房地产融资渠道多元化及金融风险浅析

李贝贝

【摘 要】近几年来，随着我国整体经济水平的提高，国内房地产行业也得到了较大的发展；且根据我国逐渐实行的国家金融改革制度和国家的宏观政策的趋势来看，我国房地产行业未来的发展点主要集中在以下几个个方面：融资渠道的多元化、价格指标倾向于市场化、产品形式倾向于证券化等。但是，就目前这一时期来看，我国房地产融资渠道较为严重的依赖于银行体系，这在一定程度上增加了房地产行业的金融风险，同时也在很大程度上降低了国家银行金融体系的稳定性。本文结合自己的工作经验和研究文献，对我国现有的房地产融资渠道和未来的多元化融资渠道进行了详细的分析，以期为同行提供相应的参考。

【关键词】房地产；融资渠道；融资渠道多元化；金融风险分析

一、引言

房地产之所以对国内银行金融市场有着较为严重的依赖性是因为房地产自身所有的特点，如房地产行业自身的规模性、自身的收益性以及其本身存在着较大的风险性等。就目前而言，我国房地产的融资渠道主要是依赖于国有银行相应的贷款，也包括上市融资、房地产信托投资等渠道。但是，随着市场经济的不断深入，以及国内金融市场结构的不断完善，这就对房地产的融资渠道提出了更好的要求，即房地产的融资渠道应该更加向多元化的方向发展，以确保国内金融的稳定性。

二、目前我国房地产融资渠道及造成金融风险的成因

就目前国内房地产行业开发商投资的资金来源来看，我国现有的房地产投资资金主要是来源于国有银行贷款、房地产开发商自己筹备资金以及房地产债券融资等方面。根据相关的数据统计，我国房地产行业2014年的融资来源的国内银行贷款增长率为12.2%、房地产开发商自筹资金增长率为14.4%、其他方面的融资来源增长率为15.1%。这在一定程度上就表明了目前我国大多数房地产行业仍然以房地产容易作为资金的来源，而且对于融资方式的选择则是取决于各种融资方式的风险性和效益的大小，即选择风险性低而且利润度高的融资方式进行融资。

从目前的金融市场来看，我国房地产行业的融资主要是面向国内银行，因为商业银行在我国金融市场起着主导的作用。作为一种大规模的产业，房地产行业开发的前期对资金的需求量是极大的，所以银行才会向房地产行业进行高额的借贷款，然后收取借贷款所产生的利息，并且房地产行业的贷款往往是高于一般的贷款，所以银行必定会向房地产开发商提供相应的贷款。如果一个房地产行业开发的建筑数量越多，那么住房投资的比重也会随之增加，这在很大程度上就说明了对房抵押贷款的需求也会急速上升；由于贷款的需求急速上升，而房地產行业的贷款又大多数都集中在国内，使得国内银行的贷款负担在逐渐增重，从而则很有可能导致国内银行金融体系出现问题，从而引起国内金融体系的风险。

其原因主要有以下几点：1.因为大多数房地产行业都是将融资渠道集中在国内银行上，且房地产行业贷款的数额较多，当国内银行的利率发生变化时，房地产行业的贷款利息也会受到极大的影响，这使得房地产行业内部金融体系的风险性增大。2.房地产行业本身就是一个风险性较高的行业，而银行把资金借贷给房地产开发商，就存在很大的风险性了，这就在很大程度上增加了银行自身资金周转的风险性，甚至可能导致国家金融系统的瘫痪。 3.相对于其他行业而言，房地产行业还存在较高的债务依赖性，从而导致了房地产企业内部的财务预算薄弱，而其行业内部的资金又较少，就需要更多的投资，这样也在很大程度上减缓了整个国家的经济发展。

三、多元化的融资渠道成为房地产企业发展的必然道路

以目前我国的房地产融资方式来看，因为其主要的融资方式是集中在国有银行的身上，这样就使得房地产行业和国家金融体系都极有可能受到影响。所以，如何发展出多元化的房地产融资方式，以减少金融的危险性，已成为我国政府以及各个房地产行业亟须解决的问题。在实现房地产行业融资渠道多元化的时候，应该在确保融资风险最小化的基础上，来实现房地产行业融资方式的多样化。

本文结合自身工作经验和研究文献，对理想的房地产行业的融资体系进行了分析，其主要体现在3个不同时期的不同选择：1.在房地产开发前期，房地产行业应该有一定的自筹资金，或者是一些通过企业合作等方法进行融资，确保自己拥有足够的资金来应对一些突发状况；2.在房地产开发中期，房地产行业就可以通过国内银行、国外银行（利率要低）以及房地产行业债券等方式进行融资；3.在房地产开发的后期，即是楼房销售时期，房地产行业则可以通过一系列公积金或者其他银行借贷等进行融资。以上各个时期所使用的融资方法，目前尚没有一个统一的标准，各个房地产企业可以根据自身的发展特点以选取适合于本企业本阶段融资的方式，在房地产企业的开发中期和后期则可以选用房地产信托来进行融资；以此来减小融资过程中可能出现的风险，确保企业自身的利益。

房地产信托投资基金是房地产证券化的重要手段，它就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。而对于房地产企业来说，由于长期存在着资金不足的现象。所以，我们会选择采取房地产信托投资基金，这样既可以增加房地产的租金收入，也能使房地产升值。同时，它的长期回报率也较高，与股市和债市的相关性较低，风险性也较低，所以比较适用于目前我国房地产企业的融资。

参考文献

[1]杨凌志.房地产融资渠道的发展.山西建筑，2009（06）.

[2]朱腾飞.房地产融资渠道现状与未来展望及其金融风险分析.中国水运（学术版），2007（05）.

[3]邹瑾.关于市场化手段化解我国房地产金融风险问题的研究.西南财经大学，2010.