国有土地租金征收面临的问题及建议

牟萍 冯中萍

摘 要：国有土地租金征收，符合现阶段级差地租的相关理论，充分体现了国有土地租金属性与所属权益，为土地资源的优化配置与合理流转打下坚实基础。从国有土地租金的本质内涵来看，是以划拨方式取得国家土地使用权，除法律规定可继续实行划拨之外，土地使用者需要以年度为单位向国家缴纳土地收益。本次研究以日照市为例，分析本地区国有土地租金征收面临的问题，提出建议。

关键词：国有土地租金；租金征收；公平；效率

中图分类号： TU723.2 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）24-99-2

0 引言

国有土地租金征收主要采用的是年租金征收的方式，这样的方式避免了国有土地资产增值方面产生的流失，满足土地集约与高效利用的基本要求。随着城市化进程的演进，土地使用制度也在不断改革。合理配置土地资源，能够彰显土地资产的价值，财政收入增加并有助于城市建设进程的加快。如何站在公平与效率的前提下完成对国有土地租金征收是本次研究重点。

1 国有土地租金征收开展现状分析

根据《中华人民共和国土地管理法》、《山东省国有土地租赁本法》等相关法律法规的规范，国有土地征收力度进一步被加强。日照市作为山东省东南部的一个地级市，城市建设前景十分广阔，针对这一问题在2004年日照市出台颁布《日照市国有土地租赁实施办法》，以下简称（《办法》），依据办法当中的规定并结合市人事部门，组建土地租金征收中心，负责对整个市区内部的土地使用权进行租金的征收[1]。

在国有土地租金征收的过程中，主要是通过大力宣传与教育的方式，使得日照市多数用地单位对有偿使用与划拨国有土地缴纳年租金表述理解。为更准确研究日照市国有土地租金征收情况，对日照市所采取的征收方式进行明确，大致可以分为两个方面：其一积极探索租金征收渠道与路径，自2004年办法颁布开始，相关部门则针对日照市的主要城市道路门房进行调查，统计得出土地租赁合同90份，商业用地50份，工业用地38份，办公用地2份。总调查面积达到830万平方米，应征收租金面积188万平方米[2]。明确征收范围，为租金征收过程奠定基础；其二，强化工作职责。工作职责则是客观角度上推动土地租金征收的方式，结合法律相关标准进行执行，做到在根本上贯彻落实。工作前期还是以宣传为主，针对长期拖欠的土地租金与法院协商，以法律手段为基础工具有效解决这一问题。

2 国有土地租金征收面临的问题——以日照市为例

从日照市国有土地租金征收的现状来看，虽然在当时的时期可应用性较强，但从现代实际情况入手，则所需调查与征收的面积更大，面临的问题较多，笔者结合自身经验，具体划分为以下几种情况：

2.1 效率方面存在的问题

国有土地租金征收效率方面所产生的问题，可以具体划分为三个方面：第一，征收渠道不畅。虽然日照市已经在办法出台之后针对性的做出探索，努力拓展渠道，但在具体实践操作过程中，办法当中规定的标准落实并不全面，用地单位对国有土地租金认识不全，可交可不交的错误思想与拖延的方式，致使租金征收难度较大；第二，征收对象不广，开展国有土地年租金征收时，征收对象多是登记在册的土地，将一定数量的未登记土地隔绝在征收总范围之外，造成征收数额与实际国有土地使用不符，征收效率十分有限；第三，催促效果不理想。国有土地年租金征收方面，对于未按照协议要求以及未能及时缴纳年租金的用户，国土部门催促效果有限，多部门联合机制并未建立，无法协同与联动，效率方面存在问题[3]。

2.2 公平方面存在的问题

效率方面的国有土地租金征收问题分析完成后，对公平方面的问题归纳总结：其一，新增国有土地使用证未办理。日照市国有土地年租金的缴纳单位，都是已经登记以及具备土地证书的单位。但存在很大一部分的无土地使用证的状况，同时已经征地但由于种种原因未及时供应的土地，无法提供土地使用证与产权归属，这一类被归纳到土地租金征收的范围之外，存在征收不公现象；其二，部分单位缴纳不够积极。部分单位并不重视国有土地有偿使用制度，主观意识上不够重视，不积极缴纳年租金，同时对办理相关的手续拖延现象明显，造成同一类的土地使用成本发生变化，影响征收公平；其三，国有土地未发证存量大。受到历史成因以及权源资料的影响，土地使用证无法及时发放，这一部分也就成为征收的空白区，成为一部分并未涵盖在征收范围内的领域。

3 国有土地租金征收具体建议——以日照市为例

从日照市的国有土地租金征收的现状以及存在的征收问题来看，征收效率以及征收公平不容乐观，严重影响国有土地租金征收以及合理配置。笔者认为优化日照市国有土地资金征收具体建议，可以从以下几个方面入手：

3.1 建立绩效标准

建立绩效标准，目的是保障国有土地租金征收公平。一方面，建立能够充分展现部分绩效价值的“4E”指标，即（economic，经济；efficiency，效率；effectiveness，效能；equity，公平）[4]。“4E”指标的选择，有助于站在全新的指标体系下完成对绩效的评估。另一方面，结合绩效评估指标，完成对日照市土地年租金征收的具体评价。

①经济指标方面，开展土地租金征收过程中会产生一定的管理成本因素，而所征收的土地租金需要直接缴纳财政；

②效率指标方面，结合投入与产出之间的比例关系，得出日照市征收任务正在逐年增加。依据征收力度完成对资源效率的处理，去积极引导合理化用地，使得所能够提供的服务范围更广；

③效能指标方面，优化土地收益具体分配，避免国有资产流失；

④公平指标，受到缴纳土地年租金单位积极性的影响，公平指标主要表现在按时交纳年租金的单位有失公平。

3.2 健全收缴制度

健全收缴制度是优化日照市国有土地租金征收的重要工具。一方面，创新体制。从国有土地租金征收的角度出发，国土资源管理部门虽然处于重要位置，但同样也是被动位置。因此，针对这一问题应该创新收缴体制，将被动地位转化为主动。具体策略可以是依据法律标准对拖欠国有土地年租金的单位采取强制性措施，使得相关单位可以承担起应有的缴纳责任；另一方面，资源优化，控制成本。国有土地年租金征收呈现出常年常态化的状态，繁重的工作量，要求成本得到精确的控制。收缴制度的建立，注重多资源优化，完善成本控制目标，细分时间、人员以及资源等多因素，在协调优化中健全收缴制度。

3.3 优化收缴措施

收缴措施是保证国有土地租金征收的基本手段，日照市在这一工作方面，应该从以下方面入手：第一，强化沟通。这里所说的沟通是多政府相关部门之间的沟通，从国有土地租金征收方面来看，并非仅仅是国土资源部门自身的事情，还需要与财政、税务、物价、房管、城建以及工商等多部门进行协调，建立沟通机制，以便于取得综合优势与成果。第二，主动宣传。国有土地从最开始的无偿划拨到有偿使用，制度的变革需要一定的适应周期。但如何将新的制度思想渗透到用地的使用单位，建立正确的认知，需要以宣传为基本手段，确定宣传对象、宣传范围以及宣传内容，最终将土地租金征收作为一项自觉行为，展现出主动宣传的价值与目标。第三，建立收缴队伍。一方面，将成熟的管理机制应用到土地租金征收当中，适当调整后增强其适用性，依据收费标准将责任落实到个人，促进与推动工作执行与实施。另一方面，以人文本。土地年租金征收工作量较大，要积极打造一支能力强，作风正的队伍，开展年租金征收工作，在源头上防治腐败，减少国家资产损失[5]。

4 结论

总之，本次研究以日照市为例，对国有土地租金征收面临的问题与对策进行分析，站在公平与效率的视角下去探索征收策略。效率上，优化国有土地资源的配置，将国有资产收益应收尽收。公平上，依据法律法规与制定标准执行，提高公信力与执行力，保证征收公平。

参 考 文 献

[1] 李岩.国有土地租金制度的问题与对策——以17省市地方立法为样本的考察[J].东北大学学报（社会科学版），2013，10（05）：524-529.

[2] 陈艳.可持续推进土地年租金征收[J].中国地产市场，2013，10（10）：140-141.

[3] 张涛.国有土地租金征收面临的问题及建议——以焦作市为例[J].资源导刊，2012，11（05）：112-113.

[4] 王俊彪，吴彤.关于对土地租金征缴的几点思考[J].吉林省社会主义学院学报，2012，4（02）：144-145.

[5] 王传智.效率与公平视角下完善土地年租金征收的思考[J].淮海工学院学报（社会科学版），2011，4（16）：79-81.