城市不动产征收的社会不稳定风险评估研究

（郑州升达经贸管理学院，河南 郑州 451191）

城市不动产征收的社会不稳定风险评估研究

王 铮

（郑州升达经贸管理学院，河南 郑州 451191）

在城市化进程不断加速的新形势下，由于房屋拆迁引发的社会群集事件越来越多。为了减少城乡不动产征收过程中社会不稳定风险，需要对拆迁活动中利益主体的博弈行为进行深入分析。本文通过构建非对称二元“鹰鸽博弈”模型和引入“城市区域内整体扩容拆迁回搬共生”策略的非对称多元“鹰鸽博弈”模型，分析了政府与拆迁居民在房屋拆迁过程中的博弈行为，并得出了研究结果。

城乡不动产；演化博弈模型；共生策略；博弈均衡

随着我国城镇化水平的不断推进，城市公共事业、工商业等建设用地的激增，我国土地资源的供需矛盾越来越凸显。为了解决国有土地资源供给不足难题，大量征收农村土地成为全社会获取土地的重要渠道。然而，现行的土地征收制度立法存在严重地滞后和不完善，产生了诸如城乡不动产拆迁征收补偿制度不统一、征收补偿标准过低等问题，严量损害了农民利益。

一、城乡不动产征收的现状与文献综述

1、城乡不动产征收的现状分析

受《中华人民共和国物权法》规定的约束，我国禁止任何土地所有权的交易行为，而且只有国有土地使用权才能够进行完全市场化的流转。因此，以限制性产权形式存在的集体土地，只有通过征收转变为国有土地之后，才可以进入市场进行流转。旧城区改造或者新城区建设，均涉及到的不动产拆迁问题，由此引起的对抗性事件屡见不鲜。据农业部统计，2005年我国发生的将近2.4万起农民维权事件中，就有70%的案件因征地而起。

2、城乡不动产征收的文献综述

目前，国内研究主要集中于不动产征收公共目的、征收程序、补偿标准等几个方向。国外学者针对于征地补偿标准做了详细深入的分析，认为政府应按照市场价格来补偿被征收人。

但关于城乡房屋土地征收的差异性却长期得不到足够的重视，而且对于城市不动产与农村不动产的分割化管理，进一步激化了城乡不动产征收中的矛盾。故而出现，农村土地征收补偿即使看起来比较合理，被征收人依然非常抵触拆迁的情况。

二、拆迁主体行为博弈分析

1、演化博弈模型

一方面，作为唯一征收人的国家，想以尽可能低的成本完成大规模征地，满足经济发展的需要；另一方面，作为被征收人的农民，因多年来积累的土地情怀或者对补偿标准不满，极力地抵制征地，故土地征收过程中的矛盾日益凸显。

为了构建城市房屋拆迁博弈模型，我们假设：

A1和A2分别表示政府在房屋拆迁过程中使用斗争策略和妥协策略；

B1和B2分别表示拆迁户对房屋拆迁使用斗争策略和妥协策略；

V1和V2表示在政府采用斗争策略时，拆迁户分别采用斗争策略和妥协策略时，政府给予拆迁户的拆迁费用；

D1和D2表示在政府采用妥协策略时，拆迁户分别采用斗争策略和妥协策略时，政府给予拆迁户的拆迁费用；

C1和C2表示在拆迁户采用斗争策略时，政府分别采用斗争策略和妥协策略时，拆迁户所支付的成本；

C3和C4表示在政府采用妥协策略时，拆迁户分别采用妥协策略和斗争策略时，拆迁户所支付的成本。

根据上述假设，我们构造非对称二元“鹰鸽博弈”收益矩阵模型，如表1所示。变量之间存在如下关系:

表1 二元鹰鸽博弈收益矩阵

假设政府和拆迁户分别以q和p的可能性采取斗争策略，那么，政府和拆迁户妥协的概率分别为1－q和1－p。则政府斗争时的边际期望收益为:

政府妥协时的边际期望收益：

政府的期望收益为：

负号表示政府的收益以支付形式表示。拆迁户斗争时的边际期望收益为:

拆迁户妥协时的边际期望收益为:

拆迁户的期望收益为：

理论研究表明，当一个策略的适应性高于所有策略的平均适应性时，此策略就会发展。故拆迁户采用斗争策略的增长率为:

政府采用强势政策的增长率为：

2、博弈模型分析

简便起见，将（8）和（9）微分自治系统改写为:

由微分方程定性理论得，满足

的点称为式(10)的平衡点。由于p、q的取值范围均为[0，l]，可知E1(0，0)、E2(0，1)、E3(1，0)和E4(1，1)就是方程(10)的平衡点。若上述两式还满足

那么还存在第五个平衡点E5

（1）对于平衡点E1点，式（10）可以N化 =成 D −。本文主要讨论同时存在上述5个平衡点的情况：

性质相同。方程组(15)在平衡点E1处的性质由其特征值决定。其特征值为

（2）对于平衡点E2，令y=1－q代入(10)，有

转化为(17)在平衡点E2处的讨论。求得特征值:

（3）对于平衡点E3，令x=1－p代入(10)，有

转化为(19)在平衡点E3处的讨论，求得特征值:

（4）对于平衡点E4，令x=1－p，y=1－q代入(10)，有

转化为(21)在平衡点E4处的讨论，求得特征值:

（5） 对 于 平 衡 点 E5， 令，代入(10)，有

转化为(23)在平衡点E5处的讨论，求得特征值:

若Np=D2− (D1− C4)＜0

即D2＜ (D1− C4)，也就是说拆迁户妥协比斗争得到的绝对收益低。那么由(13)，可得:

根据上述分析，首先，在政府与拆迁户有关房屋拆迁的博弈过程中，在当拆迁户妥协比斗争获得的绝对收益低的条件下，当两者同时采用相同策略时博弈过程不会趋于平衡，即其中的一方会改变策略；而当两者同时采用不同策略时博弈过程才会趋于平衡，即其中的任何一方都没有

在拆迁户妥协比斗争获得的绝对收益低的条件下，在点E4政府和拆迁户都采用斗争策略时，如果引发大规模群体聚集事件的概率很高，政府就会妥协；反之，如果引发大规模群体聚集事件的概率很低，拆迁户就会妥协。这一现象通常与社会政治经济环境的发展有关。在完成相关政策目标的根本要求下，为了避免被上级政府追责，地方政府也会向拆迁户妥协，答应拆迁户提出的些超额要求，从而表现为博弈趋于平衡。

若Np=D2− (D1− C4)＞0

即D2＞ (D1− C4)，也就是说拆迁户妥协比斗争获得的绝对收益低。那么由(13)，可得：

由于鞍点不是稳定的平衡点，因此，除了E5之外其余的四个点都不是政府与拆迁户博弈过程的稳定平衡点，即当拆迁户采取妥协策略比采取斗争策略获得的绝对收益更高时，政府和拆迁户的博弈过程中，会根据对方的博弈策略来逐步调整自身的期望值，最终博弈过程会稳定在均衡点E5处。同时，E5有两个共轭纯虚根，这意味着有一小部分拆迁户会与政府进行非合作斗争，但斗争的幅度不大，表现为在E5点附近。

三、引入共生策略的博弈分析

1、演化博弈模型

根据对拆迁地居民有关拆迁补偿款的期望数额进行的调研结果，拆迁户对拆迁补偿款的期望数额通常与拆迁地未来房地产市场价格相一致，要求补偿不低于原面积的等额货币补偿或现房补偿。基于调研结果，我们发现实践中普遍使用的拆迁模式具有显著的特点。通常是政府通过提高住宅区容积率等方式，鼓励拆迁居民整体集中搬回原拆迁地附近的安置房区。同时，将空出的土地进行整体开发，投入房地产市场，从而为补偿居民拆迁等行为筹措资金。由于拆迁居民搬回时，遵循集中安置原则，同时为新居民解决住房问题。我们将这一策略称之为“城市区域内整体扩容拆迁回搬共生”策略。将这一策略引入我们上面的模型，构造非对称多元“鹰鸽博弈”模型。

表2 政府和拆迁户的非对称多元鹰鸽博弈收益矩阵

其中，A1、A2、A3分别表示政府的斗争策略、共生策略和妥协策略；

B1、B2分别表示拆迁户的斗争策略和妥协策略；

V1、V2表示在政府采取斗争策略的条件下，拆迁户分别采取斗争策略和妥协策略时，政府支付的拆迁费用；

M1、M2表示在政府采用共生策略的条件下，拆迁户分别分别采用斗争策略和妥协策略时，政府支付给拆迁户的拆迁费用；

D1、D2表示在政府采用妥协策略的条件下，拆迁户分别采取斗争策略和妥协策略时，政府支付的拆迁费用；

C3、C4、C6表示在拆迁户采取斗争策略时，政府采用三种不同策略时拆迁户分别所需支付的成本；

C1、C2、C5表示在拆迁户采取斗争策略时，政府分别采用三种不同策略时需要应对的支出。

显然，变量之间存在如下关系:

假设政府和拆迁户分别以q1和p的可能性采取斗争策略，政府采取共生策略的概率为q2，那么，政府和拆迁户采取妥协策略的概率分别为1－q1－q2和1－p。则政府和拆迁户边际期望收益及总期望收益分别为:

拆迁户斗争的增长率为:

可以简化为：

政府采用强势政策的增长率为:

可以简化为：

政府采用中间政策的增长率为:

可以简化为：

2、博弈模型分析

为简便起见，将（33）和（34）微分自治系统改写为:

由微分方程定性理论得，满足

可得下面9个满足条件[0，1]的实根

根据式（38）的结果代入式（36）可知，存在三种情况：

根据式（39），此时，由于q1=0，意味着政府将不再采 取 斗 争 策 略。 此 时 政 府 按 照和的概率，在妥协策略和共生策略之间进行选择。

第二种情况下，结果为

根据式（40），此时，由于q2=0，意味着政府将不再实施共生策略。此时政府按照和的概率，在妥协策略和斗争策略之间进行选择。

第三种情况下，结果为

根据式（41），此时q1+q2=1，故政府实施斗争策略和共生策略的概率为1。也就是说，1-q1-q2=0，即意味着政府将不再实施妥协策略，该策略的执行概率退化至零（ 此 时 有V2=M2）。 因 此， 政 府 的 决 策 按 照

总之，当政府实施“城市区域内整体扩容拆迁回搬共生”策略时，最终的博弈结果取决于政府与拆迁户各自成本与收益的对比。

四、结论

本文采用非对称二元“鹰鸽博弈”模型和引入共生策略的非对称多元“鹰鸽博弈”模型，分析了政府与拆迁户在《物权法》框架下进行有关房屋拆迁的博弈过程。结果表明：第一，在拆迁户妥协比斗争获得的绝对收益低的条件下，当两者同时采用相同策略时博弈过程不会趋于平衡，即其中的一方会改变策略；而当两者同时采用不同策略时博弈过程才会趋于平衡，即其中的任何一方都没有改变策略的动机。第二，在拆迁户妥协比斗争获得的绝对收益高的条件下，政府和拆迁户的博弈过程中，会根据对方的博弈策略来逐步调整自身的期望值，最终博弈过程会稳定在双方都做出让步的均衡点处。第三，当政府实施“城市区域内整体扩容拆迁回搬共生”策略时，最终的博弈结果取决于政府与拆迁户各自成本与收益的对比。

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（责任编辑：刘 康）

河南省哲学社科规划课题，城市“二元化”问题的特征、成因及治理对策研究，项目编号：2015BJJ054；郑州地方高校第六批特聘高层次人才项目，项目编号：郑教高〔2014〕103号。