化解宿州市房地产库存的建议

卢景荣

（宿州职业技术学院　安徽·宿州　234000）

化解宿州市房地产库存的建议

卢景荣

（宿州职业技术学院安徽·宿州234000）

通过宿州市房地产市场最新市场行情数据，对该房地产市场进行了简要分析，分别就宿州市房地产库存状况、其库存原因作出分析，进一步提出了化解宿州市房地产库存的对策和建议。

宿州市；房地产现状；去库存；建议

2015年以来，房地产市场持续走弱，在整体宏观环境压力存在的背景下，高库存成为常态，去库存被中央和地方经常提及，房地产调控措施不断，2015年成为“楼市政策年”，中央以稳定住房消费为主，各地积极打响“去库存战役”，由于我国区域间的经济发展不平衡性比较突出，就是同一地区不同城市的房地产市场的具体情况也各有特点。因此，选择所在地宿州市房地产作为研究对象对其库存状况及其原因做出分析，希望能够对宿州市“去库存”提出一些建议。

一、宿州市基本情况

宿州位于安徽省最北部，与苏、鲁、豫3省11个市县接壤，是淮海经济协作区的核心城市之一，也是安徽省距离出海口最近的城市。下辖砀山县、萧县、灵璧县、泗县和埇桥区。全市总面积9787平方公里，总人口646万人，其中农业人口530万，占总人口的80%以上，是典型的农业大市，是全国重要的农产品生产基地。宿州作为安徽省的一个地级市，与东部地区的大部分地级市比较起来,宿州的房地产市场属于起步比较晚的,直到2012年左右,当地楼市才迎来了一波投资热。

二、宿州市房地产市场现状

（一）宿州市楼市消费不振，成交量处于低位徘徊

据宿州市房管局公布的数据：2015年1-12月份市区商品房预售合同备案面积150.87万平方米，同比下降23.76%，其中住宅125.31万平方米，非住宅25.56万平方米；备案总套数15443套，同比下降31.45%，其中住宅11963套，非住宅3480间；备案总金额70.14亿元，同比下降25.92%。

（二）商品房整体价格略有下降

据2015年1-12月份，宿州市区已备案的商品房价格，住宅均价4175元/平方米，同比下降4.72%，非住宅均价6969元/平方米，同比下降0.01%。

（三）宿州市房地产库存量大，将步入较长时间的消化期

根据省经济信息中心预测处专家解析，若考虑宽口径库存，皖北的宿州、亳州、阜阳商品房去化周期分别在3.4年、5.2年和5.2年；合肥、安庆去化周期分别在4.5年和4.4年，宿州市低于全省平均(5.7年)。

三、宿州市房地产库存原因分析

（一）宿州市作为安徽省最北部的一个地级市，该市主要是以农业发展为基础，是全国重要粮食生产基地，全国最大的连片水果产区。区内名特产品有砀山酥梨、萧县葡萄、符离集烧鸡、夹沟香稻米等，享誉海内外。由于是农业大市，所以人口输出的多，输入的少。进入宿州市的人口，数量并没有显著增加，这也让开发商的投资意愿降至低点。加上留在当地的宿州人住房需求基本都已解决，宿州市楼市出现大量库存可以说是意料之内、情理之中的事情。

（二）近几年，宿州引进了大量的房地产的开发企业，导致许多新的楼盘集中入市，从2014年开始，宿州楼市开始明显降温，楼盘销售变得困难，库存压力也日益明显，由于开发商不仅要考虑在售的房源的销售，还要考虑企业后期项目的跟进，因而实际库存量比市场上显性的库存压力还要大。而不断沉淀难以消化的楼市库存，正给很多房地产企业带来资金周转上的困难。

（三）宿州市传统工业发展落后，有些是高耗能、高污染行业，正在进行关停并转，一批新的项目还没有正式上马，经济进入新常态，城乡居民可支配收入增加缓慢，对改善型购房需求仍存在观望，而以外来人口居少的宿州市，在住房刚性需求方面没有国内其他城市迫切。

（四）不断开发的保障性住房也冲击市场

2014年根据省下达我市的保障性安居工程开工建设任务33005套，截至目前，已开工33840套，开工率102.5%；基本建成任务16619套，目前已基本建成18393套，基本建成率110.67%；分配入住任务12000套，目前已分配入住12592套，分配入住率104.9%。作为“十三五”开局之年，今年全市棚户区计划改造48306户 （其中，货币化安置29217户、实物安置19089户），计划改造面积835万平方米，建设套数23251套，建筑总面积256万平方米。根据市政府棚户区改造 “五年规划，三年完成”和城区棚户区改造全覆盖的目标，我市已全面启动重点区域棚户区的改造，多措并举力争在2018年以前完成集中片区的棚户区改造。这些保障房也将进入市场，对宿州市房地产市场带来一定地冲击。

四、加快去宿州市房地产库存的几点建议

（一）政府实行差别化调控，优化土地供应

宿州市应根据当前实际情况对被保障人群提供货币的形式解决保障性住房供应问题，一方面大力推进公共租赁住房货币补贴和棚户区改造货币化安置工作，通过购买商品房、租赁商品房。对于符合条件的保障对象购买商品住房的给予优惠政策和补贴。对于未签订安置协议的拆迁项目，采取搭建购房平台、购买定制房源等方式，鼓励被拆迁人选择货币化安置。棚改拆迁补贴以货币为主，实物为辅。另一方面，适时优化调整土地供应，2015年宿州市土地共成交6011.365亩，其中用于房地产建设项目用地仅有780.3648亩，较2014年差额6549.2352亩，同比下降89.4%，2015年宿州土地供应量大幅缩减，进入“休眠期”，保价缩量将成为目前宿州楼市去库存的关键。

（二）加快户籍制度改革，落实城乡居民购房补贴

在土地供应减少的同时，要加快户籍制度改革，推进以人为本的城镇化，健全财政转移支付与农业转移人口市民化挂钩机制，进一步落实农民退出宅基地进城购房的鼓励措施，维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权等。完善农村土地流转服务体系，促进农民收益最大化，消除农民进城的后顾之忧，降低进城个人成本，增强向城镇转移的动力。

为支持居民住房需求，进一步促进房地产市场平稳发展，就在12月28日，宿州第12届房展会补贴政策及细则也正式出台：1、对于个人购买普通商品住房的，政府按实际购房价款的2%给予购房补贴；2、农村居民进城购买普通商品住房，并进城落户转移为城镇居民户口的，除享受第一条规定的购房补贴外，政府另外再给予一定的补贴，使累计享受补贴标准达到每平方米160元；3、个人购买商业、金融和信息类用房，政府按实际购房款的2%给予购房补贴；4、政府对以上房屋的购房补贴单户累计最高不超过2.3万元。

（三）夯实产业发展之路，提供更多的就业岗位

近几年宿州市经济快速发展，各类企业越来越多，产业集聚区承载项目逐年增加，企业用工需求明显增大。此外，城市的良好发展也吸引着不少外出务工人员返乡创业。目前全力推进“3111”工程，鞋服、板材、食品、建材、云计算、生化医药等首位产业逐步成长。市经开区首位产业规模以上企业20家，宿马园区鸿丰生物等10个产值亿元以上项目投产，高新区云计算产业落户企业达92家，鞋城成为全国11个特色制鞋产业集聚区之一。产业的聚集提供大量的工作岗位，减少了人口的流动，随着收入的不断增加，选择在此安家落户人员会逐逐渐增加。

（四）房地产企业要紧跟市场改善供给结构和品质

房企要积极以消费需求为导向，深入挖掘客户需求，合理调整产品结构，打造适合当地居民需求的产品。当前，随着人们生活水平的不断提高，对住房需求已从满足基本自住为主，向追求品质、服务并重转变，需求热点由“有房住”向“住好房”转变。同时，全面二孩政策的放开，也将进一步推动对大户型的改善型消费需求。针对改善型、高舒适度、养老型、青年公寓等差异化需求增加。房企要不断提升产品、服务品质，进一步改善居住体验，丰富社区服务产业链，探索构建新型社区。还要进一步做好转型升级，多元化发展准备，一些企业可以尝试从以售房为主转向以租赁为主，从城市开发商转向城市运营商。

（五）加快城市基础设施的建设，不断提升城市品味

城市基础设施是城市形象最直观的表现。近年来，宿州市在完善优化城市基础设施建设方面取得长足进展，先后建成滨河绿带、新汴河景观带，先后改造提升公园游园21个，提升道路绿化76条，建设绿道70公里，投入6600余万元，购置更新公交车164辆，新开辟3条公交线路、优化6条公交线路，7条公交线路延长运营时间；新增投放272辆出租汽车，提高公交供给能力,方便市民的出行，打造宜居之城，随着城市基础设施建设的逐渐完善，市民生活幸福感不断提升，从而能够吸引更多的人来此居住。

结语

综上所述，随着楼市利好政策不断出台，再加上2016年政府工作报告释放“提高棚改货币化安置比例”、“因城施策化解房地产库存”、“推进新型城镇化，加快农业转移人口市民化”、“提升城市品质”等一系列楼市走向信号，会进一步加快了去库存化速度，从而促进宿州市房地产向更加理性、平稳和健康的方向发展。

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[3]涂山青.2016,楼市去库存的困境与出路[J].城市开发,2016(1).

[4]宿州市政府工作报告[N].拂晓报，2016-03-02（1）

[5]赵梦岩.太原市商品住房库存现状及加快消化速率对策研究[J].商,2015(43).

F427

A

1009-8534（2016）05-0197-02

卢景荣，宿州职业技术学院，助教，本科。