业步行街一层步行街景观设计的暗沟排水，相对明沟来说，排水量减少，后期维护麻烦，容易堵塞。建议以后的广场排水，采用明沟排水，做不锈钢排水篦子，对美观也不影响，只是前期投入的建设成本多些，但对后期管理，非常便利。

（4）商业广告位的位置：商业内街的广告位基本上不可见，身处东侧的新区路，南侧的滨江东路、北面的新园东路无法看见该处广告位，只有在内街逛街的客户才可以看到该处广告画，可见度不高，作用不大，个人认为以后的项目，不是在沿路的外侧尽量不设置广告位，以免影响幕墙的整体性。

（5）慎用室外扶梯：室外扶梯使用在人流量多而集中地地方，提升整体商业的档次，但是根据以前考察的一些项目来看，多数商业的室外扶梯是不开启的，仅仅是个摆设，一方面管理公司从运行成本考虑（室外梯的维护管理难度及成本大于室内扶梯），另一方面也是从安全角度出发，避免儿童在上面发生安全事故；所以在设计审核时取消室外扶梯。

（6）潜污泵的设置：综合尚公馆项目潜污泵配置中出现的问题，个人认为以下几处应设置潜污泵：地下室泵房、电梯基坑外侧、直通室外的楼梯问地下部分，地下入口（含汽车坡道、自行车坡道、人行入口），按照机械车位的分区，每区设置一处。

（7）小商铺弱电系统问题：原设计中所有的小商铺均未设计电话、网络系统，都是通过后期增加的，一般的小商业都是需要POS及刷卡的，电话网络系统是必要的，有线电视可以不设计。

（8）车库顶板防水：我们所建设的车库顶板防水通常为一道防水（SBS卷材或聚氨酯防水涂膜--等）加保护层，可考虑增加一道防水做法：结构找坡一聚氨酯涂膜40厚细石混凝土刚性保护层一SBS卷材防水——40厚细石混凝土刚性保护层一排水板滤水层（或碎石滤水层）。这种施工方法虽成本较高但防水效果好。

（9）因人防需专业人防设计公司进行设计，在两家设计单位交接时需对梁高进行复核，对人防门门前的梁、消防管道进行检查复核，门前梁高度需超过人防门洞20-30公分，避免因人防门高度超过梁底高度造成人防门无法开启等现象出现。

（10）商业综合体的装饰装修应根据招商规划尽快确定装饰部位和装饰施工方案。这样的好处很多，比如可以一次性确定吊顶标高，便于装饰单位、总包单位和安装单位（喷淋、通风等）的施工，避免出现后期消防喷淋等根据吊顶标高返工现象的发生；同时可以明确墙体装饰部位，以便确定尽早确定施工方案。

（11）商业综合体幕墙施工质量和进度都不能令建设单位满意，这里有管理方面的原因，也有技术上原因。管理方面体现在现场管理人员责任心不强，缺乏对施工进行总体安排的能力。技术方面体现在前期设计人员对施工图未能充分理解，对很多节点部分无详细施工方案。2项目成本上可优化的设计细节

设计单位过于理想，脱离实际等，具体举例如下：

（1）电缆、电线、母线的线径和型号选择以及住宅地下室动力箱赘余问题（公寓干线转接箱）：本项目电缆、母线的线径选择上很多都是偏大的，如负载为6kW，配置的电缆为4×16，负载为160kW，配置的电缆为4×240；母线上端空开为1600A，母线配置为2000A；型号上很多电缆采用BTTVZ矿物绝缘电缆，该电缆在黄山市基本不采用，价格昂贵，采购非常麻烦，大型商业采用低烟无卤电缆是满足防火使用要求的，该电缆功能上很全面，相对矿物绝缘电缆，价格要便宜的多；而且很容易采购，消防软线材也是这样的情况。

（2）屋面防水层的做法问题：原设计屋面按种植屋面设计，要求十二道工序，繁琐，成本高，实际施工时不可能十二道工序做完，按照上人屋面做法施工简单易行，且成本降低。

（3）部分地下室套管的管材选用问题以及管路的走向问题：在实际施工和后期的使用中可以发现，很多设计从成本角度都可以优化，不仅节约成本，还是系统更加简单、明了。

（4）大商业及办公楼照明问题：原设计的大商业及办公楼均设计了照明系统，因该两处场所均后期业主精装修，所做的照明系统后期基本做报废处理，所以无需安装，仅做和消防有关的应急照明系统就可以了。

（5）小商铺卫生间高度问题：因一层小商铺的层高较高，基本都在5m以上，如果其每部的卫生间也设计为这样的高度，增加成本；设计为2.5m，其上部空间用户还可以做储藏室使用，一举两得。

（6）自来水市政接口问题原设计的室外自来水接口为4处，后经过黄山市供水设计院核算，两处接口就满足要求了，黄山市自来水公司对市政接驳点是按水表数量进行收费，在满足使用的前提下，尽量减少接口的数量。

3.各招商业态对配套专业的需求

对于大型商业地产的开发，应特别注意各业态对建筑布局及水暖电气等配套专业的需求，不同于万达等商业地产，有固定的商家人驻，各商家的要求在建设之初就已经很明确。尚公馆项目基本是先设计、施工后招商，前期招商对尚公馆的总体规划也有很大的变动，所以改动比较大，在此工程中，有很多的经验教训可以总结。

（1）大型主力店的要求：大空间的主力店一般对细节要求不高，主要考虑的是布局，人流动线，也就是说剪力墙、结构柱及设备机房的设计要考虑动线是否流畅，不存在顾客难以达到的死角；系统上无需布置到点位，如供电、供水、弱电仅需每个楼层提供总点位即可。

（2）餐饮业态的要求：主要考虑的是油烟问题，油烟井的设置要到位，以防油烟无处排放。

（3）KTV、电玩、休闲浴场等娱乐业态的要求：除了常规性的用电量、用水量、荷载的要求外，注意和住宅的距离，以免影响环评验收；

（4）无论何种业态，水电表的设计应明确，以免后期产生纠纷，位置要集中，便于物业抄表；优先设置在户外。

4.结语

总之，商业街产品设计方案评审时及早发现方案设计与规范、政策、法规冲突的地方、需要时提前与相关部门接触，做到设计图纸不留”硬伤”，确保前期报建、工程施工与竣工验收顺利通过；利用内部或外部资源，不断优化设计图纸，降低建设成本与后期运营成本；高度重视深化设计重要性，各专业间应多次深度磋商，设计时考虑到各专业工作面的交叉，做出一版具有实际指导意义的综合施工图，减少返工、降低成本、减少工期。