中国互联网租房新模式——青年公寓年终观察

文/童浩



中国互联网租房新模式——青年公寓年终观察

文/童浩

随着新的商业模式的涌现以及资本的进入，中国住宅租赁市场正在从传统的交易模式过渡到产品改造、注重居住服务和O2O的新模式。

住宅租赁市场现状

1.市场的供求两端是高度分散的主体

参考发达国家例如美国的实际情况，其公寓大体可分为产权公寓（Condo）、出租公寓（Apartment）和合作公寓（Co-op）三个类别。产权公寓和出租公寓的主要差别在于开发商在建造物业之初的预期盈利模式和产权归属关系，意在分单位出售以获得销售收入，独立分户产权，即为产权公寓；意在长期持有并通过运营获得租金收益，整栋物业通常归一个产权单位，则为出租公寓。换而言之，产权公寓为分散的个体业主所有，大多为自住，也可对外出租或转售；出租公寓大多为单个企业所有，专门用于出租。合作公寓较前两者有着很大的不同，其产权由一个股份公司所持有，业主购买到的非某个单位Unit的物业所有权而是该股份公司的股份，并同时拥有该公司所赋予的长期租赁使用权的公寓形态，因其特殊的国情和时代背景且在国内缺乏对应的比较标的暂先不纳入讨论范围。所以就产权公寓和出租公寓的情况而言，美国公寓租赁市场的供求关系类似于一个C2C+B2C的组合，其市场上高达70%的可供租赁房源来自于排名前十的公寓REITs。

中国商品住宅的开发和销售模式多为从香港引进，在经历了近二十年的高速发展之后，开发商在开发、销售和招商环节已经积累了一定的经验和优势，但在物业的持有和运营方面相比发达国家仍处在较为初级的阶段。国内住宅租赁市场供求两端的关系更接近于一个C2C的状态，供给端是高度分散的私人业主所提供的待出租房源，需求端是同样分散在城市各个角落的广大青年租客人群。西南财经大学2014年发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势报告》指出，目前我国存量房市场规模约为2亿套，城镇住宅市场的整体空置率高达22.4%，此外每年新增房屋供应量为2504万套，而其对应的新增购房需求仅为995万套。在商品住宅市场由增量市场向存量市场转变的过程中，待出租的物业散落在不同的家庭手中，除了少数特别优质的物业会被开发商所保留由自己运营。

2. 经纪职能的错位

面对高度分散的待租房源和找房人群，促进信息的流通、弱化信息的不对称以期提升供需双方的匹配效率的重要职能，在互联网技术尚未被广泛应用的时期，是由房地产经纪公司来承担的。也就是说，房地产经纪行业的出现是为了在一定程度上聚集分散的供需主体，发现价格，从而加快市场上有效供给和有效需求的转化率，并最终完成租赁交易的撮合。但实际的情况是，房地产经纪商为了获取更多的商业利润，没有很好地串联起供需双方并履行其行业责任，反而依托自身所搜集到的大量房源和租客信息，进一步割裂了供给和需求，加深了住宅租赁市场信息不对称的情况。

3. 虚假的房源信息阻碍了行业效率的提升

互联网技术的普及，大幅加快了信息流通的速度，扩展了信息传递的渠道，信息的透明化也使得各个行业信息不对称的困境得以缓解。但对于住宅租赁市场，用户的实际体验并没有得到较大改善。各种互联网工具被经纪公司熟练地应用于发布虚假房源及图片以获取客户点击访问和电话问询，最终达成搜集更多有效租房需求的目的，大量无效、重复的房源充斥着各类房地产分类信息平台。这是一个劣币驱逐良币的过程，配以好看照片、较低价格的假房源总能够获得租客更多的关注、访问和电话，上传了真实照片，市场价格的真房源反而无人问津。供需双方自行匹配的成本越高，市场对于经纪公司的依赖程度也就越大，经纪公司对于供需双方信息调配的价值得以凸显。从根本上看，经纪公司明显缺乏促使住宅租赁市场供需信息透明化的内在动力。当租客通过互联网找房时所检索到的信息绝大部分都是虚假无效的时候，他们会重新造访门店，而这个过程所体现出来的效率甚至可能低于互联网没有被广泛应用之前。

住宅租赁市场发展趋势

1.一二线城市租售比与国际平均水平的差值逐步缩小

根据国家统计局公布的数据，全国28个一二线城市的常住人口共28965万人，净流入人口为5985万人（常住人口数减去户籍人口数），但考虑到仍有部分外来务工人员因各种原因未被纳入统计范围，所以一二线城市实际容纳接收的外来人口数量很可能已远超出以上数值。如果其他地区户籍人口向一二线城市汇集的流动趋势未发生根本性改变，这些城市的住宅租赁需求将不断增加，除非存量房市场被快速盘活，以及居民家庭所持有空置房源的出租转化率得到有效提升，那么租金的上涨在未来相当长的一段时期内仍将保持稳定态势。

长期来看，中国一二线城市的租售比均值预计将随着居民收入的增加由现阶段的1/400向发达国家平均的1/200靠拢，在新房和二手房销售成交价格没有出现大幅下跌的情况下，住宅租赁月租金的增长空间高达100%。即使一二线城市的住宅交易价格在近两三年内或因系统性的经济风险发生一定幅度的回调，但数量庞大的住房需求依然真实存在，中国主要城市租售比的合理化趋势恐难有方向性的转变。

2.合租品牌公寓的天花板

一二线城市住宅租赁需求主体的年龄结构正在发生变化，伴随城市人口的流动和收入的增加，越来越多的90后进入租房市场，其对于居住品质的要求也在不断提升。中国社会科学院发布的《社会蓝皮书》显示，毕业一年后约有三成90后大学毕业生的居住面积不足20平方米，他们更希望提高自己的生活质量，更看重个人的发展，而不会轻易选择购买房产。事实上，品质好，装修、家电等方面能够基本达到居家条件的房源在市场中的占比较低，其相对较高的价格也导致整个中低端的住宅租赁需求一直处于被抑制而得不到有效满足的状态。在近几年例如You+国际公寓、自如有家、蘑菇公寓等长租公寓运营商纷纷推出适合年轻租客的高性价比产品并获得了良好的市场反馈之后，中低端的消费升级以及由需求所推动的行业发展趋势已清晰可见。严格意义上来说，以合租产品为主的长租公寓市场理应划归到住宅托管租赁市场中来。根据58同城《2013年租房行业报告》，现阶段合租人数约占租房人数的25%，合租人数与租房套数的比值约为3.5：1，那么用于合租的住宅约占房源总数的7.14%，整租房源占92.86%。由于部分整租房源实际也是用于合租，所以“N+1”模式的长租公寓占比城市出租公寓的比率将低于7%。

3.托管房在租赁市场上的占比存在较大的上升空间

以托管房业务开展得相对较好的杭州市场为例，杭州市区年住宅总量116万套，以出租率20%计算，租赁成交量约24万套，目前托管房源（含合租和整租）占比约为15%，即3万多套。如果能够解决业主端租金年付、租后维修以及租客、房源信息告知等方面的问题，整租托管房的市场占比理论上可升至整租公寓的50%，即在杭州市场形成1.68万套合租托管房，11.16万套整租托管房，11.16万套整租普租房。并且，以上数据是在总体市场的租赁成交量没有计算任何增长的情况下得出的。

按上述比例，仅北上广深四个一线城市未来合租托管房源将达到20万套，整租托管房源将超过150万套。

4.让经纪人的价值回归服务本身

租赁经纪一直以来所遵循的行业收费标准和服务模式已经开始改变，随着视频看房、全景图片等技术的日趋成熟，租赁经纪服务中的核心之一，供求双方的匹配，或终将为系统和规则所取代，用户通过线上寻找符合自身筛选条件的房源，挑选出需要进行带看的物业，线下由经纪人完成一对一的带看服务。此时经纪人所需要传递给用户的将是系统和工具所暂时无法提供的服务，其价值将回归服务本身。在这个阶段内，服务品质卓越的租赁经纪人会获得更多用户的关注和青睐。当能够提供类似高标准服务的经纪人数量超过某个临界值时，经纪服务的卖方市场将被瓦解，取而代之的是一个活跃的B2C+C2C市场。

此后一个阶段内，带看环节所必需的经纪人的介入程度会逐渐降低，或者鉴于带看行为本身并无过高的专业性要求，也存在由他人代为完成的可能。普通租赁经纪服务的价值较托管租赁将大幅下降，因为短期内租后服务如维修保洁、与客户及时互动等智能依然需要专人来提供，而托管租赁的核心价值将借由专业的管家服务得以体现。

5.相关政策和细则的出台

针对近几年频频出现的城市群租房乱象，各地政府积极制定了一系列的法律法规和解决办法，2013年7月1日北京颁布了《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，2014年5月10日上海市对《上海市居住房屋租赁管理办法》中人均居住面积等具体指标也做出了明确规定。但仅靠堵往往是不够的，群租现象的背后是尖锐的一二线城市住宅租赁市场的中低端供需矛盾。面对需求推动的租赁行业改革，2015年1月14日住房城乡建设部印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，以鼓励成立经营住房租赁的机构通过长期租赁或购买社会房源，直接向社会出租。当越来越多的长租公寓运营商以及各类租赁经纪公司真正地从租客的实际需求出发，在商业运营和市场竞争的同时肩负起其相应的社会责任，更多的有利于住宅租赁行业健康发展的细则、条例甚至税收优惠政策的出台是值得期待的。