从快速周转向自身持有改变——访上海地产集团战略投资部总经理 杨勇

文‖《上海国资》记者 孙一元

从快速周转向自身持有改变——访上海地产集团战略投资部总经理 杨勇

文‖《上海国资》记者 孙一元

聚焦“四个能力”建设，动迁能力、综合规划能力、产业导入和营运能力、城市综合配套能力

上海地产集团的目标是构筑生态、生产、生活高度融合的城市更新平台。“未来的上海城市更新核心问题是要解决产城融合。”上海地产集团战略投资部总经理杨勇认为，理想的城市应该是在居住范围中，步行15分钟或者是骑15分钟能到达的一个范围，城市配套非常完整。

《上海国资》:上海地产集团如何发挥自己在城市更新中的作用？

杨勇:上海地产集团成立于2002年11月，注册资金42亿元。2013年下半年起，地产集团启动顶层设计和战略规划，新的10年的战略规划启动。明确了集团未来发展的总体思路和发展目标。地产集团的总体定位就是作为政府功能性平台，所有的工作必须紧紧围绕上海市委、上海市政府工作大局，“急政府之所急、想政府之所想、干政府之所干”，这是我们和其他企业不一样的地方。

我们的发展目是构筑生态、生产、生活高度融合的城市更新平台。

城市更新平台主要是6个方面的内容，旧区和城中村的改造、黄浦江两岸建设、工业园区的升级联动、历史风貌区保护、保障房建设、滩涂造地。

地产集团是上海市最主要的保障房建设的平台，这是和旧区改造、城中村改造高度相关的，因为我们自己有大量的保障房的房源，能够极大促进这一块内容的推进。

《上海国资》:以整体开发为核心的发展模式，对地产集团城市更新有何助益？

杨勇:地产集团的发展模式，是以整体开发为核心。这是和其他的房地产企业不一样的地方。不是以一个街坊，一栋楼为标的开发，而是以整片区域为标准。

这就要求我们要聚焦“四个能力”的建设，动迁能力、综合规划能力、产业导入和营运能力、城市综合配套能力。

动迁能力是各级政府为主导、街道村镇为主导的动迁，但地产集团在里面也可以起到很重要的作用，包括对政策的解读、对动迁房源的锁定等。

为什么要聚焦产业导入和盈利能力？我们认为未来的上海城市更新核心问题是要解决产城融合， 没有产业和城市的融合，会形成比较大的问题。目前上海非常大的一个特点，就是轨道交通的潮汐反应。每天的早晚高峰，有大量的人从郊区进入到城市中心，然后晚上再回去。住所对他来说就是一张床的概念。我们希望理想的城市应该是在居住范围中，步行15分钟或者是骑15分钟能到达的一个范围，城市配套是非常完整的。

《上海国资》:未来，上海城市更新的机会在哪里？

杨勇:城市更新，要从不同的维度来解决。谈到城市更新，大家容易忽略另外一个问题，就是上海的城市建设能级，还未达到所要对标的城市比如伦敦、纽约的水平，没有达到国际一流水准。所以，研究城市更新其实有很多问题可以去解决。

很多国企集团的老厂房，都在市中心，都是很有价值的，按照现行土地政策受到的约束很大，但是转型2.5是可以的，因为从规划来说，已经不是工业用地，如果不去销售，就不存在产权的转移。

那么可以去持有。持有什么？去建设双创园区，打造人才公寓。尤其是人才公寓契合了现在政府部门遇到的焦点问题，即上海房价过高、地价过高。

我认为，解决问题的其中一个方法是，国企拿出土地，去建设人才公寓出租。上海城市中很多年轻人，他其实需要的是一张床，一个写字桌，一个小小的自由空间。而对国有企业来说，国有土地的升值可以是企业的。在投资上，企业可以通过产品创新解决，这条路是完全可以走出来的。我们不要去碰产权更改的红线，不去切割厂区。经营模式现在很多企业都有，都在从目前快速周转的经营模式往持有方向转变。