海南省三亚小产权

吴淑科 陈圆圆

（三亚理工职业学院 海南省 三亚）

海南省三亚小产权

吴淑科 陈圆圆

（三亚理工职业学院 海南省 三亚）

海南建设国际旅游岛上升为国家战略后，“抢建”与“强拆”一时间成为岛上的热词。近几年来，小产权房问题开始浮出水面，进入舆论和公众视野，国家有关部门和部分专家学者对小产权房的合法性及预期前景进行表态或表达不同的意见，使小产权房的未来走向更加扑朔迷离，如何妥善对待和处理三亚小产权房问题，成为各级政府亟待解决的一个难题。

海南省三亚；小产权；强拆

一、小产权房的内涵和特点

（一）概念和内涵

小产权房指在农民集体所有建设用地，集体经济组织之外销售住宅，其内容一般包括四个方面：首先，城市国有土地房屋产权是农村集体建设用地的供地，而不是通过招标，拍卖，挂牌或其他方法。二是小产权管没有土地，规划，施工许可，也不是通过农村土地征收为国有土地和国有土地“招拍挂”等法定过程，不符合国家有关建设进程。三小产权房未缴纳土地出让金和相关税费，不能得到国家的土地，国有土地使用权证和房屋所有权证。第四“小产权”是属性，只有经过合法注册的“大产权”，“三证”完成房子是完全产权房，它不是真正的的所有权在法律意义上。

（二）主要特点

与国有土地上具有国家有关部门相继出台的“五证”大产权房的建筑相比，小产权房主要有四个特点：

1、不合法性

附着于土地，“小产权房”连接到农民集体所有的土地上，以确定是否违章。按照“土地管理法”规定，乡镇企业，乡（镇）村公共设施和公益事业建设，农村村民和其他类型的住宅乡（镇）村集体建设用地可以使用，其他任何单位和个人非农业建设，需要使用土地的，必须申请使用国有合法土地。对农村集体建设用地的小产权房不属于三类乡（镇）村建设活动。总之，农村集体土地使用权是给专用权组织的集体成员的，是不能出售，转让的。

2、成本和价格较为低廉

小产权房建设在集体土地上，这些位置偏远的集体土地，土地的价值相对较低。另外，小产权房直接在集体建设用地上发展，未经集体土地征收为国有土地和国有土地“招拍挂”等环节的施工过程，不必缴纳国有土地出让金及相关税费成本，土地成本，因此小产权接近零的建设成本，发展和建设成本主要用于建筑安装的直接成本。与地理条件相当的大产权房比小产权房的成本一般只有约其的1/3或更少。相比来说，小产权房的销售价格一般只有后者的约1/5或1/2。

3、产权不完整

“物权法”第9条，第184条规定：“设立，变更，转让和消灭不动产，已注册按照法律规定，生效;未经登记，有效性不会发生，但是，除另有规定外根据法律规定，“耕地，宅基地，自留地，自留集体，如土地的使用权不得抵押。”小产权只有使用普通商品房的性质，没有自己的法律性质，它的流通受到很多限制。按照有关政策，法规，属于无效买卖合同小产权房，农民出售城镇居民的房屋买卖行为不能获得法律的认可和保护，没有土地使用权证，房屋产权证，许可证等程序合法行为。

4、风险隐患较大

在房地产开发建设使用国有土地的，持有“五证”。小产权房的开发城市住房和建设不是那么严格，许多村民个人，乡（镇）村集体，或一些房地产开发资质并不完全具备公司的建设投资，也无法通过行政规划，以及建设等审批，有可能在房屋质量，物业管理，设施，公用事业等方面存在问题。更重要的是，由于缺乏房屋产权证和土地使用权证，小产权房的购房者利益无法得到有效的法律保护，虽然购房者可以降低购房的价位，但潜在风险是比较大的。

二、三亚小产权房的现状和问题

（一）现状

小产权房是中国经济和房地产业发展的产物。有数据近6十亿平方米的国内小产权房面积，全国城市的“小产权房”平均占到30%左右，在一些地方，“小产权”甚至接近40%。在高房价，低收入群体的“家”的梦想小产权房圆的时代。我预测，治理小产权房，可在不脱离这一问题的法律制度，做好“人”的前提出发。就全国来看，小产权房的价格大约是当地同档次商品房价格的 70%，本次购买的小产权房是周边同档次商品房价格的 30%，随着治理小产权房政策的出台，房价有可能攀升。

（二）问题

通过调查分析小产权房的市场现状和整治现状，发现以下几个特别值得关注的问题：

第一，现行的小产权房相关政策大多未充分重视相关民众的利益。在一方面，当地政府正在维持其在土地一级市场的垄断，追求对土地财政的过度依赖，忽视了保护土地的农民的权利，造成利益失衡;在另一方面，政府的保护功能和股权住房政策问题引起重视，以满足居民的合理住房需求，解决住房问题和其他准备不足。小产权房是中低收入群体在房价居高不下、保障房供给不足的情形下的无奈选择，而政府的单边管制政策在一定程度上损害了这部分民众的利益，及他们的正常生活。

其次，缺乏相关地方政府和民间利益之间的有效沟通。可怜的沟通渠道基本无主动沟通，以及缺乏有效的磋商。由于缺乏与民间利益相关方的相关政策之前进行沟通和协商，公众的利益诉求导致忽视，容易激化社会矛盾。

最后，村民和购房者和其他利益相关者处于被动，弱势地位，参与意识淡薄，以及参与程度低。弱小分散的普通村民和购房者，缺乏参与治理所要的信息、资金和能力，即便有机会参与治理，也会受到少数利益集团的控制。

三、解决三亚小产权房问题的建议

（一）违法小产权房建筑不能一拆了之

大量社会资金和物资已投入的小产权房的建设，不要强行拆迁。我国当前的住房市场整体需求居高不下，相当比例的城镇人口中，“望房兴叹”的背景下，小产权房的安全特性更加突出，如果仅采取强制拆除的措施将有许多不良后果：首先，很多建筑已经完成，住房建设资金和物资浪费;二是会使一些购房者落得“房财两空”，很容易激化矛盾，严重影响社会稳定;三是可能导致房价暴增。

（二）将小产权房作为城市住房供给体系的重要组成部分

目前，我国已初步建立了廉租住房，公共租赁住房，经济适用住房，限价商品房，矿业城市和棚户区五个层次城镇保障性住房供应体系的变革。部分城镇居民，“望房兴叹”的客观事实，要加强小产权住房供应的作用，从而逐步引导对法律和规范的轨道发展。要淡化，容忍，默许甚至允许集体土地上的小产权房建设长期存在的客观性和必然性的问题。

（三）要着力防止地方政府与农民争土地

在小产权房建设的斗争，如拆除小产权房的措施特别是执行，尽管许多人背着强化农村土地管理，依法保护合法外衣耕地，而且还在一定程度上维护了土地市场上的水平高额垄断利润。毕竟，同一块农村土地，如果用于小产权房的建设，导致地方政府和他们的权力几乎为零，如果它首先征地的国企通过“拍卖”的方式来出售给开发商建房，其收益将大大超过土地补偿费。

（四）把小产权房建设与保障性住房建设有机结合起来

当前，高档商品房供应相对丰富，中小型，低价普通商品住房供应相对不足并存，特别是对一些农民工而言大学刚毕业，买不起房，很多人在地下室、村庄和里面的小产权房“蜗居”。从房屋使用的角度来看，有小产权和经济适用住房，这是不同的用地性质主要是占用购房者的身份没有本质的区别。

结论

总之，小产权房的完全自由化和合法化，将会收到现有的土地制度的影响，农村土地问题更加严重，政府失去权利的丧失控制开发用地，租赁收入损失，造成财政紧张的情况下，同时也将打击房地产开发行业，对经济造成混乱。由于小产权房点面广，存量庞大，已形成尾大不掉的局面，铁碗治理违法，执法成本过高，还将面临巨大的政治风险，执法者也已经陷入两难境地。

[1] 陈小瑛.深圳小产权房拆迁僵局：开发商失联[N]. 华夏时报. 2015-10-29 (016)

[2] 华生.小产权房合法化,会不会天下大乱？[N]. 经济观察报. 2014-06-30 (042)

[3] 申延同,黄菲,庞超.出售小产权房买卖合同无效[N]. 河北日报. 2014-07-12 (002)

[4] 王丽清. 河北前 8月查处 85个小产权房项目[N]. 中国国土资源报. 2014-09-27 (001)

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1007-6344（2016）03-0306-01

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