营改增后房地产企业的税负变化与因应之道

唐丽

摘要：2016年5月1日开始，我国全面推开营业税改增值税试点。为此，本文回顾了营改增的改革背景，分析了营改增后房地产企业的税负变化，并从不同角度阐释了房地产企业的因应之道。

关键词：营改增；房地产企业；税负；影响

房地产行业是我国经济发展的支柱产业，实施营改增有利于降低房地产企业税务负担，也有利于稳定房地产市场，为企业提供更为可靠的政策环境。但是，应对失策的话，企业税负就可能大大增加，带来巨大的资金压力，严重影响企业的发展。房地产行业营改增已是大势所趋，如何顺应时代发展形势，在变革中谋求发展，是企业需要深思和面对的问题。

一、营改增的改革背景

营改增就是把缴纳营业税改为征收增值税，2012年，上海的交通运输业以及部分服务业开始了营改增试点；同年8月试点范围扩展到北京、江苏、广东等10个省区市；2013年试点扩展到全国，同时广播、影视制作和发行也被纳入试点；2014年铁路运输业、邮政通信业以及电信业被纳入试点范围；据粗略统计，2012年到2015年间，我国试点营改增已经累计减税5000多亿元；2016年5月1日我国全面推开营业税改增值税试点，房地产行业将迎来重大的变革。营改增最大的变化在于改变了营业税重复征税、无法抵扣、无法退税的弊病，实现了增值税进项和销项的抵扣，能有效降低企业税负，完善我国财税体制，这是我国供给侧结构性改革的重头戏，也与国际趋同。

二、营改增后房地产企业的税负变化

（一）正面影响

全面实施营改增有利于缓解房地产企业的税收负担，降低企业成本。笔者对一个住宅项目进行了具体测算，营改增之前，房地产企业的营业税税率为5%，综合计算得出总税负率为14.97%；营改增之后，按增值税税率11%计算，总税负率为14.49%，可见，营改增后房地产企业的总体税负率有所下降，而随着整体抵扣链条的逐步完整，企业的税负还会继续下降。其次，营改增的实施，将推动房地产企业的优胜劣汰，营改增改变了价格体系，实行层层抵扣，因此企业必须重新设计经营流程，自觉调整内部架构，实施精细化管理，这有利于正规企业降低税负。相反，运营不正规的企业难以适应，税负反而会增加。

（二）负面影响

营改增之后的进项税抵扣可能会加重企业的负担，对整个行业的发展造成一定阻碍。房地产开发周期较长，项目预售之后就需要预缴税款，却要等到竣工结算之后才能取得进项发票，抵扣之后才能获得进项税款，结果企业所承担的增值税成本大大提高。房地产企业往往难以获得足够的建安成本增值税发票，例如劳务费和部分建筑材料等就难以获得增值税发票，结果进项抵扣不足，造成企业资金短缺。另外，土地成本在房地产企业的成本结构中约占23%，按照现行法规政策，土地成本无法抵扣进项税额，因此企业所承担的税负极有可能大大增加。营改增之后，账务处理难度加大，房地产企业短时间内难以适应统一的税收政策，税负有可能大幅度上升，在房地产市场出现下滑趋势之时，营改增改革可能让房地产企业雪上加霜。

三、营改增后房地产企业的因应之道

（一）加强财务人员业务培训

财务人员是财务管理的核心人物，其工作水平直接了影响企业的经济效益。目前我国的房地产企业在税务管理方面还存在着不少问题，大部分企业还没有树立缴纳增值税的意识，所以必须转变思维方式，全面适应税收政策的转变，为企业管理和发展提供保障。实施税制改革后，发票管理、会计核算等财务工作都发生了很大变化，企业必须适应新政策、新形势的要求，加强财务、税务管理团队建设，对会计人员进行增值税税务处理和增值税使用培训，不断提高涉税人员业务技能，熟悉新的税收政策，使之更快、更好的适应新税制。同时，积极引入经验丰富、财务能力出众的财务管理人才，提升企业财务、税务管理整体水平，为企业减少不必要的成本费用。

（二）提高财务核算管理水平

会计核算机制包括了信息收集、整理分析、明细核算等，房地产企业必须健全会计核算制度，完善会计核算体系，不断提高会计核算的质量，通过全面、准确的会计核算和财务管理来提高税务处理能力。企业要完善财务核算内容，会计核算科目应包含基本的进项税额、已交税金、减免税款、销项税额、进项税额转出、转出未交增值税和转出多交增值税等栏目，使各税收款项能够更加清晰。在具体工作中要完善账务处理流程，严格按照会计核算程序开展税务筹划，加强项目成本核算以及竣工结算，及时对进项税进行认证和抵扣。同时，必须加强发票的认证和收集，保证原始依据的合法合规，避免发票流失等问题，确保账实相符，提高会计核算的准确性，防止由于进项税无法抵扣而造成的不必要损失。

（三）重视对于供应商的管理

实施营改增政策后，企业可以利用买房送装修等营销策略，合理控制税负，充分利用营改增政策缓解企业经营压力。企业必须重点关注增值税进项税抵扣和土地增值税，做好增值税发票的收集和整理工作，特别是在采购环节，一定要加强供应商管理，优选资质正规并且能够提供足额增值税发票的建筑安装企业，取得对应的增值税专用发票，确保进项税的抵扣，使企业各项期初增值税进项税额得到抵扣，减少不必要的资金支出。上游建筑安装业务是房地产企业进项税额的主要来源，企业可以剥离建筑业务，获得更多的进项增值税发票，以减轻税负。在全新的营改增政策之下，企业要加强对税收管理模式的调整，利用营改增提高企业整体收益，为企业的经营发展提供更为可靠的支持。

（四）落实财务税务内部控制

房地产要加强对营改增相关政策的研究和解读，增强自身的税收意识，确定全新的财务、税务管理重点，进一步加强税收管理。首先，企业要优化部门设置，进一步完善岗位管理制度，明确岗位职责，真正做到责任到人。其次，根据税收政策变化积极调整经营流程，规范经营行为，做好税制衔接，在凭证认证、管理和计算等方面加强管理，采购部门要转变思维方式，重视对于供应商的管理，以适应新的税收政策的转变。另外，优会计处理流程，加强对企业财务、税务数据的统计和管理，反思、弥补税务漏洞，规范增值税发票的开具、保管行为，各项财务和税务材料必须留存，以减小企业的法律风险。

（五）积极开展税收筹划工作

房地产企业要与税务机关建立顺畅的沟通关系，及时获取最新的税收政策信息，掌握纳税工作中的注意事项，并根据自身特点，适时调整经营策略，梳理企业的所有进项税额，积极、科学、合理地开展避税工作：（1）利用好纳税人身份。“营改增”之后，对于小规模纳税人来说，如果进项税超过了当期销售额的8%，税负反而更重，所以这时房地产企业申请成为一般纳税人更为有利。（2）取得增值税专用发票。在采购工作中，要选择一般纳税人作为供应商，采购材料要求开具增值税专用发票；如果购货对象是小规模纳税人，不能抵扣或者抵扣很低，就可以要求价格折扣多一些。采取批量采购或集中采购的方法，这样既可以保证高质量和低价格，还能获取增值税专用发票。（3）利用税率差异。建筑业的税率是 11%，而一般物资的税率是 17%，房地产企业应积极利用这种税率差异，获得尽量多的抵扣。（4）项目外包。部分环节无法获得进项税额抵扣，就可以外包出去，进行税负转移。（5）利用时间差异。尽快取得进项税发票，尽量延迟开出销售发票，有利于及时抵扣，推迟缴税。（6）争取优惠政策。增值税的减免税政策相对较多，企业应熟练掌握国家政策，例如环保相关的优惠政策，以争取各种优惠。

四、结语

营改增对于房地产企业是一把“双刃剑”，有效利用起来就可以规范自身经营行为，实现结构转型，驶入可持续发展的“快车道”。但是，应对失策的话，企业税负就可能大大增加，带来巨大的资金压力，严重影响企业的发展。所以，房地产企业必须提前做好准备，认真研究和分析营改增政策内涵，梳理业务流程，优化管理架构，加强财务、税务内部控制，以降低企业税收负担，更好地应对市场挑战，推动企业稳步、快速发展。

参考文献：

[1]黄翠玲.浅议“营改增”对企业税收的影响[J].现代商业，2012（21）.

[2]周启光.房地产行业的增值税立法改革研究[D].中国政法大学，2012.

[3]陈玉娇.试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].现代经济信息，2015（02）.

（作者单位：深圳市联建投资发展有限公司）