关于房地产项目中运用项目成本管理的探讨

刘芬

摘要：在房地产项目中，成本管理在项目成本控制和项目总体效益的提升上能够发挥关键性作用。本文分析了在房地产项目开发初期、项目开发过程中、项目完工后项目成本管理的运用情况，并提出了运用项目成本管理控制房地产项目成本的措施。

关键词：房地产项目 项目成本 管理措施

在房地产项目中，项目成本管理指的是按照房地产项目的总体目标和具体要求，在实施中合理地组织、实施、控制、分析、考核项目成本，从而实现优化管理、降低成本、提高总体效益的目标。当前，在激烈的市场竞争中，房地产企业要提高经济效益，就应不断加强项目成本管理，在重视生产管理的同时，还要加强经营决策管理，努力提高房地产项目的总体效益，使自身在市场竞争中立于不败之地。

一、项目成本管理在房地产项目中的运用

（一）项目开发初期的运用

1、在设计阶段的运用

通常来说，初步阶段对房地产项目投资产生影响的可能性非常大；与之相比，扩初设计阶段对项目投资的影响要小一些；而施工图设计阶段对项目造价的影响最小，可见在设计阶段内部各环节对项目成本的影响也有一定不同。设计阶段的相关工作尤其是投资决策将对房地产项目成本控制产生关键性影响。根据房地产项目相关数据和统计，设计费在项目投资中所占的比例很少，通常只有1%上下，然而这极少数的投入能够换来极为可观的回报，它会对项目成本造成不低于75%的影响。

2、在项目开发之初的运用

在项目开发之初，需对所投资项目进行项目投资测算、利润测算，但当前目标测算方法单一，测算考虑不周全，导致利润测算和投资回报率测算偏差较大。项目方案确定后开工之前也要进行目标成本测算，即项目成本预算，预算包含一个项目所有的费用，但当前数据的来源仅限于以财务数据为主，财务为了计算出利润，采用不同部门所提供的数据准确性也无法全部核实，导致计算出总的利润有偏差。

（二）在项目开发过程中的运用

按性质来说，招投标分为两类，一是闭口的，二是不闭口的，按照形式划分，则可以分为工程量招标、施工图招标以及费率招标等，根据具体情况作出不同的招标方式选择。对于项目开发者而言，要尽早了解项目的大致造价，从而实现对预期价格的提前确定。具体来说，可以从两个方面采取措施。一方面，采用闭口价格，然而选择闭口价应有前提，即施工图纸出齐，一般多层住宅采用该方式。另一方面，选取非闭口价包干时，在施工图出齐后，可以进行预算审价，不仅要审核施工单位预算，而且要采取包干的方式，这有利于较早敲定工程造价。但当前开工后目标成本管理落后，没有及时跟踪数据，无法第一时间知道成本状况，不能及时反映动态项目成本。

（三）在项目完工后的运用

在房地产项目开发过程中，工程过程造价监控同样应当引起重视。所谓工程过程造价监控，指的是社会中介机构接受发包方的委托，使用专业技术，从房地产项目立项开始到项目竣工结算，为建筑单位进行建设项目的过程、方位的造价咨询服务。借助于房地产项目工程造价监控，有利于为投资价款合理使用提供一定程度的保证，从而使房地产项目工程的投资效益发挥到最大水平。在项目完工后，目标成本的管理基本上结束了，但由于没有及时进行归纳和总结，加之认为项目已完成无需再花费精力去总结，因此造成目标成本预决算出现偏差。

二、运用项目成本管理控制房地产项目成本的措施

（一）项目成本管理控制措施

1、经济措施

要对人员方面的支出进行有效管理，积极培训和训练员工很有必要，需要制定和实施有效的奖惩制度，完善激励机制，充分调动员工工作热情与积极性。人工费虽然占整体目标成本比重小，但不能忽视一支训练有素队伍所起到的直接作用。

2、技术措施

要做好施工方案的设计工作，保证方案的经济合理性和技术先进性，从而促进施工工期的时段、施工质量的提升以及项目成本减低的最终目标。一般来说，施工方案有四个组成部分，即施工方法、施工顺序、施工器具以及流水施工的组织工作。要充分考虑成本因素对施工方案予以优化分析和选择。在项目施工中，应积极尝试提高工艺、减少消耗的新技术、新材料、新方法，以技术手段为核心展开成本控制。

3、组织措施

房地产项目成本管理的首要负责者是项目经理，因此，项目经理要对项目成本管理工作进行统筹规划和管理，组织相关人员落实各项管理制度，在第一时间掌握和分析盈亏情况。合同实施及管理工作通常由成本控制部负责，特别是项目进度款的申报、催款以及施工赔偿问题的处理，要做好合同预算管理，通过合理预算降低成本。房地产项目施工技术和进度的负责机构是工程技术部，要在保证工期和质量的前提下改进技术，积极尝试先进技术，通过工作效率的提高来减少工程造价。财务工作由财务部负责，要对项目财务收支状况进行及时的记录和分析，对项目资金进行有效调度。

（二）解决目标成本管理过程中问题的措施

在项目开发之初，根据市场行情设计确定产品类型，多做几种方案，多维度考虑，从中选择最优，使投资回报最高、利润最大化。

在项目开工后，用静态和动态的目标成本管理方法对项目进行跟踪管理，使项目处于可控状态。

在项目完工后，需要及时整理项目各项数据，并与预算数据进行对比，明确控制较好的方面，及时对项目出现问题的地方进行总结，为其他项目决策提供参考数据。

三、结束语

项目成本管理对房地产项目成本控制和总体效益的提高有十分积极的意义，在房地产项目施工的不同阶段，项目成本管理有着广泛的运用空间，要加强房地产项目的成本控制，就需要将成本管理运用于项目开发初，项目开发时，项目开发后三个阶段中，注重已完成项目经验归纳和总结。

参考文献：

[1]高明.全面责任成本管理在房地产项目管理中的运[J].中国建设信息.2009（14）

[2]张立君，冯东梅，马建华.价值工程在房地产开发项目成本集成化管理中的应用.2008（2）

[3]尤佳.基于目标成本管理的房地产开发项目成本控制[J].财会通讯.2010（1）