济青楼市新春考

张翠翠

2016年初，随着国家对去库存化的重拳、督促农民工进城买房以及首付降低至20%等政策的相继出台，有专家预测，地产商会转战三四线城市拿地建楼，在一线城市则主推高端大盘。

作为山东省第一城市梯队的济南和青岛，会不会随国家楼市“大盘”而动？

“冰封”还是回暖？

今年以来，包括降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房产优惠政策陆续出台，房地产在一月明显“回春”。

据悉，除夕至正月初六，济南商品房成交量为89套，其中住宅为67套。尽管总数较少，但仍比2015年春节仅成交住宅21套增长了2.2倍。

二月，济南楼市进入传统“沉寂”。相关统计数据显示，2月7日至13日，济南共网签新建商品住宅分别为O套、0套、2套、3套、4套、13套和45套。尽管网签商品住宅总数比去年增加了不少，比2013年的9套和2014年的11套更是翻了几番，但67套的总数对楼市来说仍是“寒流”。不过，由于网签具备较长的滞后性，且还有不少处在观望和看房阶段的市民，所以仅凭成交数据尚不能准确判断近期楼市具体变化。

有业内人士分析，虽然假期后半段成交量不断增加，但仍处于正常波动范围内，不能就此得出楼市将进入回暖趋势的结论。

在山东省的另一个风向标城市青岛，一份房价地图仍炙手可热。1月份，市南区普通住宅平均价格为24404元/m2；崂山区普通住宅为21031元/m2；老市北普通住宅为15344元/m2；老四方普通住宅为11434元/m2；李沧区普通住宅为9974元/m2。整体来看，青岛的房价并未大幅上涨，却也没有大幅降价。

在春节小长假结束后，2月14日，青岛市新房成交总套数41套，总成交面积4385.07m2，春节后成交量开市复苏。从成交的热点区域来看，2月14日青岛各区市中，黄岛新房成交8套，位居排行榜首位；市北区新房成交7套，位列第二；城阳区新房成交6套，位列第三。

两个风向标城市的数字统计，是否预示着“楼市春天”的到来？

山东大学经济学院教授李铁岗表示，春节假期这个阶段时间太短，至少还需再观察1个月，或当成交量达到一个平均水平后，才能对今年济南楼市做出判断。“从宏观来看，目前的贷款等政策是有利于楼市向好发展的，但具体到市场上，还要看这些利好因素能否抗衡其他不利因素。”李铁岗说，房地产行业自身的下行压力、库存量大、宏观经济等因素，都有可能成为阻碍楼市回暖的屏障。他表示，济南房地产市场的有效性较差，即通常不能对全国经济趋势做出敏感快速的反映，具有滞后性，所以要在意愿消费变为现实消费后，判断才更准确。

而青岛作为传统意义上的“养老区”，其楼市也与全国大盘不同，均价明显高于山东省其他地市，且上升空间逐年增加，新春的淡季也不可评判2016年的楼市走向，一切等待旺季到来。

“新政”几多春风

猴年春节前，央行联合银监会发布房贷新政，居民家庭首次购买普通住房，商业贷款，最低首付款比例可降至20%（原来25%）；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于30%（原来40%）。

假期过后，记者从银行、新房售楼处、二手房中介机构了解到，节前出台的房贷新政目前已落地，多家驻济银行开始执行该项政策，首套房购房者在这些银行可获得80%的房屋贷款，但首付降低也被设定了不少门槛，并非所有购房者都能享受该项政策。

据悉，15家办理房贷业务的驻济银行均执行“首付2.5成起”的贷款政策。但春节假期后的第二天，便已有驻济银行开始提高贷款比例，“没有贷款记录的可以首付20%，有贷款记录但已经还清贷款的需要首付25%，有贷款但没有还清购买二套房的首付比例30%。”一家驻济股份制商业银行的个贷经理表示。

同时，在另外3家银行也在春节假期后调整了贷款政策，首套房购房者最低首付比例调至20%。但记者发现，这几家银行降首付比例并非针对所有市民，一家银行信贷人员表示，只有在该银行的合作楼盘购房才能获得贷款。另外一家银行也只允许购买140平米以内首套房的购房者降低首付比例。

据调查，目前已调整房贷政策的几家银行均为股份制商业银行，几家国有大行暂未进行调整。同时银行工作人员告诉记者，贷款越多，需要开具的工资证明和银行卡流水就越高，不少购房者因此被卡住。

在2016年初开盘的几家楼盘销售处，记者得知，尽管新政门槛不一，但却给购房者以莫大的热情。新开盘的鲁能领秀公馆销售人员张媛媛告诉记者，很多购房者长舒一口气，感觉首付少了，就有底气买房了。为此，张媛媛春节期间并未回老家过年，寄望春节假期培育客户，长假结束后第一时间签单，“1月我卖了11套房，2月已经陆续积攒了20多位目标客户”。

国泰君安的报告称，房贷首付政策的再次降低对二三四线楼市有一定刺激作用，尤其是对改善型需求，中长期而言对楼市将产生较强支撑。

房产专家杨红旭表示，房贷新政短期内会释放刚需购买者的热情，加上即将到来的传统“春购旺季”，预计3月楼市会迎来“小阳春”。随后，记者在多家楼盘销售处了解得知，虽然春节假期过后仅两个工作日，但买方市场明显已很活跃。

中原地产首席分析师张大伟认为，首付调整政策有利于刺激房产市场在2016年上半年继续复苏。但从根本上看，这一政策并未解决房地产需求的根本，对于购房者来说，贷款利率并未降低，降低首付带来的是贷款压力的增加。

另外，一位颇有经验的置业顾问告诉记者，房贷是以家庭为单位，申请时一定要注意。虽然首付比之前降了，但也意味着月供压力增加。如果月供占申请人月收入比例较高，银行可能因为风险较高而“拒贷”，因此购房者不要看到首付门槛降了，就用足杠杆拼尽全力买房，一定要根据自己实际需求和收入情况量力而行。去库存化的新课题

从土地市场来看，世联怡高的数据调查显示，2016年第1周，济南土地市场新增4宗土地，总面积5.13万平方米；成交2宗，土地面积5.53万平方米，全部底价成交。

走访中记者发现，来自房地产商内部的声音一致为“谨慎投资、主销库存”。中海地产的销售负责人表示，当前国家房产政策首付降低是为了化解房地产库存，自去年12月召开的中央经济工作会议开始，政府“化解房地产库存”的信号意义明显。

中国楼市的大体量库存已成横亘在政府与市场之前的“大山”。安信证券统计表明，当前全国房地产库存接近98.3亿平方米，去化周期接近10年。

在经济增速换挡、“房地产依赖症”症结难除的背景下，楼市“去库存”正在由一种市场行为变成一项政治任务。

多地出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式进行“去库存”。在多数受访者看来，随着“房地产保卫战”的打响，未来将有更多的城市出台相关政策。张大伟表示，从过往的经验来看，房地产市场走势与信贷环境有着直接关系。央行大规模“放水”，无疑会刺激市场成交和房价上涨。

另一方面，则是地产企业转战场地，纷纷转向二线城市拿地，二线城市土地楼面价格同比大幅上涨，这也将导致二线城市房价上涨压力。

据省住建厅介绍，山东省今年将探索建立购租并举的住房制度，培育发展住房租赁市场，引导开发企业售租并举，鼓励各地收购或长期租用库存商品房作为公共租赁住房，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，推动住房租赁规模化、专业化发展。

另一个方面，就是挖掘人口背后的需求，山东省在鼓励引导农民进城购房方面，要求各地做好业务衔接和政策储备，对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，使其成为长期稳定的住房消费群体。此外，山东省还将促进跨界地产发展，包括鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营等。

有专家表示，随着济南城市空间的继续扩大，旧城进一步改造升级，各片区的利好规划也促进周边房价进一步上涨；尤其是市区的周围、东部片区城市建设的逐步完善与高端化，于是相应的售价水平正在提高。综观2015年岁末到2016年初，济南市新推盘均是大房型，且周边基础设施、教育配套属中高端，消费者的要求正在提高。在二环南路附近，百步亭中国MALL、鲁能领秀公馆、绿地海珀天沅等，主力房型均为130m2以上，均价在9500元/m2-13000元/m2之间。