浅谈农民拆迁安置小区管理

马海宾

近几年来，成都市金堂县积极发展工业并引进重大项目，大力推进城镇化建设，农民拆迁安置房的建设在不断激增，从2009年开始安置房的建设从每年3至5万㎡，到2015年再见面积的近200万㎡。随着金堂县工业区扩建，大学城、万达广场、欧洲主题旅游乐园等重大项目的不断引进，城镇化进程将更加快速，农民拆迁安置房是解决项目建设和推进城镇化的重要配套。但随着农民的不断集中居住，建设规模的越来越大，小区的数量和规模呈快速增加的态势，积蓄的矛盾也日益突出，特别是小区的物业管理问题。而农民拆迁安置小区的物业管理水平关系到社会稳定、经济发展和群众利益，是提升百姓生活质量和拆迁安置居民生命财产安全的关键措施。如何加强农民拆迁安置小区的物业管理已成为需要研究解决的一个重要问题。

一、农民拆迁安置小区管理的现状

（一）农民拆迁安置小区管理的模式。物业管理是城镇管理的一个部分，是市场经济下的新兴服务产业，而农民拆迁安置小区的物业管理，更是目前城镇化推进中重要的一环。目前从全国而言，也都是在摸索、探讨之中，在磨合中解决矛盾，并没有一整套完整的合乎规范要求和农民需求的管理方法。就金堂县农民拆迁安置小区物业管理的调查情况来看，也至少存在以下四种模式：（1）由政府平台公司出资，成立专业化的物业管理公司，在政府指导下的进行管理，老百姓不缴纳或缴纳部分物管费。（2）由村或社区委托专业的物业公司管理，物业费来源于小区商铺的租金。（3）是依托原村委或社区居委的人员。在增加部分人手的基础上，实施物业管理。（4）部分乡镇，因农居房规模较小，入住人数不多，组织村上个别人员进行简单的卫生清扫和夜间巡查。

（二）物业管理资金的来源和基本费用。农民拆迁安置小区物业管理的资金，主要有三种解决方式：第一种是全部由政府解决，主要体现在经济落后的乡镇，老百姓和村集体都无力承担物业费用；第二种是政府出3/4，老百姓个人出1/4，主要体现在城镇化较早的乡镇；第三种是由村或社区集体经济自行解决，主要体现在经济较为发达的乡镇，同时小区有足够的商铺租金收入。

（三）农民拆迁安置小区公建配套建设情况。金堂县的农民拆迁安置小区配套建设情况一般都比较差，绿化环境及道路建设程度也较低。从总的来说，可分为两类，一是2012年以前开发的，因开发建造时间较早，很多细节问题考虑得不够完善，现在矛盾比较突出，主要是以下几种，公建配套不够，安全技防设施缺损，以及规模小而且分散。二是2012年以后开发的，一般小区面积都较大，即使是分期分批开发，也在规划之初就预留配套用地，一般一个小区都在5万㎡以上。小区公建配套建设也逐步向中档商品房靠拢，配备了小区监控和物管用房，在休闲场地上也适当预留面积，以适应农村红白喜事等特定的需求；基本都配置了社区活动用房和健身器材；在建筑质量上也有较大的改进，与其他商品房相比，无论从建筑外立面上，还是从小区内部环境上几乎没有区别，甚至比有些商品房建造得都要好。

二、农民拆迁安置小区管理存在的问题

农民拆迁安置小区的物业管理刚刚起步，处于不断摸索阶段，专业性不强，市场化进程缓慢，各乡镇的发展又不平衡，特别是较早建设的农民拆迁安置小区在规划、建设上考虑不足，随着生活物质水平不断提高，导致物业配套和管理与百姓要求相差较大，矛盾较为突出。主要存在的问题是以下几个方面：

（一）规划设计滞后，建设配套等问题突出。由于县域经济发展较快，农民拆迁安置小区在“即拆即安”的指导思想下，建设时间仓促，规划滞后且没有相对超前，配套设施不齐全，随着百姓生活水平提高，矛盾日益突出。如停车位不足等现象频出。

（二）安置房的质量存在一定问题。一是安置房建设时间紧、任务重，验收不到位，施工质量存在瑕疵，往往没有整改完毕就要求马上入住，存在质量隐患；二是安置房都属于简装房，但是很多百姓仍然要装修后入住，在装修过程中破坏原有建筑结构或防水层，导致房屋质量受损。一旦后期出现上述两种问题问题，安置户则把质量问题的责任推给物业管理部门，造成管理成本提高且无法马上解决，矛盾会逐步激化。

（三）宣传动员不足，安置人员的关系难以处理。由于农民拆迁安置的被动性，百姓消费意识没有形成，常说“我在原来的家里住的好好的，被你们搬到这里来什么都要被你们管，现在什么都要钱”， 对于安置小区的物业管理工作难以理解，受原农村住房观念及生活习惯的影响，形成了一种管理与被管理的对立情绪，似乎什么都要管理单位来负责。加上村或社区的宣传动员不足，一旦对物业管理工作产生不满往往不通过正常渠道进行诉求，而是纠结人众进行群闹。

（四）后期管理开支较大，物管费收缴困难。从全县安置房调查情况来看，物业管理费用支出较大，主要是人员工资及后期物业维修等，每㎡达到0.6元/月，加大县、镇财政负担。百姓观念中都不愿接受物业管理收费，缺少花钱买服务的观念，物业费收缴难使得物业持续服务没有保障。

（五）原有生活习惯的延续，增大了小区管理难度。农村百姓原有的生活方式和习惯与现代物业管理的要求存在冲突，对物业管理没有认同感，这种情况在短期内是无法改变的。如违章搭建屡禁不止，随意抛洒垃圾，车辆乱停乱放等。

三、相关对策及建议

（一）统筹制定规划标准，完善小区工程配套。制定全县农民拆迁安置小区建设标准，明确并细化小区内配套设施的种类及按照小区规模应配套的比例，如停车位和建设器材配备等，做到提前规划，完善配套。

（二）强化管理，提高安置小区建设质量。一是选择施工质量好的建筑企业建设安置房小区。二是强化过程控制，业主方及监理方严把质量关，同时组织村民代表参与施工质量的过程监控及最终的综合验收。三是做好对小区百姓的宣传，提前告知在装修入住时应该注意到事项，避免因违规拆建造成对房屋质量的影响。

（三）加大宣传和引导，加快从农民到“新市民”的转变。依靠村及生产队等基层组织，发挥党员带头作用，大力宣传现代生活方式及现代物业管理要求。强化百姓的主人翁意识，把思想逐步从“被管”转变成“我要管”，形成百姓与物管、村、镇和县政府共同创建美好家园的局面。

（四）因地制宜，多样化管理并存，逐步推进物业管理市场化。根据小区所在区域的经济发展程度和物业管理进入的程度，区别对待地进行物业管理的市场化推进，不断引导消费，确立付费服务的观念。一是对于已经开始住户分担部分物业费的小区，逐步降低政府补贴比例，提高住户缴纳比例，最终实现全面市场化管理。二是针对成熟小区，由政府全面负担物业管理费逐步转变，开始启动住户分担物业管理费进程，用一段时间，渐进式过渡到全面由住户负担。三是对于集体经济自行承担物业管理费用的小区，政府要予以鼓励与支持，但是要逐步规范物业管理队伍的管理，不断提升物业管理水平。

综上所述，为了建设新颖的、富有特色的和谐农民拆迁安置小区，应当从居民的切身利益和实际情况出发，采取逐步渐进的推进方式，从改变农民生活方式和习惯的角度出发，逐步规范小区管理，为安置人员做好物业管理服务，维护好安置人员的合法权益，使安置人员能够享受高质量的物业管理服务，建立和谐、稳定的拆迁安置房小区，促进城镇化建设进程。

参考文献：

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[2] 华建良，沈晓松.农民安居房物业管理初探. http：//www.people.com.cn/GB/43063/107687/107784/107999/6771821.html

[3] 钟全英. 做好拆迁安置房物业管理的思路和策略[J].附件建材，2014（9）：98-99