浅析房产税改革

一、房产税简介

房产税作为一个以房屋对对象征收税款的税种，主要是依据房屋计税的余值以及依靠房屋获得的租金收入，来像房屋所有权者征收的税。

在西方的很多国家，早已有成熟的房产税征收机制，并且将房产税作为本地政府的主要税收来源之一。从亚洲来看，包括中国香港、韩国。越南等都已经开始了房产税的征收，尽管每个国家的房产税收制度有区别，但是对房产税征收的本质是一致的。

二、我国房产税改革的背景

在近几年中，我国的房价水平飞速上升，已经严重影响到了对房屋具有合理需求的人群，形成了整个社会的极端情况，有钱人为了保值以及投资需要具有多套闲置用房，严重浪费了社会资源的合理分配。然而工薪阶层却由于房价的飞涨对拥有一套自有住房望而却步。进一步造成了社会局面的不公平及不稳定，与我国社会主义的发展初衷严重违背。在这种情况下政府必须使用一个强有力的手段来稳定房价，使得住房这些刚性需求额社会资源被充分合理地利用起来，同时缩短日渐扩大的贫富差距。因此房产税的改革势在必行。

并且在很多发达国家早已经具有一套完善的房产税的征收，而我国现行房产税却随着经济发展暴露出了越来越多的问题，因此，房产税制度的建立与完善是我们在发展过程中的必经之路，这也符合了我们顺应市场发展与变化、贯彻社会公平原则，以及合理的税收。这样不但推进房产市场的发展，也对市场经济的完善起到了推进作用。同时在政府增加基础投资，多地政府产生赤字的情况下也有一定的缓解作用，增加社会的和谐稳定发展。同时在中国经济下行压力巨大的目前，也可以起到刺激内需，推动经济发展的作用。

三、我国现行房产税制存在的主要缺陷

（一）我国房产税的征税范围过于狭隘。我国的房产税征收范围不包括农村，只集中在工矿区、建制镇、县城和城市。然而，随着经济的飞速发展，农村经济也蒸蒸日上，许多地区的农村已经具有了与普通城镇相当的规模，并且农村的人均消费水平也和城市居民消费水平差不多，但这些农村都还没有开始缴纳房产税。这就导致了公平原则在我国的房产税的征收上无法体现出来。

（二）税收政策对内与对外不一致。按照制度规定，外资企业及个人可以在减去计税房产价值的80%后再按照1，2%的征收率征收房产税，与此同时，对非本土的企业还有各种所得税的优惠政策。这就导致了国内企业和外资企业在税收负担上的显著差异，使得国内的企业在税收起跑线上就落后于了外资企业，这不利于不吐企业在竞争中获取优势，加重了本土企业的负担。

（三）房产税的税率混乱 计税依据具有不合理现象。现在的房产税的税收条例规定将房产余值或租金的收入作为房产税的收税依据有很大的问题及不公正性，主要表现在：第一，按照房产余值计税只体现了房屋的历史成本，而随着社会经济的快速发展，房产的价值也大幅度地升高，而历史成本无法真正体现房屋的价值。第二，由于房屋是根据余值计税，越早买的房屋余值低于后来购买的房屋，而当两个房产现值一致的时候却采用了不同的计税依据，这就有失税收的公平合理原则。

（四）房地产税费制度混乱 费大于税的现象普遍存在

我国现今的房地产税费项目日渐增多，各式各样的收费项目远远超过了征税的项目，并且各种收费混乱，有重复计费的现象。有调查显示，在房地产的收费上，单单开发环节就有高达几十项的收费项目，并且其中不乏有一部分混乱的收费造成了房地产业的费高于税的现象，这妨碍了房地产业的有序、和谐、健康的发展。

四、房产税改革征收应该注意的几个方面

（一）关于房产税的征税范围。在1998年的时候，我国做出规定，将整个地产分为三类，其中80%作为经济用房，10%作为商业性用房，剩下10%作为廉价房。但是，到了2003年，我国新的规则规定将其中的80%的经济用房改为保证性质的商品房，所以我国现在有90%的商品住房。所以现在我国具有90%的商品房，而这些房多数都在城镇地区，所以对于房产税的征收可以从城镇地区开始实施，关于农村地区可以在房产税的制度逐渐落实完善之后再实行。

（二）房产税征收的时间门槛。对于房产税的征收时间，有人提出将时间定于新发的颁布之后实施，便是将征收的对象按照新老法的交替日期。虽然这样做可以减少征税的难度，只用征收之后登记的房产。虽然对于很多富人以前购买的多套房子都会不予征税，这可以减小该税收条例颁布的阻力。但是从本质上来讲这是不公平的，首先它违反了税收的基本功能，即调整公民的收入，缩小贫富差距，最终达到共产主义的最高理想——共同富裕。这会使得有钱人依然富裕，而在征税条例颁布以前没有能力购置房产的穷人反而被征收大额的税款，这就造成穷人补贴富人的不平等现象，所以不可以采取这一种征税时点。

（三）房产税的起征点。房产税的起征点问题是房产税征收的核心，在美国的一些国家对房产税的征收是包括全国的所有房产。但是这种税收方式对于我国来说是不适用的，而更合适的是向个人所得税一样选取一个合适的起征点，对于超过起征点的房屋才征收房产税，而对于不满足起征要求的房屋不征收税。这种方式会更加适合我国的国情，虽然它不符合税收的公平原则，但是一切要从我国的基本国情出发，这样才是合理的征收方式。

（四）房产税的税率。对于我国的房产税征收的税率问题，同样也是房产税增收的核心问题。如果增收的税额过低，这样根本无法起到通过税收调节收入的功能，。但是也不能设置过高的房产税税率，这样同样会导致穷人更加不敢买房，不利于社会的和谐稳定发展，并且可能由于过高的房产税率导致楼市的崩动，给社会的经济发展带来致命打击。所以，我认为如果可以像个人所得税一样，并采用某种计算机制，用累进税率的征收方式更符合我国的社会性质。同时可以达到调节贫富的作用。

（作者单位为重庆理工大学）