楼市狂热，却无法逃脱周期规律

文‖陈　杰

楼市狂热，却无法逃脱周期规律

文‖陈杰

楼市的疯狂可能随时终结

春节以后，上海楼市迅速出现暴涨行情，1-2月份成交量快速飙升。上海楼市成交量不仅独步全国，也几乎占了一线城市楼市成交总量的一半或更多。

统计数据显示，2016年2月上海市新建商品住宅成交均价为36374元/平方米，环比上涨1.4%，同比上涨23.9%。与此同时，2月份上海二手房市场成交量突破2.8万套，比上年同期增长162%，创下历年同期新高。根据中原地产研究部的数据，上海二手房住宅价格2016年1月环比上涨幅度为6.16%，2月为8%，连创2005年4月以来单月涨幅新高。自2015年2月触底反弹以来，本轮上海楼市二手房价格在13个月之间已经累计上涨39%。

当前，上海楼市显现出几大特征：量价齐升，房价快速上涨同时带动住房需求迅速放大；去库存化迅速，局部频现房荒和抢房潮；开发投资持续低迷，开发商入场意愿不强；存量交易增长大于新房交易，新房供给中高档比重增加；补涨特征强，流通性好的新房价格涨幅大于市区老房子。

推手

本轮上涨的幕后推手到底是谁？笔者判断主要有以下原因：

一是政策影响。一是货币政策持续宽松，其二，政府采取了包括降低首付和放松对某些区域购房限制等措施；实际上，去库存配套政策陆续出台。

二是股市不振和实体经济萎缩，资产荒，大量社会闲置投资资金寻找出路，进而转入楼市。这是股市与楼市的跷跷板效应。

三是二三线楼市全面下行，愈发促使外地资金为避险而涌入上海等一线楼市。这是避险效应进而引起的虹吸效应。

四是一些一线城市将严格控制土地供应，造成购房者形成未来新增住宅用地减少，新建住宅越来越少的预期。这是供应紧缩效应。

此外，中介场外配资的推波助澜。种种因素造成房价上涨并进而产生马太效应，这是资产价格自增强效应。

官方数据显示，上海新建商品住宅均价为2万多元，实际上这其中包括保障房数据。均价中1万元/平方米以下的房子应该是保障房的价格。

所以，要仔细解读数据，实际上官方数据中的普通商品住宅，包括50%左右的保障房，如果我们用这种官方数据去解读房地产业，就容易造成很大误区。

实际上，目前上海新建纯商品住宅套均价逼近500万元，中原代理的上海二手房单价均价则为49011元计算，按照100平米计算，总价为490万元。即使按照上市公司董事总经理的平均45万元年薪，房价收入比仍然高达为9：1以上。一般认为，房价收入比超过8，即是属于无法承担房价的人群了。

从总体数据上看，上海居住的供需总量是总体平衡的。根据上海统计年鉴数据，2015年上海竣工商品住宅1589万平方米，意味着2015年末上海市住宅存量超过6.3亿平方米（不计小产权房和违章改建建筑），按80平方米为一套，折合800多万套，上海常住人口的人均住房面积可达25平方米，虽然还不算特别宽裕，但居住供求总量已经总体平衡。而且从去年的官方统计数字看，上海在出现常住人口的负增长，外来人口流入大幅减少，那未来住房供求情况将更加平衡了。

楼市已很脆弱

数据显示，2016年1月个人房地产信贷增长迅速。个人放贷新增346.3亿元，占本外币中长期贷款比重达31.27%，占本外币贷款比重为20.75%，其中二手房贷新增191.5亿元，占本外币中长期贷款比重为17.29%，占本外币贷款比重为11.48%。加上房地产开发的新增贷款，1月房地产贷款合计481.8亿元，占本外币中长期贷款比重达43.51%，占本外币贷款比重为28.87%。银行信贷对房地产依赖度过大。

金融加速器具备自我放大机制，不动产价格与信贷扩张既相互正向影响，螺旋加速上升，又可相互负向影响，螺旋加速下降。

周期是谁也无法逃脱的，而各国对调控楼市泡沫尚无成功案例。

楼市泡沫产生的共同点是，乐观预期→信贷扩张→利率走低→楼价高涨→乐观预期。乐观预期与楼价高涨形成自反馈。

楼市崩溃的共同点则是，悲观预期→信贷紧缩→利率走高→楼价下跌→悲观预期。悲观预期与楼价下跌形成自反馈。

其实，上海租售比已经亮起红灯，上海长期租金回报率在1.5%-2%左右，对应租售比在50-70倍，本轮暴涨之后租售比的剪刀差会加大，租金回报率会跌到1.5%以下，平均租售比普遍超过80-100倍，虽然历史上租售比曾持续高位，但还能继续多久？租售比迟早要回复到均衡水平，调整周期在何时？

楼市其实已经十分脆弱，影响楼市有几大关键宏观因素是：经济趋势、人口与就业形势预期、信贷供给与成本变动预期、汇率调整预期、通胀预期等。

楼市的疯狂可能随时终结，可能会由于对租金收入增长率预期的突然下降，或者受中国宏观经济中短期内诸多风险影响，比如住房供应大幅增加、租赁市场变革；也可能会因为实际资金成本或者利率水平的突然上升，比如货币信贷政策紧缩、汇率政策的突然调整都会推到多米诺骨牌。

因此，对于中央与地方政府的政策建议是：在区域楼市加速分化格局下，当允许地方政府结合本地实际制定短期应急性管制政策，加大信息公开和信息透明，以权威访谈缓和市场情绪，并出台切实抑制需求和增加供给的一整套税收信贷和土地供应措施，加快房地产市场供应结构调整和产业转型。

（作者系上海财经大学不动产研究所执行所长，教授）