龙湖退地泰禾接盘

曾慧娟

2月26日，泰禾集团与昌平科技园发展有限公司（下简称昌发展）合作开发北京昌平南邵0303-07地块的签约仪式在京举行，双方将共同出资成立项目公司开发该地块，泰禾持有其中80%股权，昌发展下属的昌基置业则持有另20%。

此次泰禾与昌基合作项目并不陌生，因为之前轰动一时的“龙湖平安退地风波”的主角正是该地块。龙湖、泰禾同作为地产界的龙头企业，为什么龙湖平安退出该地块，而泰禾会接盘？泰禾怎么算的这笔账？

泰禾上，龙湖下

这次签约仪式要追溯到今年的1月29日，当天泰禾集团股份有限公司发公告，其全资下属公司福建中维在当天与北京昌基置业签署《北京市昌平区南邵镇（中关村科技园区昌平园东区二期）0303-07地块F1住宅混合公建用地（配建“人才公共租赁房”）项目合作开发意向协议》。称拟以人民币800万元受让“北京市昌平区南邵镇0303-07地块”项目公司北京昌基鸿业房地产开发有限公司80%股权。

此外，昌基置业持有项目公司昌基鸿业20%股权，并以股东身份根据持股比例分担该项目的地价款及后续开发投入。

公告中提及的北京市昌平区南邵镇0303-07地块是去年10月23日，龙湖平安兴昌联合体以总价14.25亿元、配建4.56万平米公租房的条件竞得，去除配建面积后楼面价2.75万元/平米，溢价率49.4%。

为了配合项目开发，上述三家公司出资设立了昌基鸿业作为项目开发建设主体，注册资本为1000万元，其中，龙湖持股34%，平安作为大股东拥有65%的权益，而昌基置业仅持股1%。

在仅拿地一周后，便有市场消息称，由于代表联合体出面拿地的昌基最终举牌成交价超过了龙湖、平安的授权价，所以龙湖和平安决意退出项目的开发。“龙湖平安北京退地风波”传得绘声绘色。

业内人士表示，通常情况，联合拿地各方在事先存在拿地条件约定、代表现场拍地的企业不应超越其他合作方授权条件的情况下单独做决定，否则结果将由该公司单独承担。

龙湖与平安的退出方式，泰禾在公告中亦有详述。其称，在与昌基的合作协议签署5个工作日后，泰禾会向项目公司提供2.9亿元股东借款，用于偿还龙湖、平安为项目公司提供的股东借款。

在股权转让条件成熟之日起60日内，龙湖将会把其所持有的项目公司19%权益按照注册资本转让给昌基置业，同时余下15%权益转让予泰禾，而平安所持65%股权则悉数转手泰禾。

这是泰禾的菜

随着泰禾“接盘”的浮现，外界也颇为好奇龙湖、平安没算过来的账，泰禾会如何算？

上述人士还表示，对于企业的“撤出”和“接盘”，表明市场上对土地价值及价格的判断开始出现分歧。以该地块来看，楼面价格已直逼房价，未来项目必然打造成高端项目才有利可图。但随之而来的必然是去化周期的拖长，这对于追求快速周转的公司而言则算不上理想。由此，其他合作伙伴选择撤出应该是理性的选择。

不同企业对地块价值的判断或有不同。泰禾方面表示，该项收购符合公司聚焦京津冀、长三角等强势区域，深耕一线城市的发展战略，有利于利用公司资金、品牌的优势加速项目的扩展。

还有一点重要的是，加上这块地，泰禾在昌平已落子三块。

在龙湖平安联合体夺地的当天，泰禾同样以27.75亿元竞拍价、配建4.9万平方米限价房的代价竞得与之相邻的南邵镇0303-54地块。纯土地楼面价13231元/平米，若剔除保障房及其他共建面积，该地块的楼面价2.1万元/平米。

虽然两宗地彼此毗邻，但最终的成交价却相去甚远。其中，龙湖平安联合体所得地块剔除配建后的土地楼面价为2.75万元/平米，比泰禾地块高出6500元/平米。

毫无疑问，这样的成本优势也给泰禾提供了一个弥补夺地未果遗憾的机会，因为一旦形成连片开发和规模效应，0303-07地块的成本有望得到分摊，项目的开发风险将随之减小。

泰禾内部人士向记者介绍，在这两幅南邵地块上，有约12万平米的住宅项目，泰禾将秉承其打造高品质与差异化产品的战略，打造高端精品住宅，案名定为昌平？拾景园；在6万余平方米的商业地块上，泰禾将打造其在北京的首个高端商业综合体泰禾广场；此外，地块上还将打造3万余平米的精品写字楼。

昌平的第三个项目是去年10月泰禾与北科建签约合作开发的，位于昌平沙河区域的丽春湖院子，该项目总规划面积13.66万平米，其中建设用地面积7.88万平米，将是泰禾在全国的第九座院子、北京的第四座院子。

北京亚豪机构市场总监郭毅认为，龙湖的退出与地块成交楼面价过高脱不了干系，因为在她看来，南邵镇0303- 07地块剔除配建后2.75万元/平方米成交价格已经直追面包价。对于龙湖这种在成本、风险上有着严格把控的开发商来说，高价拿地显然不是明智之举。

“龙湖作为上市公司，需要每年实现一个非常好的业绩才能支撑整体股价的攀升，从这一点上来说，龙湖这种快节奏的企业拿这样的地回报周期会比较长。因此，这样的地块对于龙湖来说可能也不太适合。”郭毅补充道。

另外，郭毅认为，泰禾接盘与其本身北京区域销售较好，手头资金宽裕也不无关系。“泰禾本身也有金融背景，所以他们能够接受长周期运作一个项目，不同企业的操盘方式以及对于回报的预期不同决定了龙湖选择退出，泰禾选择接着干。”