市北高新再揽大股东优质资产

文‖《上海国资》记者　陈怡璇

市北高新再揽大股东优质资产

文‖《上海国资》记者陈怡璇

选择和培育优质的投资创业项目对于一个传统的园区企业并不容易

2015年12月30日，市北高新非公开发行股份方案获得上海国资委同意批复，非公开发行不超过1.76亿股，用以收购市北高新欣云投资49%股权并募集配套资金，探索高新技术园区转型升级。

“提升上市公司平台价值，一直是市北集团公司战略决策的重点。无论是过去上市公司资产重组还是此次定增，都是为了提振上市公司业绩，注入优质资产。”市北高新董事长周群对《上海国资》表示，从园区的土地单位面积产出来看，市北高新在上海市104个产业区块中排名第二，此次定增注入上市公司的项目也具备较大的开发潜力和价值。

方案

根据非公开发行股份预案，本次非公开发行股票募集资金总额不超过27亿元，定增股票的价格不低于15.30元/股，拟发行股票数量不超过1.76亿股，按照价格优先的原则开展市场询价。

方案显示，市北集团认购的股票锁定期为3年，其他发行对象认购的股票锁定期1年。周群表示，基于资本市场股价波动的表现，询价定增的方式与锁定三年期的方式相比更为灵活，最大程度地实现市北高新投资认购者的利益。预计2016年第二、第三季度将完成本次定增的相关工作。

此次定增方案采用集团资产认购和募集配套资金认购两部分。

一方面，控股股东市北集团将以其持有的欣云投资49%的股权参与认购，经过资产评估，欣云投资49%的股权资产作价约5.61亿元认购3665.9万股。定增前，市北集团合计持有市北高新50.47%股份，如按底价发行，定增后市北集团持股降至44.88%，仍然保持控股股东地位。

另一方面，向不超过9个合格投资者配套募集现金不超过21.39亿元（含发行费用）。据预案显示，本次非公开发行募集资金扣除发行费用后，将以增资欣云投资方式全部用于闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元14-06地块项目的开发及运营。

为了拍下14-06地块的土地使用权，2015年3月，成立上海市北高新欣云投资有限公司，市北集团和市北高新分别持有欣云投资49%和51%的股权。作为上市公司的主要开发主体之一，欣云投资未来主要从事14-06地块的开发、建造和后期运营。

“由于上市公司开发的资金压力较大，集团与市北高新采用联合拿地的方式，经过招拍挂流程，顺利获得14-06地块的土地使用权。此次定增之后，市北高新将持有欣云投资100%股权，该地块将作为市北高新园区对接上海科创中心建设的重要承载区，未来的发展空间很大。”周群表示。

而选择将该项目置入上市公司，源于该地块的价值优势。周群表示，一方面，14-06地块区位较好，属于市北高新园区东区，是市北园区东扩的重要组成部分，园区周边交通发达，位于南北高架和中环的交叉点，背靠走马塘，地上地下总建筑面积共20.96万平方米。

另一方面，未来该地块将主要用于商业办公楼的建设。与住宅用地相比，商业用地的毛利率更高。按照14-06地块的规划，高层办公建筑两栋，多层办公建筑七栋，商业综合办公两栋，独立商业建筑一栋。预计总投资将达到32.7亿元，预计2016年建设工程出“零零线”，2018年建设完成，今后将为上市公司带来稳定收益。

周群表示，市北高新园区作为新静安“一轴三带”发展战略中，中环一带产业发展的腹地和“产城融合”的示范区，两区合并后该地块的价值提升空间较大。

不断增值

进一步让上市公司价值增值是市北集团战略考量的重点。

早在2014年，市北高新启动了重大资产重组工作，市北集团将持有的市北发展有限公司和泛业投资100%股权置入上市公司。根据重组公告显示，市北发展主要从事上海市闸北区392街坊54丘地块新中新项目的开发和9万多平方米存量产业载体的租赁运营工作；泛业投资则主要负责市北南通科技城5.24平方公里土地的一级、二级开发的产业规划、项目定位、招商引资等。

与市北集团一级土地储备和配套服务的功能性定位不同，市北高新集中于二级土地开发运营工作。资产重组后，目前除了酒店、商务中心等园区配套性资产外，园区产业载体类经营性资产已置入市北高新，进一步增强上市公司的资产规模和盈利水平。

根据2015年市北高新业绩预告，经财务部门初步测算，预计市北高新2015年实现归属于上市公司股东的净利润为1.2亿元到1.4亿元之间，而业绩预增的主要原因在于市北新中新项目的竣工交付并实现了销售确认。可见，市北高新通过注入优质资产，坚持以做实上市公司为目的，带动资本市场。

同时，也借助资本市场打通园区类上市公司的融资渠道。周群表示，市北高新借壳时净资产规模较小，现金流较为有限。通过资产注入，一方面，做大上市公司规模；另一方面，未来几年项目开发的力度将逐渐加大，也将有助于解决上市公司现金流的问题。基于此，2015年12月，市北高新再次发布公告，拟发行不超过9亿元的公司债，借助上市公司融资。

可见，市北高新完成重大资产重组之后，在借助资本市场平台开展资本运作方面已逐渐成熟。

新角色

作为园区类上市公司，市北高新将自身定位为国内领先的精品园区的综合运营商、服务集成商和产业投资商，确定了园区开发和产业投资“两条腿”走路的战略。周群表示，未来园区载体开发的收入和产业投资收益将实现对半。

截至2014年，市北高新园区综合发展指数在上海市59家小型开发区（面积小于5平方公里）中排名第一；园区单位土地利润产出强度、单位土地税收产出强度均列全市第二；园区投资环境指数、发展指数指标在全市开发区中排名第四。

周群表示，市北高新能实现较高土地单位产出比主要得益于园区总部企业的集聚，目前包括科勒、特易购、派丽在内的16家跨国公司地区总部在市北高新园区集聚，具有总部经济特征的总部型企业约60余家。其次，服务业行业营业税收入较高，且不需要较大的办公区投入，因此单位面积产出效益较好。

目前园区内已吸引纳税企业1700多家，其中优质企业450家。“市北交通区位较好、商务成本和租金相对较低，更有优势。此外，两区合并之后，新静安作为上海市中心城区经济体量最大的一个区域，未来经济发展对总部企业更有吸引力。”周群表示。

从产业布局来看，市北高新以云计算、大数据信息服务、检验检测认证、节能环保、人力资源服务等产业为核心，是上海张江国家自主示范区的重要组成部分，2010年获批成为上海市唯一一个云计算产业基地。2015年市北高新的云计算大数据和检验检测两个基地入围上海市四新经济基地。

对于服务运营来说，市北高新可为园区企业提供几方面的便利化服务，一方面借助政府资源对园区企业实行各项优惠政策，节约入驻企业的相关财务成本。2015年市北高新帮助企业解决了共计3000万元的银行贴息费用。另一方面，为园区企业提供法律服务、创业导师和沙龙服务等；接下来还要将园区内的培训中心通过与知名高校合作升格成园区大学，为1700家企业高管和员工提供职称申请、专业培训等；此外，园区将计划为园区内的企业高管提供高端服务式公寓、健康管理服务以及高端养老设施和相关配套服务。

此外，产业投资未来也将成为市北高新可持续发展的新“武器”，市北高新做产业投资是有先天优势的。周群介绍，目前市北高新园区注册企业已达2000多家，并每年保持近百家企业的增量，并已形成了新一代信息技术云计算、节能环保、检验检测等战略性新兴产业的集聚，其中有一批优秀的企业未来可能都会走资本市场道路。此外，公司旗下的上海聚能湾企业服务有限公司是国家级科技企业孵化器，已发展形成了一套完整的“科技苗圃-孵化器-加速器”科技孵化产业生态链，今年聚能湾已经开始对新加入的孵化器企业进行了1%-5%的原始股投资，这些企业未来的A轮B轮融资，市北高新将作为原始股东拥有同等条件下的优先投资权。

选择和培育优质的投资创业项目对于一个传统的园区企业并不容易。周群表示，首先，对投资企业设定十分严格筛选标准；其次，股权投入之后，市北高新通过提供的全产业链服务，全程跟进项目进展情况。通过监控入驻企业的财务税收情况，把控企业的经营；做好对已投项目未来以何种形式实现退出的安排，确保投资安全。此外，公司还计划通过与国内外知名专业投资机构合作的方式，提升对项目的研判和分析能力，实现优势互补。接下来，市北高新将在大数据、节能环保、检验检测等战略新兴产业领域设立相应的投资平台，探索创新的产业投资模式，借助产业上下游优势，实现公司产业投资业务的快速发展。