土地市场景气指数编制的探索与实践 以上海土地市场为例

庄幼绯，卢为民，毛鹰翱，李 毅（上海市土地交易事务中心，上海 200003）



土地市场景气指数编制的探索与实践  以上海土地市场为例

庄幼绯，卢为民，毛鹰翱，李 毅
（上海市土地交易事务中心，上海 200003）

摘 要：编制上海土地市场景气指数是对上海土地市场进行监测预警的重要手段。基于景气循环理论及基本规律，结合上海实际，提出影响上海土地市场景气的指标因素，在此基础上构建上海土地市场当前景气指数、未来景气指数和综合景气指数，并通过主客观赋权法进行赋权。实证结果表明，各指数的编制合理有效。在此之上进一步建立上海土地市场景气预警信号系统，实证检验表明系统设置较为准确。当市场过冷或过热时，政府相关部门应分别采取不同措施，确保市场在合理波动范围内运行。上海土地市场景气指数和景气预警系统需在未来实践中不断优化。

关键词：土地市场；动态监测；指标体系；景气指数；编制方法；预警系统

加强土地市场监测预警，是促进土地市场平稳健康发展的重要手段。2008年3月，国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号），明确提出“要建立健全土地市场动态监测制度”。编制土地市场景气指数，不仅是落实国家关于建立土地市场动态监测制度的需要，也是对土地市场进行监测预警的重要手段。传统的监测指标主要是价格指数，但价格指数易受供给侧人为因素的干扰，难以反映土地运行的真实情况，因此有必要建立一套能综合反映土地市场运行情况的指数体系。目前国内外有关景气指数的研究主要集中在两方面：一是经济景气指数，如国家统计局的中经景气指数、国家信息中心的综合警情指数等；二是房地产景气指数，如全国房产开发业综合景气指数、中国房产指数系统、台湾房产景气综合指数等。但从总体来看，现有景气指数或偏重于宏观经济研究，或偏重于房产市场研究，针对城市土地市场景气指数的研究还比较薄弱。

上海作为国际化大都市，长期致力于建设高水平的土地要素交易平台。近年来上海市委市政府提出了“五量调控”的土地新政，土地实行全生命周期管理，这就对上海土地市场监测预警提出了更高要求。土地市场景气指数是判断土地市场运行特征的重要依据，通过建立和应用市场监测预警模型，能真实反映市场波动及市场热度动态变化，清楚归纳和概括出上海土地市场特有的运行规律。有鉴于此，本文以上海为例，对上海土地市场景气指数的编制进行探索，以期促进上海土地市场平稳健康发展。

1　土地市场景气指数的内涵及分类

1.1 内涵

景气的概念分广义和狭义两个范畴。广义上的“景气”是对经济发展状况的综合性描述，用以说明经济的活跃程度。狭义上的“景气”是指经济周期中经济扩张的阶段，而不景气则相应地指经济收缩的阶段。按照经济景气的概念界定，土地市场景气是对土地市场运行的总体活跃程度的描述，即所处繁荣、兴旺、上升或萧条、衰退、下降的程度。

指数的概念也包括广义和狭义两类。广义的指数泛指所有研究社会经济现象数量变动的相对数用以表明现象在不同时间、不同空间、不同总体等相对变动情况的统计指标。狭义上的指数是一种特殊的相对数，仅指不能直接相加的复杂的社会经济现象在数量是综合变动情况的相对数。

土地市场景气一般借助景气指数来进行衡量。土地市场景气指数是根据景气指数编制的原理，选取多种反映土地市场发展状况的指标，采用一定的综合方法对指标进行加权综合，得到综合景气指数，用以反映土地市场景气状况，并结合预警信号系统，以更好地进行土地市场的动态监控和预警预报。在土地市场发展过程中，由于住宅用地市场最具关注度和代表性，最能够体现土地市场的景气状况，因此本文着重以住宅用地市场为对象来探讨土地市场景气指数。

1.2 分类

根据指数与土地市场发展的先后关系，土地市场景气指数可分为当前景气指数、未来景气指数和综合景气指数三类。

（1）当前景气指数

当前景气指数为同步指数。同步指数是描述研究对象当前景气状态的统计值。土地市场当前景气指数主要反映土地市场当前活动的热度情况，是由一组同步于市场当前活动的指标合成而来。这些同步指标的变化与市场变化基本同时发生，在市场景气波动达到峰（谷）时，同步指标也同时出现波峰（谷）。当前景气指数是最能准确反映市场所处状况的指数。

（2）未来景气指数

未来景气指数为先行指数。先行指数是描述研究对象下一期景气状态趋势的统计值。土地市场未来景气指数主要反映未来土地市场的景气趋势，是由一组领先于当前指数的先行指标所合成。这些先行指标先于市场变化之前发生变化，并由于这些指标的变化引起市场的变化。在市场景气到达波峰（谷）之前，先行指标就己经到达波峰（谷）。未来景气指数可用于预测未来市场发展的趋势。

（3）综合景气指数

综合景气指数是当前景气指数和未来景气指数按照一定权重比例进行合成的合成指数，它不仅能代表当前景气指数的主要内容，同时兼顾了未来景气指数的超前预测性，是构成市场景气指标体系的重要部分。

2　土地市场景气的影响因素分析

从住宅用地市场的情况看，其主要影响因为可以分为外部因素与内在因素两个方面。

2.1 外部因素

结合已有研究和我国土地市场的现状，土地市场景气的外部影响因素主要包括宏观经济形势、经济政策、社会因素、房产市场等方面，如表1所示。

表1　土地市场景气的影响因素及主要指标Table 1 Influence factors and main index of land market prosperity

（1）宏观经济形势因素

宏观经济形势主要是指地区社会生产总值、居民消费价格指数波动等。在宏观经济高速增长时期，房地产企业通常会对未来有良好的预期，土地市场一般会出现供需双旺、价格上升的现象，提升土地市场的景气程度。与此同时，宏观经济快速发展使得居民收入不断提高，增加了居民对改善性住房需求，同样会促成土地市场的景气。

（2）经济政策因素

经济政策因素主要是指贷款基准利率、货币供应量变化等。不同性质的经济政策对土地市场的影响方向不同，如宽松的货币政策会改善房地产企业资金链状况，提升企业的拿地积极性，促使土地市场景气度上升；又如房地产市场限购政策会导致房产市场迅速降温，对土地市场的景气程度产生抑制的效果。

（3）社会因素

社会因素主要是指城镇化水平提高带来的城市新增就业人口等指标。城市新增就业人口的提高不仅扩大了对城市居住用地的需求，同时也提高了房地产市场热度；另一方面，随着城镇基础设施建设的加速，大规模城镇基础设施的投资将提升原有土地的价值，助推土地市场愈发景气。

（4）房产市场因素

房产市场因素主要涵盖新增房产供应规模、租售价格、房地产企业银行贷款额、证券市场地产股指数等。上述指标分别从房产市场供需对比，以及房地产企业的资金回笼状况、融资能力、市场预期等方面，对土地市场景气程度构成间接的带动作用，即土地市场出现景气的可能性与房产市场的热度呈正相关。

2.2 内在因素

土地市场运行过程中的内部指标也能反映土地市场整体的景气状况，包括交易规模、成交价格、市场需求量等。其中，土地的交易规模主要包括土地供应幅数、供应面积、成交幅数、成交面积等指标。该类指标通常能够直接影响土地市场景气程度，交易规模的增加说明供需双方对土地市场发展均持看好态度，土地市场景气度也就越高。土地的成交价格主要包括土地成交单价、成交总价、溢价率等指标。土地的成交价格是反映土地市场冷暖的重要标志，成交价格的上涨说明市场需求方认为后市仍有较大发展潜力，市场活跃度也较高。土地的市场需求量主要包括参与竞买人数、土地市场网站访问数等指标。此类指标反映了房地产企业对土地市场的关注程度，从侧面体现了企业对土地市场后期的信心。

3　上海土地市场景气指数编制方法探讨

基于上海土地市场的发展现状，上海土地市场景气指数编制应以实现土地市场动态监测为目标，以景气循环理论为基础，以上海土地交易数据为样本，以科学的编制方法和指数模型，通过指标体系构建、数据处理、权重设计、模型构建来实施编制。

3.1 指标体系构建

为了使土地市场景气的影响因素能够进一步量化，遵循可获得性、重要性、广覆盖性等原则，对反映土地市场景气的指标进行筛选，并根据景气指数的分类，将指标划分为同步指标和先行指标两类。同步指标主要包括住宅用地成交幅数、成交面积、成交楼面地价、溢价率、地块竞买人数和土地市场网站访问量等6个指标，此类指标主要由影响土地市场景气的内部因素构成，其变化与市场景气变化基本同步发生，因此作为当前景气指数的组成部分。先行指标主要包括国内生产总值（GDP）、居民消费价格指数（CPI）、人民币贷款基准利率、货币供应量（M2）、房屋新开工面积、房屋竣工面积、房屋交易面积、新增商品住房价格指数、房地产固定资产投资总额、开发商信心指数、出让人信心指数等11个指标，除信心指数外，此类指标主要由影响土地市场景气的外部因素构成，其变化通常先于市场景气变化发生，因此作为未来景气指数的组成部分。

3.2 数据处理

为了使指标统计更加科学，本文通过数据标准化、基期确定、季节调整、上升趋势调整等步骤对数据进行处理。

数据标准化：由于指标体系分别由工作量、资金、价值量和实物量等指标构成，其计量单位不同，无法直接相加平均，须对数据进行无量纲化处理。

基期确定：基期确定一般需遵循三点：一是选择与市场发展比较平衡的时期，以便增强景气指数对比的可信度；二是考虑统计资料的衔接，提高前后数据对比的合理性；三是根据经济指标的转折点来判断基准对比时期。基于以上考虑，本研究的上海土地市场景气指数以2009年1季度为基期。

季节调整：由于月度或季度间的经济指数不能直接比较，为了较好地反映经济现象在年内的基本发展趋势，需要在处理月度、季度数据时加强季节调整。

上升趋势调整：由于指标体系中的价格指标因人民币升值等因素，一般呈现明显的上升趋势，不利于指数的真实反映，因此通过PPI消除法或模型公式来调整上升趋势因素。

3.3 权重设计

权重设计的目的在于运用权重系数来合理调整不同指标对土地市场的影响程度。本研究结合使用德尔菲法和主成分分析法，即主客观赋权法对指标进行赋权。根据指标构成的复杂程度，对5个分指数的合成采取了德尔菲法，对分指数内部采取了德尔菲法和主成份分析法相结合的方式，即先根据主成份分析法，得到一组指标的初始权重，再邀请专家进行打分，给出另一组初始权重，通过两者比较并加以修正调整，最终得出上海土地市场景气指数指标权重，如表2所示。

表2　上海土地市场景气指数指标及权重Table 2 Indicators and weight of prosperity index of Shanghai land transaction market

3.4 模型构建

目前常用的景气指数编制主要有扩散指数和合成指数两种，扩散指数多用于定性分析景气波动转折点的判断，而合成指数多用于定量分析景气变动程度大小及速度快慢。编制上海土地市场景气指数采用的是合成指数编制方法，由当前景气指数和未来景气指数按照一定权重比例合成。编制合成指数的方法及其具体计算步骤如下：

（1）设指标Yij(t)为第j指标组的第i个指标，j=1,2分别代表先行、同步指标组，i=1,2,…,kj是组内指标的序号，kj是第j指标组的指标个数。则Yij(t)的对称变化率Cij(t)为：

（2）为了防止变动幅度大的指标在合成指数中取得支配地位，各指数的对称化率Cij(t)都要进行标准化。

首先求标准化因子Aij：

然后用Aij将Cij(t)标准化，得到标准化变化率Sij(t)：

再求出先行、同步二组指标的组内、组间平均变化率，使得二类指数可比。

（3）求出先行、同步指标组的平均变化率Rj(t)：

其中记同步指标的R2(t)为P(t)。

（4）求标准化平均变化率Vj(t)：

最后选定基期，计算其余年各季度的动态相对数，即合成分类景气指数。

（5）令Ij(1)=100，则分类景气指数为：

综合景气指数是指各分类景气指数加权平均后所得到的总体指数CIj(t)，用百分数表示。

计算公式：

其中，CIj(t)为第t季度的综合景气指数；W为经过调整计算的一种不变权重。

本文中，当前景气指数由市场热度指数、土地供应指数2个分指数合成；未来景气指数由宏观形势指数、房产形势指数、市场信心指数3个分指数合成。经计算，各指数表达式如下：

A.当前景气指数=市场热度指数×62%+土地供应指数×38%

B.未来景气指数=宏观形势指数×30%+房产形势指数×30%+市场信心指数×40%

C.综合景气指数=当前景气指数×57%+未来景气指数×43%

3.5 实证检验

根据上文得出的上海土地市场景气指数的模型公式，分别生成了2009年1季度至2014年4季度当前景气指数和未来景气指数，并以此为基础合成上海土地市场综合景气指数，结果如图1和图2所示。

图1　上海土地市场当前景气指数和未来景气指数Fig.1 Current and future prosperity index of Shanghai land market

图2　上海土地市场综合景气指数Fig.2 Comprehensive prosperity index of Shanghai land market

通过将上海土地市场当前景气指数的测算结果与土地市场实际情况进行比对发现，当前景气指数与土地市场的实际波动拟合度较高。再将未来景气指数与当前景气指数的波峰和波谷进行比对，运用SPSS软件对最终计算出的两个指数进行时差相关分析，结果显示，未来景气指数对当前景气指数先行2期（即6个月）的时差相关系数较高，达0.765，表明其具有较好的先行性。通过对叠合部分进行分析，可以发现未来景气指数的峰谷特征与当前景气指数的表现较为一致，符合景气循环的一般规律，未来景气指数基本能够对当前景气指数的走向变化给出较好的预测信号。以上表明上海土地市场景气指数的编制具有一定的合理性和准确性。

4　上海土地市场景气指数的预警应用

景气指数通常可用于监测预警。土地市场预警信号系统是反映土地市场波动方向和幅度的指示器，通过分析综合景气指数的具体走向来划分合理的预警信号区间和临界值，从而对土地市场的发展状况进行有效预警。

4.1 预警信号灯设置

借鉴交通管制信号标识方法设置预警信号，将土地市场景气状况予以生动的表示，对不同的景气状况发出红、黄、绿、浅蓝、蓝五种灯号，各灯号指示的含义及应对措施如表3所示。

表3　土地市场景气状况预警信号灯设置Table 3 Settings of warning signal of prosperity of land market

4.2 预警临界值的确定

结合上海市土地市场数据积累情况，首先剔除综合景气指数中过高或过低的异常值，随后计算各项指标的平均值，以此作为该项指标的中心线。最后，根据景气循环设置区间的经验值，按40%、20%、10%的比例划分各临界值区间。

4.3 预警信号系统的应用

以2009年1季度至2014年4季度上海土地市场为例，通过综合景气指数的实证分析，结果如图3。预警信号灯显示：2009年3季度到2010年1季度，综合景气指数处于偏热区间；2011年4季度到2012年1季度，综合景气指数处于偏冷区间；2013年4季度到2014年1季度，综合景气指数处于正常略偏热区间；2014年4季度到2015年1季度，综合景气指数处于正常区间。总体来看，实证结果与土地市场历史表现状况比较吻合，区间划分较为合理，表明预警信号系统设置比较准确。

图3　上海土地市场景气指数预警信号系统Fig.3 Warning system of Shanghai land market

5　上海土地市场景气异常状况应对预案

当市场出现过冷或过热等极端情况时，应采取相应措施予以应对，以保障市场在合理的波动范围内平稳运行。

5.1 市场过热的应对措施

当土地市场出现过热时，可考虑从三个方面应对：一是加强土地供应管理，适度加大供地规模，适时加快供地节奏。规土部门应科学编制住宅用地供应计划，并及时对外发布，稳定市场预期；做好土地出让的前期工作，尤其要加快规划和动拆迁等工作，地块成熟即行推出；进一步优化土地审批环节，缩短审批时限，提高审批效率，加快供地节奏。二是加强交易过程监管，避免价格不合理波动对整个市场造成的冲击。规土部门应在土地出让前切实做好入市研判，合理确定出让底价，避免溢价过高；应根据规划合理设定出让地块的范围、面积，避免出让总价过高；应结合实际情况适当采取有竞价招标和带规划设计方案、带功能使用要求、带基础设施条件出让等方式，有效控制出让价格；应加强市场动态监测，强化舆论宣传和正面引导，形成合理的市场预期。三是加强需求管理，有效抑制不合理的投资、投资需求。相关部门应从严制定和执行住房限购措施，加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位；实行较为严格的差别化住房信贷政策，合理增加投资、投机性购房的购房成本；发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，调整完善相关税收政策，健全和加强个人在保有和转让房地产等不同环节的税收征管。

5.2 市场过冷的应对措施

当土地市场过冷时，可从以下方面应对：一是加强土地供应管理，稳定市场预期。在供地节奏和规模上，加强市场需求预测，根据不同区域市场的需求变化，适当放缓供应规模和节奏，防止部分已出现趋冷态势的区域市场，因供应量过大而使得市场形势进一步恶化；在地块选择上，当市场低迷时，可选取一些优质地块加快供应，以提振市场信心，稳定市场预期。二是加强交易过程监管，避免大面积低价成交甚至流标现象的发生。规土部门需对出让地块加强研判，通过加大招商力度、运用预申请制度等方式，有效把控市场，防止出现流拍而影响市场信心；同时加强对交易过程的全程监控，重点关注竞买人数较少甚至为零的地块并采取必要的干预措施，避免因无人申请出现的流标现象引起市场预期的进一步恶化。三是加强住房市场供需管理，合理刺激房产市场有效复苏。财税部门可降低住房信贷利率水平，以及房产交易环节相关税收标准，降低购房成本，刺激购房需求；房管部门可优化住房供应结构，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。

6 结束语

本文根据经济景气指数构建原理，运用经济计量分析方法，从上海土地市场交易数据入手，构建了上海土地市场景气指数和监测预警系统，以期为分析上海土地市场发展趋势提供决策支持。实证分析结果表明，本文所构建的上海土地市场景气指数体系具有一定的有效性和实用性，较为客观真实地反映了上海土地市场的即时发展态势，同时对未来3～6个月的土地市场景气情况进行一定预测。在此基础上构建的上海土地市场综合景气预警系统具有较好的预警作用，当市场过冷或过热时，政府相关部门可采取不同措施，保障上海土地市场的平稳运行和健康发展。

同时也应当注意到，由于土地市场是变动的，当经济、社会、政策等环境因素发生变化时，部分指标的性质可能会发生变化，应当在持续关注土地市场影响因素的变化和指数运用情况的同时，适时调整指标体系。此外，由于本文中各指标的权重是结合主成分分析法和德尔菲法确定的，在市场检验中发现效用下降时，应及时进行修正。而预警系统的信号设置则需通过实践来验证其合理性，在实践中不断进行优化，使预警信号系统进一步完善，方能更好地进行土地市场的监控和预测。

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The investigation and application of the establishment of the prosperity index for land transaction markets:The Shanghai case study

ZHUANG You-Fei,LU Wei-Min,MAO Ying-Ao,LI Yi
(Shanghai Land Transaction Center,Shanghai 200003,China)

Abstract:The establishment of the Shanghai land market prosperity index provides an important means of monitoring and early warning,in the Shanghai land market.Based on the business cycle theory and the reality of Shanghai,this article proposes some index factors affecting the land market situation in Shanghai.It then constructs the prosperity index at present and for a future date,from which it synthesizes the prosperity index for the Shanghai land market.The objective and subjective synthetic approach is used to determine the weightage of each factor.The empirical results thus obtained ensure that the establishment of each index is reasonable and effective.Then,the prosperity warning signal system of the Shanghai land market is further strengthened and tested.The empirical test proves that the system settings are fairly accurate.When the land market is too ‘cold’ or too ‘hot’,the relevant government departments can take appropriate measures to ensure that the operation of the land market stays within a rational fluctuation range.The prosperity index and the prosperity warning signal system of the Shanghai land market will continue to be constantly optimized in the future.

Key words:land market;trends monitoring;index system;prosperity index;establishment method;warning system

基金项目:上海市土地交易事务中心2014年度科研课题“上海土地市场景气指数和监测预警系统研究”(SLTC2014002)

作者简介:庄幼绯(1970-),女,硕士,高级经济师,上海市土地交易事务中心主任,主要从事土地管理研究.

修订日期:2016-02-10

收稿日期:2016-02-04

doi:10.3969/j.issn.2095-1329.2016.01.002

中图分类号：F293.27

文献标志码：A

文章编号：2095-1329(2016)01-0004-05

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