营改增后房地产企业面临的问题及应对策略

牛宇晨

[摘 要] “营改增”实施之后，有效地推动了房地产企业的发展。但由于我国房地产企业项目施工周期长、开发资金投入大、经营融资成本高等经营特点，使营改增后房地产企业面临一定的问题，如无法适应统一的税收政策，影响房地产企业的财务工作，税负可能不减反增，造成企业资金短缺等。房地产企业需积极面对，结合实际，通过在内部对营改增税改政策做出优化、增强企业的财务管理能力、强化核算业务管理能力、改变企业的经营模式、注重企业会计人才的培养等策略做出应对。

[关键词] 营改增;房地产;问题;策略

[中图分类号] F293.30[文献标识码] B

营改增是当前我国税收改革的重大举措，而针对房地产企业的经营特点，基于营改增政策的背景，房地产企业需认识到自身现阶段发展面临的主要问题，并结合实际需要做出有效应对。

一、我国房地产企业经营特点

为了更好地理解营改增是如何对我国房地产企业经营产生影响和冲击这一课题，我们需要对我国房地产企业经营的特点梳理清楚。

（一）我国房地产企业项目施工周期长

我国对土地开发已经形成规定，房地产开发商需经过前期调研，呈报、建筑设计、房屋拆迁、建筑施工、装饰绿化以及市场营销等流程，期间不同企业员工的工作能力以及气候、自然环境的影响也是不可预估的，所以房地产企业的开发周期比较长。

（二）房地产开发资金投入大

房地产项目一般规模较大，其成本投入较其它行业都要大。这些费用包含地皮购买、拆迁安置，工程设计、项目规划等。此外，还有建筑材料购买、工程装修再加上施工劳力及工程管理、后期销售一系列活动，都需要大量资金支持。这些资金都来源于房地产企业的流动资金，尤其是土地购买以及建筑施工，更是占据整个工程项目费用的绝大部分。

（三）房地产经营融资成本高

房地产企业项目开发资金投入大，而且占用周期长，其资金密集的特点使它融资时遭遇更多困难。尤其是在建筑项目推行的前期，需要大笔的资金启动，面临的融资阻力就更大，为了保证融资及时，只能不断地开拓新的融资渠道，同时降低融资的要求，所以最终导致企业融资的成本升高，但这也是不得已的策略。

二、房地产企业面临的营改增背景

（一）房地产企业实施营改增的必然性

纵观我国的税收历史与房地产企业的发展历程，可以发现，房地产企业实行营改增是必然的。首先，站在增值税的立场上，就足以预见税收改革的方向。增值税是我国税收的主要来源，也是我国主要的税种，然而随着我国经济的腾飞，只针对企业、个人、车船营运征收所得税，显然已经无法应对复杂的局势，所以，实行营改增是无论是在法律上还是从满足国家发展需要上都是必然的。其次，营改增是完善我国税收体系的一种有效途径。我国坚持以经济建设为中心，而营业税和增值税是我国主要的流转税税种，它们在税收政策中分立并行。由于现有税收机制在运行中已经明显表现出它的缺陷和不足，所以进一步催化了营改增的出台。最后，营改增政策有利于提高房地产企业的市场竞争力。营业税机制下是对其营业全额征税，其中存在很多重复的部分，所以不利于企业的资金流动和发展，营改增一定程度上帮助房地产企业改善了税收问题的困扰。

（二）房地产企业面临的营改增国家政策背景

营改增的国家政策背景，更多的需要是对其试行阶段的追溯。最开始，国务院下达试行文件通知，决定以上海为试验点，率先对交通运输业中的陆路、水路及航空业试行营改增策略，就此拉开了税改帷幕。紧接着到2013年5月份，国家下发通知，决定对全国的交通运输业中的陆路、水路、航空业以及部分服务业实行营改增，大大促进了市场公平化发展。随后还有类似邮电业、电信业等加入实行，范围也不断扩大，营改增就这样一点点渗透进我国经济发展，最终成为我国的主要税收政策。而且随着这些试点成功推行营改增后，房地产业也在大家的期待中自然而然地与营改增正面交锋，并一步步互相融合至今。

三、房地产企业的税负概况

按照国家的有关标准，我国房地产企业应缴纳的税种共有11种，营业税、城建税、教育附加费、企业所得税、土地增值税、房产税、土地使用税等，其中土地增值税、营业税、企业所得税是房地产企业主要的税种。从整体上看，房地产企业的税负较重，已然形成负担，房地产行业的税负要高于其它行业。许多的数据也表明，我国房地产税负近几年来呈较大增幅，可以用一个结果来说明这种情况，房地产企业每赚2.15元，就要被政府征税1.15元。不过也正是因为房地产企业这种高压税负，加快了我国推行营改增的脚步。

四、实施营改增后房地产企业面临的主要问题

（一）无法适应统一的税收政策

全国统一实行营改增税收政策后，对企业的生存和发展无疑又是一次大考验。基于各个地区的经济状况及具体实际情况的差异，再加上国家政策不同程度的发展支援，房地产企业的规模以及实际运转都各不相同，所以统一化的营改增，可能会给部分企业带来不适应，需要时间做出调整。一方面对一些经济状况不是良好的房地产企业而言，营改增对他们会形成发展负担，限制了企业的壮大，从而影响区域经济发展。另一方面，房地产企业规模大小不一，经营方式也丰富多样，各自融资的手段以及企业的生产结构也存在较大差异，所以实行营改增过程中，很难划分他们的征税数额及属性，容易引发不公平事件。以上这两点，都会对营改增的推行产生阻力，如果这个问题处理不当，也会对房地产企业的发展产生消极的影响。

（二）影响房地产企业的财务工作

每个房地产企业在运营的过程中，都已经形成了与自身的发展相适应的财务工作机制，企业尤其注重对税收问题的处理，所以营改增的推行，对房地产企业的财务工作提出了新的要求。首先，是对房地产企业财务工作人员变动的影响。因为针对新推行的营改增，不可能继续沿用先前的人员结构和岗位安排，在这期间可能消耗了企业更多的时间并增加了企业的人力资源成本。其次，是对企业财务管理人员业务操作能力的影响。原有的许多财务人员，对营改增的操作流程以及相关业务处理都没有科学的认知以及了解，这意味着房地产企业的财务工作要受到影响。简言之，无论是站在人事变动、新人培养还是站在业务处理的角度，营改增在房地产企业实行后，企业内部的财务工作不可避免会受到影响，企业如何应对也是企业发展的关键。

（三）税负可能不减反增

在营改增试行期间，许多企业的税务账本呈现的是减负的喜讯，然而也有一些企业，出现了不减反增的现象，尤其是针对房地产的税务，出现这样事件的概率就更高。仔细分析后就可以发现其原因如下。第一，税率过高。虽然营改增是针对增值部分征税，但如果税率相较原来而言过高，对一些企业而言，反而会起到反作用，增加他们的经济负担。第二，实行营改增后，会出现抵扣困难。比如，企业无法以增值税专用发票来抵扣人工费，也不能获得全部的购买建筑材料的增值税专用发票，即营改增为企业的纳税筹划带来了困难，企业出现抵扣困难，资金无法及时回笼，就会对企业的可持续发展带来危机。营改增政策的到来，不是所有房地产企业的都能减负，当然，其影响的属性是可以通过企业合理的处理而转变的。

（四）造成企业资金短缺

营改增实行后，房地产企业在较长一段时间内，可以看做是成本的增加，进而会造成企业资金短缺。显然，这种成本的增加，对房地产企业的建筑项目投资是极其不利的。因为房地产企业投建的项目规模大，资金投入多，而建设周期长，所以纳税后带来的资金短缺，会对项目的工期造成影响，而工期的延误会让房地产企业遭受经济效益的巨大损失，还有可能撼动企业的根基。对有的房地产企业而言，营改增造成的资金短缺，如果处理不当，很有可能让该企业处于一种恶性循环中，直至破产。

（五）影响房地产企业的资产负债表及利润表

企业的资金结构与企业的税收密不可分，所以国家推行营改增后，对房地产企业的资产负债和利润都有影响，直观表现为企业资产负债表以及利润表的变动。营改增政策实行的背后，对房地产企业发展的意义远不止表面税收的变化，上升到企业的根本而言，还是税负增减实质对企业的资产形成的影响。因为税收政策不同，不同性质、不同经营策略的房地产企业就会面临全新的税负，房地产企业每一个建设项目的金额少则上万多则上亿，再加上税率的波动，计算后其资产负债表和利润表的数字变化也就很明显了。而这些变化，会进一步影响企业之前的决策，所以企业还需要依据新的财务报表，对未来的发展做出新的规划。

五、解决营改增后房地产企业所面临问题的对策

针对营改增政策后，房地产企业面临的这一系列的问题，企业管理者应努力提高自己以应对税收政策的变化，比如可以在内部对营改增做出优化，增强企业的财务管理能力，强化核算业务管理能力、改变企业的经营模式，并注重企业会计人才的培养等策略对此做出应对。

（一）进一步优化税改政策

房地产企业受到营改增的冲击，这从侧面证明营改增政策仍有许多不足，所以政府的相关部门应注重税改推行后企业的反应，以便能及时发现其中的不足并作出调整。在对税收政策优化的过程中，首先，政府应注重倾听企业的心声，了解营改增对企业发展形成的实际影响，对照现行法规做出合理的调整，并完善营改增处理税收的能力。其次，政府应提高营改增的针对性。因为不同的房地产企业具有不同的财务状况，所以纳税当然也要有所区分，在优化税收政策时，要强调因地制宜，才能体现税收的公平性。诚然，营改增还处于成长期，在今后的发展道路上，与企业发展的实际结合是政府税改应一直遵循的原则。

（二）提升企业的财务管理能力和会计核算能力

企业的发展与外界环境的变化密不可分，但更关键的是企业自身的应变能力。比如，应对营改增的执行，房地产企业的当务之急就是提升企业的财务管理能力和会计核算能力。一方面，是对财务管理能力的加强，要求企业结合营改增的大环境，对之前的财务管理系统做出调整，尽快适应新的税收政策，并朝着企业发展有利的方向改革内部的财务管理机制。另一方面，企业会计的核算能力也需要提高。企业的税收计算一直是企业财务管理的重头戏，企业会计既要保持严谨认真的工作态度开展税收核算工作，同时也应学会引进更科学的核算方法，提高核算的精确度，为企业的税收核算把好关。企业注重了财务管理以及会计核算能力的提高，才能在营改增的压力下，保持经济的流畅运营。

（三）加强对会计核算业务的管理

营改增实施后，为了保证企业的工作仍能有条不紊地开展，房地产企业一定要加强会计核算业务的管理。一是企业需要建立科学会计核算管理机制，将具体事务分配到个人，这样责任清晰，有利于各项工作的执行。二是企业需要建立严格的奖惩制度，在管理的过程中对核算工作表现突出的职员加以奖励，并对因核算失误造成企业损失的职员给予一定的惩罚。奖惩分明使管理更有说服力，也可以保持员工工作的热情和动力。

（四）改变企业的经营模式

许多企业的经营模式存在着缺陷与弊端，这也是在营改增政策下，许多企业的税收不减反增的原因，而企业最好的应对策略就是对经营模式做出调整。首先，企业应对营改增政策的要求有具体详细的了解，依据这些条款，保留自身有利的经营模式，对一些增加税负的经营模式做出整改。其次，企业可以向一些税收处理较好的同行交流经验，吸收其它企业有效的方法，不断改变自身的经营模式以减轻税收的负担。企业经营模式是长期发展形成的，所以它的改变也不可能一蹴而就，企业切记不能急功近利。

（五）加强对企业财务会计人员的培训

人才始终占据企业发展的根本，应对营改增政策的出台，如果企业具有足够的人才意识，那么就可以从容面对这一场税改。所以，在房地产企业的决策中，应树立人才的储备意识。就内部而言，要营造良好的学习氛围，促进会计之间的相互交流和学习，这是一种免成本的“培训”，不可否认它也是一种有效提升企业会计工作能力的手段。从外部来看，则是外派学习，无论是国外还是国内的先进经验，企业要为员工学习创造条件，让他们学习先进会计理念，从而更好地帮助企业应对营改增的考验。

系统的分析后可得出结论，房地产企业自身经营的特点使得它在营改增政策实施时需要面对更大的压力与挑战。所以，房地产企业如何稳住大局，更好地应对，是对其领导层以及相关财务人员的考验。但商业没有捷径，房地产企业要想在千变万化的市场中保持活力，原则和智慧缺一不可。

[参 考 文 献]

[1]沈琼.“营改增”对房地产企业的影响及对策[J].中国商贸，2015，7（11）：29-30

[2]崔志刚.“营改增”政策对房地产企业的影响及对策[J].财经界，2013，14（29）：106-107

[3]郑军.关于我国房地产企业土地增值税筹划的思考[J].市场论坛，2013，1（3）：45-46

[责任编辑：王凤娟]