燕巧
伴随“营改增”“去库存”,成都的楼市从长达两三年的平淡期中回过神来,二手房成交量大涨。鉴于买房的交易金额太大,流程也较繁琐,为了降低风险,很多人都会委托房产中介,可这一托付真的能完全放心吗?
“什么?房子不卖了?” 周涵一下子懵圈了。
这天是2016月3月4日,距周涵在成都链家房产中介和卖家签订购房合同,已经3个月。这期间周涵催促过中介几次,想尽快办理下一步的手续,但始终没有进展,直到这天中介突然给她打电话称“卖家决定房子不卖了”。
心仪的房子没买成已经够郁闷了,而更让周涵无奈的是追责无门——卖家找不到,中介则两手一摊称“他们也没办法”。
伴随“营改增”“去库存”,杭州、上海的二手房成交量都创造了历史新纪录,成都的楼市也从长达两三年的平淡期中回过神来。据成都市城乡房产管理局的数据,春节后成都二手房成交量大涨,3月全市成交二手房168万平方米,比2月增加141%,比之去年3月,增加了70%,远高于商品房。
与之相伴的,则是房产中介生意的火爆。鉴于买房的交易金额太大,流程也较繁琐,为了降低风险,很多人都会委托房产中介,可这一托付真的能完全放心吗?
信息不对称的隐患
去年,为了孩子以后上学方便,周涵准备换房子。一天晚上周涵接到中介电话说城南一小区有一套房子房东急售,周涵去看了后虽然不是特别满意,但毕竟是学区房,价格也在接受范围内,于是她当天就交了诚意金。
几天后,周涵让中介把卖家的房产证给她看一下。当时中介告诉她正在拿,一小时后可以拿到,还用微信发了现场等待的图片给她。但周涵一小时后并未收到房产证。之后,中介又换了说辞,称“卖家还没拿到产权证,要些时间来办理”。周涵了解到她准备买的二手房是新建完成的小区,开发商已经给业主交了房,但产权证还没办。
“当时那一片都没办下来,也不觉得有问题,只是觉得多个步骤要耗些时间而已。”周涵说。因此,去年12月中旬,她和卖家签了购房合同,并交了10万元定金,卖家表示马上去提资料办房产证。虽然感觉有点麻烦,但周涵感觉松了一口气:买房的事总算定下来了。没想到的是,真正的麻烦还在后面。
签完合同后,中介和周涵联系就少了。直到3月初中介突然通知周涵卖家不卖房了。冷静下来后周涵觉得事有蹊跷,“我猜想是不是卖家已经把房子卖给了别人”。在电话询问未果的情况下,她约了中介面谈,这次中介确认了她的猜测:就在3月,卖家违约把房子卖与他人,卖价比他们签的合同价高了近20万元。本刊记者在一房屋信息网站上查阅发现,该小区的房价从去年12月到今年3月,每平方涨了一千多元。这与周涵这套房的价格走势基本相符。
也就是说,拖了3个月,周涵若想买同区域的房子,需要多花10%左右的钱。
好好地签了购房合同,本来是板上钉钉的事,三个月后房子却没了,周涵只能拿回定金,这让她觉得难以接受。
周涵买的房子属于未有产权证的合同房。根据《城市房地产管理法》第37条规定:未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。周涵表示,买房过程中,中介从始至终都未向她说明过买该类房产所存在的风险。因为若房子没有产权证,就不能网签,根本无法进行正常的过户流程。并且,也只有网签才能有效防止“一房两卖”,但若中介不予告知的话,就会出现签了购房合同也“白签”的窘境。
记者随后联系上了周涵买房的房产中介公司,该公司工作人员并不认为产权问题是造成此次交易终止的原因,也不认为他们在其中负有什么责任,“出现问题主要是房东找到了出价更高的买主”。
记者带着双方的说法咨询了房产类律师。清华源律师事务所的赵律师表示,“合同房等未取得产权证的房屋转让,由于买卖双方执行的时间太长,在房屋价格波动的情况下,经常产生纠纷。”成都的孙律师明确告诉记者,买主委托中介买房的话,中介有责任和义务告知买主买这类无产权证房屋的风险情况。
二手房交易是一个相当繁复的过程,房产中介对房屋信息的掌握是最全面的,可若他们利用这种买卖双方的信息不对称来做文章,就会使二手房中介行业充满许多欺诈、假房源、流程不规范等“痛点”。
霸气的“自制”合同
业务员为了促成交易,提升业务量,对客户隐瞒信息的事情在中介行业并不少见。
成都的陈先生也在二手房房产中介上“栽过跟头”。据华西都市报报道,陈先生曾通过某房产中介看中一套二手房,当时工作人员告诉他房子装修是终身质保,陈先生当场就签了合同,并在第二天付了两万的定金。然而,当他翻看了房东手里的装修合同后却发现,免费保修期其实只有两年,并且现在已经只剩下一年。
认为自己“被骗”的陈先生向中介提出解约,却被告知2万元定金不能退。“明明是他们违约在先,为什么不能退?”陈先生提出自己的质疑。
对于涉及金额如此巨大的房产交易,中介到底应该完成哪些服务、承担哪些责任?
本刊记者查看了成都一位购房者的三方经纪合同,发现该合同的违约条款处关于违约责任的约定条款有五条,其中三条是讲丙方的佣金支付情况,而对甲乙双方的违约细则提及较少,更没有违约后中介的责任界定。合同强调的一点是,“签订合同当天须缴纳全部中介费”。
记者走访了成都市多家二手房中介公司,发现不论是购房合同还是经纪合同,都是中介自己所提供的版本,并非成都房管局存量房交易服务平台上的指导合同。两相对比,发现在一些关键表述上,中介都进行了调整。比如对于争议性最大的该何时缴纳佣金这一问题,房管局的合同表述是“丙方促成该房屋交易后,收取佣金”;而中介提供合同的第一条就写明了“甲乙双方签订《买卖合同》时,丙方居间服务完成”且“甲乙双方应在本合同签订当日向丙方支付佣金”。事实上,房屋交易的过程较长,签订购房合同时交易才刚刚开始,而过户才能代表交易完成。
提前收佣金也让不少人担心中介收钱后不办事。有网友向中介提出能不能先支付部分佣金,中介的回答却是不交钱就不办事。对此,有法律人士表示,这对于买方有霸王条款的倾向。
类似的“不平等条约”在其他地方也时有发生。如“私自完成买卖交易的,按居间服务费双倍赔偿”“业主、客户双方近亲属、朋友、同事签字视为本人签字”等奇葩条款。这些都属于经营者设定的让消费者承担本应由经营者承担的经营风险。
此外,成都市房管局的指导文本上还详细说明了居间方的服务内容,其中就有网上签约等事项,但这些在中介“自制”的合同上很少提及。这就导致一旦出现纠纷,中介所承担的责任可以降到最低,完全是让买方和卖方自己去“打架”。
快速扩张与青黄不接
二手房中介纠纷并不鲜见的一个大背景,是房产经纪行业在全国进行着大洗牌。某品牌中介在去年一年时间,扩张到全国各个城市,先后并购多家房地产中介公司。日前,该品牌中介在成都市场占有率超过50%,成为绝对的龙头。本次调查中,记者发现城西一条相距不到50米的街上,就有三家该品牌门店,两家对街而立。
门店的扩张急需大量从业人员,随之而来的也可能是大面积的新手。调查中,记者随机向两位房产中介工作人员咨询房产相关问题时,他们都表示自己是春节后才来的,很多问题不知道。而在采访一家中介门店经理去年销售数据时,这位经理说,去年春节自己还没有来,不清楚。对业务的不熟悉,也导致了在进行居间服务时可能会出现更多的纰漏,从而引发纠纷。
有意思的是,4月,周涵看好的另一套房子最终还是在链家成交。“楼市当下还是卖方市场,房源非常重要,尽管互联网信息很发达,但中介依然掌握很多独家房源。想要买到心仪的房子,还得依赖他们。”一位二手房业内人士说,“对大多数中介公司而言,开门店的主要目的就是‘卡位,房源信息的收纳,以及买卖交易的完成。”
如果说中介的市场洗牌和扩张背后是亚当斯密“看不见的手”在操控,那么对于目前存在的一些乱象,则急需行业标准、法律法规来规范,这还需要一双“看得见的手”。如是,二手房交易市场才会更健康地发展,“去库存”的目标也能更顺利地实现。