浅析住房反向抵押贷款制度

姜睿

摘要：住房反向抵押对于我国老年人来说还属于一个新兴的词语，但在其他发达国家，却早已是趋于完善的一个体系。住房反向抵押可以让老年人在仍然居住在原有房屋的基础上按月或按年拿到相应的费用，身后房产归相应的机构所有。这样可以减少子女的压力，也可以让老年人有相对舒适的晚年，这是一种新型的养老模式。但在我国农村地区却不能实施，其中有我国传统观念的影响也有很多政策的限制。

关键词：反向抵押；抵押贷款；以房养老；农村

中图分类号：F293.3；D669.6文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2016）26-0145-02

一、住房反向抵押贷款制度在我国农村的实施存在障碍（一）住房反向抵押的概念与在国外的发展概论

住房反向抵押是专门针对老年人的房屋贷款，这种“以房养老”形式在国外发达国家已经得到了深入的发展，并且成为了一种完善的体系。例如，在美国“以房养老”制度通常面向退休且拥有房产的62周岁以上老年人。双方签订了住房反向抵押的合同以后，抵押方可以继续居住在该房中，贷款机构根据专业的房产评估机构意见，综合房地产平均价格走势、折旧率以及房主余寿等因素估算出房屋的未来价值，按照合同中签订的比例分期支付给房主。根据双方签订的合同，房主永久搬离该房屋后，房屋所有权即直接归属于贷款机构。此后房主的继承人要赎回房屋所有权只需归还贷款本息。而办理了住房反向抵押贷款的老年人仍然可以享受政府提供的养老补助和医疗方面的优惠[1]。澳大利亚的住房反向抵押制度与美国类似，其对贷款机构的要求并没有以上几个国家那么严格，澳大利亚该制度的要求是：贷款机构只要是有一定资金条件的金融机构，不管是公营还是私营，只要借款人同时满足以下几个条件：1、65周岁以上的澳大利亚公民；2、拥有房屋的完全产权；3、贷款用途仅为供个人使用；4、除逆向年金抵押贷款之外再没有其它债务（信用卡、为个人使用目的贷款的再贷款除外）；5、办理住宅反向抵押贷款之前需要向专门的咨询机构或者金融师咨询；6、如果借款人不止一人，则以最年轻借款人的年龄和借款人的平均寿命为标准。都可以提供住房反向抵押贷款。

（二）住房反向抵押贷款制度在我国农村的实施存在障碍

住房反向抵押制度在我国农村实行主要面临两个问题。第一，我国农村居民的住房用地一般都是宅基地，而我国法律对宅基地的使用与流转有法律的限制。第二，我国固有的传统思想认为，房屋是祖辈留下来的应该传给下一辈。

二、住房反向抵押贷款制度在我国农村实施存在的障碍分析（一）我国现有宅基地流转制度的障碍

在我国，宅基地的使用权是一种用益物权，根据《物权法》第152条的规定，宅基地使用权只具有“占有”和“使用”两项权能，《土地管理法》第62条规定如果村民将住房进行出卖或者出租，那么再申请宅基地的，不予批准。《担保法》的第三十七条规定了宅基地的使用权不可以进行抵押[2]。简而言之，我国国家法律法规明确规定了宅基地的所有权是归农民集体所有的，宅基地可以被使用权人占有和使用，但其没有收益权，也不可以用于抵押[3]。这就限制了住房反向抵押制度在我国农村的实施。《宪法》规定我国公民在法律面前人人平等。《物权法》也有明确规定我国是社会主义市场经济，一切市场主体有平等的法律地位和发展权利。但以上法律法规在宅基地使用权的制度上对农村老人和城市老人却没有给与平等的保护和无差别对待。从权利的属性来说，宅基地的使用权和建设用地的使用权都属于用益物权，但宅基地却不可以自由流转更不可以进行抵押贷款，建于宅基地上的自有房屋也不可以作为抵押物进行抵押贷款。鉴于宅基地的流转限制，农村老人将自有的宅基地上的房屋进行反向抵押时存在不可逾越的法律障碍。贷款的金融机构向农村老人提供反向抵押贷款是以盈利为目的的，农村宅基地、房屋不可以流转，就没有盈利可言，那么在农村实施住房反向抵押贷款就没有可能性[4]。（二）传统观念根深蒂固的影响

在我国大部分家庭，不仅仅是农村，都认为父母的东西就是自己的，老人的房屋已经不单单是他们自己能控制的，所以住房反向抵押在我国农村实施有一定的障碍。三、我国农村实施住房反向抵押的可行性建议

近几年来，我国“中央一号文件”都以关注农民利益为中心，加强农村改革进程的脚步加快。中共中央国务院《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》（2014年 中央一号文件”）要求紧密围绕“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道”[5]。由此可见，我国法律关于宅基地使用权的制度在政策层面已积极回应社会需求。本文认为，我国住房反向抵押可以借鉴美国的成功案例，结合我国的国情推出我国特有的农村住房反向抵押制度。

（一）首先制定相应完善的法律法规，成立专门的收购部门（国有），防止农村的宅基地因为流通而被房产开发或者被滥用而使得国有土地流失。这是一个一举两得的举措。可以为农村的老人们提供住宅反向抵押，而又不会违反现有的法律法规。又可以把原有的自留地，也就是那些农村无力耕种，荒废的土地重新收归国有。根据我国的国情，如果仅仅是普通的银行或者私人企业作担保来提供住房反向抵押，则会让国有土地流失，并且不利于管理。由国家通过住房反向抵押制度，收回一部分荒废的土地，重新利用，更让老年人信任与支持，不会引起不愿交自留地的矛盾，更保障了老年人的晚年生活。

（二）建立健全农村的养老金与低保问题。把养老金和低保与住房反向抵押区别开来，申请了住宅反向抵押的老年人并不会因为有了更多的收入而失去低保，将促使更多的老人进行住房反向抵押。把农村住房反向抵押制度加入农村老年人口养老保险体系，作为农村保障体系的一个补充，形成一个新的农村养老保障体系。三点一线，低保，养老保险，住房反向抵押紧密相连，可以促使农村经济的发展与社会的安定。老年人的社会保障提高了，对于年轻人来说也减轻了压力，对老人的”以房养老“也会更加支持。

[参考文献]

[1]刘雄英.我国“以房养老”法律制度建设研究[D].中南大学硕士论文，2014.

[2]林修佳.宅基地使用权流转制度法律研究[D].复旦大学硕士论文，2011.

[3]乔宇，牛正浩.农村集体土地使用权的执行问题[J].人民司法，2014.

[4]林远东.房屋反向抵押法律规则探析[D].复旦大学硕士论文，2010.

[5]狄亚娜，宋宗宇.宅基地使用权的现实困境与制度变革——基于三省（市）法院2004-2013年428件裁判文书的数据分析[J].农村经济.2016（5）