宋代东京店宅务述论

宋朝是我国封建社会经济最为发达的朝代，当时不仅农业经济繁荣发展，商品经济更是有着飞速的进步，甚至还出现了国家进行商业经济的活动。宋代有着发达的租赁业。宋代的租赁业主要包括房屋的租赁、交通工具的租赁、生产工具的租赁以及生活用品的租赁。房屋租赁是宋代租赁业的重要组成部分，并出现了专门的管理机构店宅务，这一官营房屋租赁业的主管机构在封建国家的整个经济结构中虽不足道，但在封建社会的城镇工商业发展中，却有着不容忽视的思维。它直接反映着封建国家对城镇工商业经营的干预程度，反映了我国古代城市管理制度的一些重要特点。

前 言

五代时，封建国家在城镇（尤其在京城）已拥有一定数量的可以经营的房屋和地产，官府逐步开始对其进行买卖和征纳课利。如后唐长兴二年，朝廷曾令京城中“若是临街堪盖店处田地，宜委河南府估价收买”。可见京城内可以经营的国家房地产业已经不少。北宋继承了这些产业，由于各种原因，比如有利可图、稳定社会和控制管理京城的房屋租赁等，便首先在京城建立了主管房屋租赁业的机构——店宅务。这一机构的产生，是唐末、五代城镇工商业日益发展，随之而来的是民众大量涌入城市，带动了房屋租赁市场的火爆的结果。

一、东京店宅务的建立及其职责

店宅务，“掌管理房屋及邸店，筹划出租及修造事项”。东京店宅务在宋初建立后，名称有所变化。宋初称楼店务，太平兴国年间改为“左右厢店宅务”，端拱二年“并为都店宅务”，次年“复分两厢，寻又并之，仍号左右厢店宅务”。咸平元年又改为“都大店宅务”，直到大中祥符六年再改回来，以后便一直称“左右厢店宅务”。所设监官、专副、勾当官、使臣乃至兵士等人数更是变化无常。 宋初，“以京朝官三班内侍三人为监官，领修造指挥五百人”。后来，监官、专副等官吏人数稍微有增加，其职责范围是“掌管邸店，记直出僦及修造缮完”。即掌管东京的国家所有房屋租赁的经营，包括计价出租和修造诸事，主要是出租业务。

东京店宅务的房屋和地产继承了前代的产业，北宋前期，房产数仍在不断增加，其途径主要有三种。

一是买进。宋太宗淳化四年，诏：“店宅务今后不得擘画市在京舍增僦。”就是不准买进宅舍再出租，而这类事此后还是不少的。

二是没收罪犯、负债人以及户绝者的房屋。大中祥符元年四月规定，“没官舍屋其元业主无得请赎”。这就是说房屋一旦被官府没收，其原来的主人是不能再赎回的。

三是建造。这是店宅务房屋的主要来源。宋仁宗天圣四年二月，入内押班江德明言：“于紧处起屋出赁，必增年课”。起屋，即是建造新房。店宅务的修造指挥、修造司机构都有建造官舍的业务。而店宅务所拥有的房屋则大都是用来出租的。

二、东京店宅务的出租业务

东京店宅务经营的出租业务包括三个方面。

一是官地出租。景德三年，诏左右厢店宅务，“若空闲地段，有人承赁，即将邻舍课利比累收额。”这都说明了当时店宅务有出租官地的业务，虽然出租官地在店宅务的业务中占的比例不是很大但也是比较重要的一部分。

二是官屋出租。如私屋主私自增加房钱，以致于惊动朝廷下诏禁止。由此可见，私屋出租业在东京是相当普遍的。

三是把一部分客店给市民租赁经营。天圣四年四月诏：“开封府民有赁店宅务客店者，与免诸般差遣。”在这里，店宅务是用免各种差役的优惠条件来吸引开封市民租赁承包店宅务的客店。

三、东京店宅务的经营管理

首先是有关官吏、人员不得租借官宅、房屋和地段。元符二年诏：“应监官、典押公务人员、作匠之类，若在京应管辖两务去处人吏并不得承赁官宅、官屋、地段，”其中“两务”即两厢店宅务。这个虽然是北宋后期的诏令，也反映出官府逐步认识到，这样做可以防止许多营私舞弊之事。

其次，店宅务也有比较具体的执勤制度。至道三年四月诏：“店宅务监官、专典并番宿本务”即监官和专典（或专副）晚上要轮番在务值班。咸平二年又下令派兵士二十人分地区看管官屋和办理租赁官屋的事宜。大中祥符七年又诏：“店宅务空闲屋舍令开封府每月差职员点检，无得纵人损坏”。由开封府按期派专门人员检查，实际上有监督的性质。而“空屋前面赁贴子并是亲事官，买低印押”，这里的“赁贴子”即是我们现在的招租广告。承租、退赁时的手续也很严格，“承租者须立班名，不得展转承赁，官司常切觉察。”“立班名”与填写赁历是一回事。“人户退赁，令监官躬往检复，更不差检复退赁指挥，仍令先纳旧历，方得起移”。都要求官吏认真检查，履行好各种职责和手续。

再次，店宅务的各种账目需即使统计上报。景德三年十月诏：“凡倒塌、收拆、创盖、如牧地段，并置簿抄上。起退赁月日，十日一赴三司取押”。即店宅务的经营账目要十天上报三司。大中祥符六年六月诏：“店宅务自今选差京朝官、使臣各二员……分左右厢勾当，二年一替，立界交割，具见赁、见闭、欹垫、倒塌四等及课利数给审。”账目中官屋要分四种情况上报清楚。天圣五年，店宅务创置了一套相当详尽的账目簿历制度，一个官营的机构，各种账目分的如此之细，亦可谓难事。

除此之外，对店宅务直接收取租金的亲事官的办事要求很高。景德三年诏：“每纳钱左藏，即日收数以闻，及申三司。其掠钱亲事官人立一项，认名收落及其有无拖欠供申。”为及时上报收钱数，亲事官要“人立一项”，例具体情况供申。大中祥符六年六月又诏：“选三司亲事官五十人掠钱，一年一替，人给印历，开坐地分、舍屋间椽、地段钱数，分月掠日掠数，立限送纳。若盗用官钱，不计多少，并勒停。无得辄作身后钱，违者科违敕之罪。”这是说明亲事官五十人分开地区，分好所收各种钱数“立限送纳”。

然而，店宅务这些经营管理的方法规定还是尤其不足的地方，这样做的弊端也不少。如乱增房钱，骚扰居民。景德四年，宋真宗“闻京师民僦官舍安居久，复为增直者夺赁”，便下诏：“如闻店宅务将人户久赁屋增僦钱，但成劳扰，速罢之。”还有就是店宅务有增租金划夺的。大中祥符三年六月诏：“在京店宅务自今止以元额为定，不得辄增数划夺，违者罪在官吏。”我觉得，收取房租较低也应该是不进行维修的原因之一。这便使官屋大量老化，乃至倒塌，房屋利用率开始下降。到天圣初年，店宅务房舍中无材料修理、倒塌、空地甚至达到大约“六千多间”。尽管北宋前期店宅务的课利逐年递升，此后便逐年有所下降：大中祥符七年十四万零一百九十七贯，天禧元年十四万零九十贯，天圣三年十三万四千六百二十九贯。出现了“店宅务积年亏少课利，失陷舍屋”的局面。

通过以上对东京店宅务的产生及其职责、店宅务的核心出租业务和店宅务的经营管理情况的分析我们可以看出，宋代工商业发展十分繁荣，而其中房屋租赁业也由于工商业发展大量百姓涌入城市而异常火爆，房租收入成为官府从事经营性产业的重要收入”。我们可以看到宋代不仅有着发达的私营商业经济活动，政府更是直接参与到了商品经济之中，他们甚至有着自己成熟的经营管理系统与模式，这不仅对于我们研究宋代的历史有着重要的意义，更对我们如今的经济发展有着重要的借鉴与参考价值。

（作者单位：河南省洛阳市旭升中学）