农村宅基地调查常见问题及处理方法

■胡鑫

（山西省煤炭地质物探测绘院 山西 晋中030600）

农村宅基地调查常见问题及处理方法

■胡鑫

（山西省煤炭地质物探测绘院 山西 晋中030600）

农村宅基地调查则是指按国家制定的法律程序，利用权属调查以及地籍勘测，查明宅基地的权利归属、地理位置、分界线、占地面积以及用途等内容，生成具体数据和详细图表等调查材料，是土地使用权登记发证凭证的一门技术性工作内容。它在土地登记时对确定土地使用权归属、明确产权具有重要作用，它形成的结果是保障土地使用权人合法利益、处理土地使用权纠纷的主要依据。因此，本文主要就针对农村宅基地调查常见问题及处理方法进行分析和探讨。

农村宅基地调查问题处理方法

1 农村宅基地调查的具体调查方法

农村宅基地调查的主要包含土地权利归属调查及地籍测量两方面。其中宅基地土地权利归属调查是土地权利归属情况调查、分界线确认调查以及土地用途这类调查等工作，包含绘制宅基地草图，调查利用情况，填写地籍调查表等具体工作。农村宅基地调查的全部范围是将二调确定的农村建设用地的范围作为基础，调查单元是宗地，即各家宅基地的利用情况。农村村民利用的宅基地宗地范围，是以对村民现实建造房屋和附属设施的实际范围调查为原则，村民点范围内的学校、宗庙、村委会和农村集体经济组织的活动范围等集体建设用地，都按户进行调查。农村宅基地的调查方法和城镇地籍测量权利归属调查的方法大致相同，对调查和测量的方法要求较为严格，且工序众多、系统性较强。然而农村宅基地调查工作具有相对可塑性，分界线的确定会由于地物的不明显或是人为干预而导致调查工作存在困难。所以，制定科学合理的工作程序以及地方密切配合可作为优质、高效且按时完成工作要求的保障。

在实际调查工作时，要依据调查地区的详细情况，对已经发证的区域，要选择调查方法完成土地权属调查；在有图的区域，选择数字化修缮测量技术对原有的地籍图做地籍、地形要素的更改搜集，绘制新的地籍图；而在没有地籍调查材料的区域，要先做细致的测量工作以及选择全野外的数字测量技术搜集地籍地形要素，绘制具体的地形图；最后选择初始调查的办法，在调查之后把土地的归属权利调查结果绘制成图，生成地籍图，以此为制定新的地籍数据库做好事先准备。

2 农村宅基地调查问题

农村宅基地的使用权属于用益物权，它是我国特有的一项独立权利，这项权利的主要内容是可以在宅基地上建造房屋以及附属的一些设施，并有对其进行限制处分、占有和使用的权利，依法保护农村居民的基本生活需要。通过对一些村户的宅基地调查过程中，发现了以下的情况:

（1）已发证未建。很多宅基地在调查的过程中己经领取了有效的土地证书，但是由于一些不确定的因素房屋一直没有建造，此种情况必须庄调查过程中将数据录入信息库中。

（2）已建但是没有发证。农村宅基地使用权的证书是宅基地合法使用的有效证件，但在调查中发现，很多农户己经建造了房屋但是因为很多政策的原因，没有及时的颁发土地证书，或是正在申请办理的过程中。

（3）一户拥有多套住宅。按照严格的规定农村村民每一户只可拥有一处宅基地，但是在调查的过程中，很多农户在建造新房的过程中，以前旧的房子还没有拆掉，出现了很多一户多宅的现象。

（4）产权不明晰。一是宅基地范围不明确。农民建房一般除建住房外，还有杂屋、猪鸡舍、牛羊圈、庭院等，而宅基地范畴法律未明确界定，这给管理基屋的国土部门带来不便。此类情况按土地证书附图进行核定，以附图为准。二是宅基地登记发证不到位。由于农民对宅基地产权的重要性缺乏认识，加之多种原因，导致农村宅基地登记发证工作进展较慢。三是土地证权利人已过世，产权发生继承或者转让等，针对此类情况，如果已经到相关部门办理继承或转让手续，并能出示证明，则按新权利人进行登记；如果未到相关部门进行办理，则按原权利人登记，并在调查记事中备注权利人已过世。

（5）宅基地流转。农村宅基地使用权流转已十分活跃，其流转形式呈现多样化特征，主要形式有：转让已建宅基地、转让已批未建宅基地、宅基地被征收、司法裁决等形式流转。针对此类情况，如果得到相关部门办理文件，并能出示证明，则按新权利人进行登记；如果未到相关部门进行办理，则按原权利人登记，并在调查记事中备注。

3 处理方法措施

3.1 逐步实施农村宅基地有偿使用制

当前,我国农村宅基地均实行“一户一宅”制,由村集体经济组织将宅基地无偿地提供给农民。但是无偿使用的宅基地制度否认了宅基地的商品资本价值,是造成宅基地得不到合理、有效、集约利用的根本原因,户均宅基地面积严重超标,一户多宅、空心村等现象在农村普遍存在。如果宅基地实行有偿使用,可以实现以下优点。

（1）随着农村各项基础设施的完善，宅基地的资本价值显得越来越重要，使宅基地价格的形成成为必然。农民生活水平的提高对宅基地的要求也逐步提高，它们追求交通方便，各项基础设施完善的区位，势必使这些区位的宅基地需求增加，导致宅基地价格差异的存在。（2）宅基地的有偿使用可以有效抑制宅基地滥占、宅基地面积超标问题。对宅基地的有偿使用分为两种:第一种对初次申请的宅基地实行公开竞标方式，一次付清宅基地使用费；第二种对滥占、超占的宅基地尽量拆除，无法拆除的按照超占、滥占面积按一定定额每年收取宅基地使用费。（3）实行宅基地有偿使用可以为村集体筹集公共资金。实施农村宅基地有偿使用可以为村集体筹集公共资金，为村基础设施的建设及维护提供资金支持。

3.2 完善农村宅基地流转机制

首先应该在相关的法律法规方面取消对宅基地流转的种种限制，对农村宅基地流转出台详细的法律规则；其次建立合理的农村宅基地价格评估方法，完善农村宅基地价格评估的技术规程。当前农村宅基地流转绝大数为私下流转，由交易双方商定价格，随意性较大，对价格的形成没有科学合理的依据，建议可以参照现行的国有土地使用权价格评估中的市场比较法、成本逼近法进行宅基地使用权价格评估。

3.3 利用多中方法盘活存量

农村闲置宅基地，呈现多种形态，应出台政策措施，在保障集体土地所有权、保留农民宅基地使用权的基础上，针对不同情况，进行有效处置。对于上有建筑并且尚能正常使用的，在保障房屋所有权、宅基地使用权的基础上，出台优惠政策，政府给予一定的政策奖励，引导农民将建筑物租赁给其他村民或者法人(包括非本集体经济组织人员或者法人)经营，进行养殖、农产品加工等各类生产，村集体与管理部门不干涉、不截留房屋租金，并适当补贴经营者租赁费用和改造费用，激活“沉睡”的宅基地资源和农村建筑资源；对于未有建筑或虽覆盖有建筑但不能正常使用的，在保留所有者宅基地权利的同时，出台激励性措施，由集体收回统一使用，适宜出租的对外招租新建、适宜复耕的重新耕种、适宜公益建设的用于公益建设、适宜绿化的加以绿化。同时，应该出台限制宅基地闲置的政策措施，实行新申请宅基地闲置超期无偿收回制度，从根本上杜绝宅基地发生新的闲置

3.4 及时办理农村宅基地登记发证工作

当前很多村干部利用农村宅基地管理过程中的漏洞，随意审批宅基地，为自己牟利，致使农村宅基地使用混乱，由于没有进行登记发证工作，管理者很难掌握农村的宅基地使用情况，对宅基地的利用方向等无法做出正确的判断。对农村宅基地进行依法登记发证工作，可以清楚的反映农村宅基地的使用情况，可以有效抑制滥占、滥用宅基地现象，是进行农村宅基地有效管理的前提条件，为制定农村宅基地政策提供依据。

3.5 加大对农村宅基地使用的法律宣传及执法监察力

农村广大群众对当前的宅基地使用政策不了解也是导致违法使用宅基地的重要原因，由于没有宅基地相关法律知识，很多村民一直认为农村宅基地是私有财产，对宅基地的使用、处置完全是个人行为，与村集体经济组织没有关系。所以在今后的管理过程中，必须加大对农村宅基地的法律法规的宣传力度，加大对农村宅基地使用的监督检查力度，完善对农村宅基地使用的制度建设。

4 结语

当前我国农村宅基地使用制度不甚完善，对农村宅基地使用管理上存在缺陷，致使农村宅基地使用混乱，“一户多宅”、“空心村”现象普遍存在。因此，就需要加大对于农村宅基地的调查，对于存在的问题采用科学合理的措施和方法进行应对，以此加强对农村宅基地调查工作的监管。

[1]丁美芳.农村宅基地使用权及其地上房屋纠纷 [D].华东政法大学，2008.

[2]梁丹辉.城镇化背景下农村宅基地整理问题研究 [D].中国农业科学院，2013.

F301[文献码]A

1000-405X（2016）-12-247-1