在楼市去库存中积极发挥住房公积金的作用

刘婷婷

【摘要】在本轮楼市去库存过程中，国家陆续出台了新型城镇化、降低首付比例和税费等优惠政策。但是住房公积金在本轮去楼市库存中发挥的作用明显不足，本文分析目前的现状，并提出充分发挥住房公积金作用的对策建议，从而更好地促进楼市去库存。

【关键词】楼市，去库存，住房公积金

2015年中央经济工作会议提出房地产要去库存。随后出台了新型城镇化、降低首付比例、降低契税营业税等优惠政策。笔者认为，作为致力于改善职工住房条件的住房公积金，在此轮楼市去库存过程中应该发挥应有的积极作用，更好地推动楼市去库存。

一、住房公积金在当前楼市去库存中的作用不足

（一）地区间存贷差异大

按照现行的住房公积金管理体制，在设区的市、地、州、盟设立住房公积金管理中心，管理辖区内的住房公积金缴存、提取和贷款等业务。不能实现省内的调剂，更不能实现全国范围内的统筹调度。受经济发展水平的差异，一线、二线城市的住房公积金缴存额和贷款额都要远远高于三线、四线城市。在部分一线、二线城市，由于房价的高企，房屋销售供不应求，住房公积金贷款金额需求量超过结存金额，出现了“惜贷”现象。比如规定公积金贷款最高限额为单人60万元，夫妻双方为80万元，而对于一套四、五百万的房子来说，支持去库存的力度有限。而在三线、四线城市，库存压力大，房屋销售少，房价相对较低，贷款需求少，贷30、40万元都贷不出去，出现了大量的资金沉淀。

（二）职工间贷款能力差异大

在计算职工的可贷额度时，需要根据职工的缴存基数和缴存比例计算确定，同时很多地方规定不能超过住房公积金账户余额的10倍或者20倍。住房的刚需者往往多为新入职的职工，缴存基数低、账户余额少，需要经过5、6年甚至更长时间才能贷到60万元，影响了购房需求。改善住房的职工，往往第一套住房需要用公积金偿还贷款，待第一套贷款还清时，账户余额都使用殆尽，需要几年才能再积攒一定的账户余额去贷款，影响了改善需求。房价上涨的速度要远远高于职工住房公积金上涨的速度，从而进一步影响了刚需和改善。而收入较高、缴存较高的职工则可以快速的符合贷款条件，贷出资金，变成了“穷人接济富人”。

（三）覆盖范围和使用范围差异大

建立住房公积金制度的一般以党政机关、事业单位、国有企业和大型外资、民营企业为主，个体、私营和进城务工的农民工们缴存住房公积金的很少，即使缴存了，也大多按照最低的基数和比例缴存。在申请住房公积金贷款时，一般在本地连续缴存一年以上才能申请，而目前劳动力主要聚集在发达城市和地区工作，造成了不能在原籍申请住房公积金贷款。由于全国间信息不联网，在原籍买房，再在工作地提取公积金的手续繁琐，制约了在三、四线城市的去库存。

二、发挥住房公积金去楼市库存作用的建议

（一）建立全国间统一调度平台

打破现有的地级市管理模式，由各省住建厅（局）牵头，先建立省内集中管理机构，住房公积金资金在省内集中归集和使用。在此基础上，根据住建部的安排，组成全国的资金调度平台，在全国范围内调剂资金余缺，将资金从沉淀量大的地方调剂到需求量大的地方，形成全国住房公积金“一盘棋”。放宽最高贷款额度，结合城市房价的上涨情况，每年动态调整，可将现行单人60万元、夫妻双方80万元的住房公积金额度放宽到单人80万元、夫妻120万元甚至更高，促进刚需和改善住房的职工购买住房。

（二）放宽贷款条件

现行规定是，职工申请首套住房可贷额度不得超过住房公积金账户余额的20倍，二套贷款不得超过账户余额的10倍。这个规定是上轮限购限贷条件下出台的，已不符合当前的楼市去库存现状了。和一套动辄二、三百万元的房子比起来，受公积金余额的限制，能够贷的公积金额度有限，迫使职工采用“公积金+按揭”的组合贷款，按揭部分的贷款额要远远超过公积金贷款部分，加重了职工的还款压力。发挥住房公积金贷款利息低的优势，首套贷款可不再限定账户余额，二套贷款可限定为账户余额的20倍。

（三）为外出务工人员创造条件

扩大住房公积金的覆盖面，将个体、私营、农民工等全部纳入，加大政策宣传力度，让务工人员从长远利益考虑，知道住房公积金的好处，动员用人单位为他们建立住房公积金。对于拒不缴纳或者不按规定缴纳住房公积金的，加大执法力度，申请法院强制执行，在相关媒体曝光，并可尝试纳入市场信用主体征信系统，达到为务农人员缴纳住房公积金的目的。建立务工地和原籍地之间的住房公积金互认机制，在全国统一调度平台内，原籍地住房公积金管理中心敞开大门，为在务工地缴纳住房公积金的职工办理贷款；务工地住房公积金管理中心简化提取手续。从而激发三、四线城市的购房需求，推动去库存。

（四）创新提取方式方法

现行规定是，职工必须凑齐首付款，才能申请住房公积金贷款。在房价不断上涨的情况下，首付款凑齐的难度越来越大，正所谓“一分钱难倒英雄汉”，而职工住房公积金账户的几万元余额往往就能派上很大用场。对于申请住房公积金贷款的职工，可探索提取方法的创新，在贷款审核阶段同时出具提取资料，将公积金账户余额先行提取出来作为首付款。从而能够使职工既凑齐首付资金，又能申请住房公积金贷款，在改善住房条件的同时，消化掉未售出的商品房。

三、结束语

2015年年末，全国住房公积金归集余额4.1万亿元；预计2016年全国可归集住房公积金1.6万亿元，按照75%提取率计算，余额4000亿元，余额合计将达到4.5万亿元。加大住房公积金自身的改革力度，在全国范围内统一调度，畅通贷款渠道，将是一笔巨大的资金体量。不仅满足一线、二线城市职工的购房需求，也能促进三线、四线城市的楼市去库存。

参考文献：

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