我国商业地产融资渠道探析

王欣子

摘要：随着经济的发展，相关政策对房地产的宏观调控，对房地产行业的融资条件也提出了很多新的要求，房地产行业也将面临着更加严峻的形势，特别是在商业地产中体现得尤为明显，由于商业地产和资本市场的对接程度较低，大多数企业的融资方式大多依赖于银行贷款，这种过于单一的融资模式也对商业地产的发展形成了很大的阻碍，基于此，本文主要针对我国商业地产融资渠道进行探析，以供相关人员作以参考。

关键词：商业地产 融资渠道 探析

随着经济的发展，同时也带动了商业地产行业的规模和数量在不断扩大，商业地产相对于住宅地产，它是一种比较独立的新兴的项目类型，因此，越来越多的企业将关注的焦点放在了这一新的项目上，然而，因为融资的规模较大，也在不同程度上为还款造成了很大的难度和困扰。

一、商业地产的融资特点

（一）开发阶段的融资特点

1、预期收益很难预测

在开发阶段，地产实体基本形成，由于没有进行具体的商业运作，商业物业仍然处于不够成熟的阶段，对于一些广告招标之类的内容，对于后期的利润无法做到有效的预测，就会出现资金净流出的现象。

2、风险集中会造成很大的影响

开发阶段，还未形成系统的商业物业运营，因此，就会存在开发的风险，而这种风险主要是由于地产建筑物是够能够按照预期的基本计划进行有效的落实，如果开发阶段出现任何风险，其后果将不堪设想，将会对后期的发展产生严重的影响，一旦在开发建设和项目选项中出现任何差错，必然会给运营管理到来很大的不利。

（二）运营阶段的融资特点

1、影响现金流稳定的风险存在期长

相比于住宅地产，商业地产和其主要的不同就是消费对象，住宅地产的消费者是购买房屋的人，商业服务以及商品购买的消费者才属于商业地产的消费者，开发阶段对后期的运营会差生直接的影响，从而使商业地产获取最大的利润，运营阶段对资金的风险阶段的影响会有比较久的时间，风险会随着商业物业的逐渐成熟而减小。

2、形成现金流链接的矛盾点

商业地产在开发阶段会产生很大的投资，就必然对运营阶段的还款造成较大的难度，然而企业为了获得利润的最大化，一般情况下，不可能对物业进行分股来填补还款的空缺，这也就使现金流链接产生矛盾点

二、商业地产融资渠道分析

（一）扩大融资渠道

我国现阶段融资途径在实际的应用时，会受到相关政策制约，但是在融资的形势上，还是倡导以多元化的融资为主。

商业地产的融资现阶段甚至很长的一段时间只是靠银行借贷产生，因此，相关的企业必须商业借助一些资源，对融资进行适应性的调整，实施一定的策略，使融资渠道更加多元化，由于相关的政策会随着市场的变化做出相应的调整，如果整个项目出现资金短缺的状况，企业应该实时一定的策略来使企业在融资方面的影响力大大提升，拓宽融资方式，并和商业地产相结合，并对其作以准确的辩识。

（二）融入保险投资

我国经济步入一个快速发展的阶段，各种新思想、新技术、新行业不断涌现，商业地产开发行业，再融资方面就出现了一种新的模式，也就是保险投资，与传统的投资模式相比较，这种模式优点很突出，它的运行周期很长，可以缓解开发商的资金压力，同时保险投资的数额巨大，这些优点正好适应了开发商的实际需求，所以保险投资成为了一种新的渠道融资方式。由于我国保险业的资金也是比较充足的，现在我国将保险行业的资金流入商业地产开发，这种模式的具有很大的可行性，已经被很多国家所采用，将大量的保险行业资金流入商业地产开发。我国的这种模式处于起步阶段，很多方面在经验上稍显不足，所以我们需要学习国外的一些经验，这样才能使我国的商业地产和保险行业都得到共同发展、共同进步。

（三）积极引进外资，推动商业地产的开发

经济的发展为商业地产开辟了新的发展道路，现阶段，商业地产的开发也在不断的优化和完善，企业也通过更多的途径拓宽了融资的方式，商业地产在对融资渠道加以选择时，就应该合理分析，首先，资金的渠道来源，资金的可靠性是保证资金合理利用的关键，因此，一定要进行资金来源的适应性选择，其次，对融资渠道的一些基本特征要非常熟悉，然后再对其进行分析比较，然后择优选取。由于融资渠道和融资成本以及风险问题都密切相关，直接影响了企业的效益，由于更融资渠道的不同，其优势和劣势也会有所区别，因此，企业就要综合各方面的因素，进行择优选择，所选取的融资渠道不仅要符合企业的实际，还要以实现企业的利益最大化为主要前提。

（四）合作开发，实现共赢

地产企业处在同行业中，应该相互学习，相互促进，这样在那个也会有利于企业的共同进步和成长，企业可以通过对融资案列等进行互享，这样也有利于实现融资市场快速的由初始阶段向着更加稳定地阶段过渡，一些项目可能通过企业之间合作的方式更容易达成，不仅能获取更大的经济效益，而且有利于企业的合作共赢。

三、结束语

综上所述，现阶段，由于我国商业地产的发展处于初级阶段，各方面的发展都还不够成熟，市场发展速度较慢，而且企业的主要融资方式是以银行借贷为主，这种单一化的融资方式不同程度上加剧了资产风险，如果银行贷款出现一些她突发状况，很可能影响企业的资金链，因此，相关企业必须给予重视，采取有效的措施，拓宽融资渠道，运用多元化的融资方式。是企业获得更大的效益。

参考文献：

[1]李清雅.我国产业地产融资渠道探析[D].首都经济贸易大学，2014

[2]陈倩倩.浅谈我国商业地产融资模式[J].时代金融，2015（05）

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