我国现行房产税存在的问题及改进对策研究

施齐霞，袁 帅（.安徽财经大学 财政与公共管理学院；.安徽财经大学 会计学院，安徽 蚌埠 33030）



我国现行房产税存在的问题及改进对策研究

施齐霞1，袁 帅2
（1.安徽财经大学 财政与公共管理学院；2.安徽财经大学 会计学院，安徽 蚌埠 233030）

摘 要：房地产市场日益火热，与其息息相关的房产税在稳定财政收入方面发挥着越来越重要的作用，同时，房产税也可以在一定程度上控制疯狂上涨的房价，使我国经济得到健康的发展.然而，我国现行房产税的主要依据是1986年颁布的条例，存在很大的时代局限性，所以，对于房产税税制的优化很有必要.本文通过对房产税现状进行分析，提出所存在的问题，同时对国外房产税政策做出解析，最后给出对我国房产税改进的建议.

关键词：房产税；问题；国外经验；对策

1 我国现行房产税的概况

房产税是古今中外较早开征的税种之一，最初是以廛布的形式出现在周代.在新中国成立之后，房产税被列为14个税种之一.经历了几次改革和完善后，我国现行的房产税是1984年第二步利改税以后开征的，主要是对房屋的计税余值或者出租房屋所取得的租金所征收的一种税收.并且考虑到农村经济相对落后的问题，我国对农村的房产免税；对个人住房等非营利性房产，也不征税.征税范围有限.房产税是地方税，在一定程度上保证了地方政府的财政收入.相对于持有环节，我国对流通环节所征收的房产税比例较大，所征得的房产税占地方财政收入的比重实际有限.随着岁月的流逝时代的变迁，当时制定的部分政策已然跟不上经济发展的步伐，时代的局限性越来越明显，想要房产税更好的发挥其作用，其政策有待优化.

2 我国现行房产税所存在的问题

房产税是地方税的重要组成部分之一，房产税的开征有着举足轻重的意义，它不仅能够增加地方政府的财政收入、增加政府的宏观调控同时还起着控制房价等作用.我国目前实施的有关房产税征收的一些税收政策是1986年时下发的条例，虽然近几年来房产税的有关政策也有部分改动，但都不是大的变动，随着时代的发展，我国的经济实力得到了很大的提升，房产税的征收中也存在着越来越多越来越尖锐的问题，使得房产税的实施并不能达到预期的效果.综合分析，其存在的问题大致可以分为以下几点：

2.1 征收区域不够广泛

现行的房产税只是对城镇的经营性房产征税，课税范围明显过窄，无论是对制约房价还是增加财政收入而言，作用都是有限的.与此同时，由于对农村地区的房产不征税，在一定程度上导致了农村的乡镇企业滥占用耕地，并且，近年来随着新农村等政策的不断推进，城乡差距得到了一定的改善，尤其是沿海的一些村镇可能比城镇的一些中收入阶层还要富裕，这与税收的公平原则背道而驰.

2.2 持有环节税收所占比例过小

我国现行的房产税收制度的主要特征是重流通环节、轻持有环节.如大家所知，流通环节对于房产所征的税种有营业税、契税和城建税等，然而持有环节则只有房产税和城镇土地使用税.并且持有环节的税种还存在着一定程度的税收优惠，这将使得持有环节所需要缴纳的税费不仅较少且范围也是有限的.很明显，大家都更愿意缴纳持有环节的税费，这将使得经济市场中更多的闲置资金用于房地产行业，从而在一定程度上加剧了房价的上涨；与此同时，持有环节的轻税负和优惠政策将诱瘾部分开发商以低价购买较为发达乡镇中的大量土地，来建造商品房并从中获利，使得大量房产被积压以及空置.

2.3 评估房产价值繁琐

近年来，越来越多的国家以房产的评估价值作为房产税的计税依据，然而评估房产的价值并不是一件容易的工作.它不仅需要得到准确的房产信息，还需要对市价进行了解和调查.部分纳税人为了减少房产税的缴纳，可能会隐瞒自己所拥有的准确房产，这就又加大了房产税征收的难度.为了使得评估工作公平又高效，有些学者提议让税务部门来负责评估工作，这将在很大程度上加重税务人员的工作量，同时税务人员对于价值评估缺乏一定的专业知识，则直接导致了评估效率的低下，从而加大征税成本.显而易见，这并不具有可行性.

2.4 相关配套制度不完善

我国纳税人纳税申报意识较为薄弱，并且到目前为止我国还没有实现房产信息联网化，这将促使部分纳税人欺瞒所拥有房产情况从而达到逃税的目的.而且，我国的很多房产税相关政策缺乏法律制度的保证，这将很难实现房产税制度的全面推行，更不能达到预期想要达到的效果.为了避免这一现象的产生则必须实现房产信息的联网化，建立完善的房产登记制度，使得房屋信息得到全面清查，在一定程度上保证了纳税人名下房产信息的真实性和可信性.然而，想要建立这个联网系统并不是那么简单的事，它需要多个部门之间的数据交换，并不是一朝一夕可以实现的.同时，我国还缺乏健全的房产税法律制度.只有通过法律的方式制定相关标准，才能确保有关政策的高效实施.

3 发达国家相关经验借鉴

我国的房产税开征历史较发达国家而言相对较短，部分发达国家房产税税制相对较为完善，无论是对征税范围的界定还是对征税税率的设定等其他发面，相比我国都更加合理有效.通过对我国现行房产税存在问题的分析，理清我们该从那几个方面完善税制的思路，然后再借鉴有着显著成效的发达国家的做法，在最大程度上使得我国房产税税制得到完善.虽然每个国家发展的情况不同，税制的制定不能完全复制，不过，对于某些我国房产税税制中存在的问题探讨，发达国家的经验还是具有很大的借鉴意义的.针对所提出的问题，大致可以分为以下几点：

3.1 征收区域广泛

不同国家实行不同的土地制度，对于同一税种征税范围的界定也不尽相同，共同点是大部分国家对于房产税征税范围的界定都是十分宽泛的.比如美国，它除了政府的办公楼,学校,公共设施,教堂,慈善机构等地所占用的房产不用缴纳房产税外,其他所有的私人住宅,商业建筑等都是需要缴税的，这在很大程度上扩大了房产税的征税范围，广泛的税源也保证了财政收入.

3.2 持有环节房产税比重较大

尽管国外也有对流通环节产生的房产税进行征收，但是相对于流通环节，他们更加重视的是保有环节.英国就十分重视对保有环节的征税，他们对于保有环节征收的税收大概是流通环节的30倍左右，这样就避免了大量房屋的闲置，促进了房地产市场的交易，也在一定程度上稳定了房价.对于保有环节房产税的征收，日本并没有特意重新设立，他是将其归为固定资产，再按照“固定资产税”征收的.法国对于房产所有者征收的房产税比重是十分大的，这很大程度上减少了房地产市场的投机行为.

3.3 完备的房产评估体系

大多数西方发达国家都是以评估价值为计税依据来征收房产税的，然而这是建立在可以公平准确的评估房产价值的基础上实现的.美国已经成立了较为完善的价值评估体系，并且若纳税人对于评估结果有质疑，美国还有专门的机构给予评判.英国并没有成立独立的财产价值评估体系，而是设立了专门负责财产评估的部门.俄罗斯也存在房产评估体系不完善这个问题，房产评估价值过低，导致应缴纳的税额过少，对此，俄罗斯计划对房产税的计税方式进行改革，避免房产评估体系的不完备对房产税征收造成的影响.日本则是建立了房地产登记制度以及评估制度，来确保房产评估的正确性.

3.4 相关配套措施健全

只有完善房产税相关的制度建设，才能在真正意义上提高房产税的征收质量.对于房地产登记制度，日本设立专门的法务局负责登记工作，保证了登记工作的公开公正以及公信力.对于房产税的法律制度，美国已经下放房产税的管理权限，与地方税收相关的法律全部由地方立法机关根据实际情况自行制定，这样不仅使得制度更符合地方实情而且还能在很大程度上提高地方政府的积极性，有利于房产税的推行与实施.

4 改进现行房产税的对策建议

近年来，经济飞速发展，房地产行业也是逐年火热，同时它还使建筑建材等相关行业也得到了快速的发展，每个人都有住房，普遍性不用强调，为了维护加强社会的安定和平，政府应该为购买者打造一个合理的购买市场，而房产税相关政策的完善则起到很好的保证作用.完善房产税的相关政策对房地产市场的稳定有着一定的意义.只有很好的解决现状分析提出的问题，才能使我国房产税得到更好的发展.当然对国外有益经验的借鉴可以使我们少走弯路.

4.1 廓张征收区域

我国可将具有企业性质的事业单位所属的房产、城镇居民性用房以及部分较为富裕的农村房产等纳入征税范围,增大房产税税源.这将在一定程度上缓解我国的财政压力，同时还能加重房产税对房地产市场的影响，使得政府能更好的发挥宏观调控的作用.将所有的个人住宅都归为房产税的征收范围中，保证税源的稳定.但是考虑到我国农村经济问题，且目前我国的房地产市场主要集中在城市，可以先将部分富裕农村纳入征税范围，再逐渐对整个农村房产进行征税，既考虑到了农村地区发展的缓慢也保证了税收的公平性.

4.2 加重持有环节比例

我国现行的房产税政策较为偏重对流通环节的征收，导致大量房产的空置以及部分农村房产遭到滥用.根据国外的经验分析，增大对保有环节产生房产税的征收能够进一步优化土地的使用情况，可以缓解房产空置情况，使房地产市场的交易更加活跃，从而能够在一定程度上解决房地产市场供求失衡的问题，避免房价的恶性上涨.

4.3 建立健全房地产评估体系

我国现行的计税依据存在着一定的缺陷，根据对外国经验的分析，发现大部分发达以及不发达国家都是以房地产的评估价值做为计税依据.然而要想以评估价值作为计税依据，却让没有专业知识的税务人员去评估是不科学的，房产价值的评估将直接影响到房产税的公平程度，所以培养专业的评估人员，设立财产价值评估机构对评估方法的使用以及采用怎样的标准评估等问题进行解决避不可免.根据国外的相关经验，对于评估机构的设置，既可以独立设置，也可以设置在税务部门的下属部门里面.

4.4 进一步完备配套制度

要想全面推行房产税制度的改革，相关配套制度的改革也不可避免，配套制度的设置和完备，一定程度上保证了房产税制度的实行，使其能够得到最大程度上的效果.要想实现房产信息的联网化，必须完善我国房产登记制度.及时更新房产情况，避免由信息的不准确造成的不公平现象；对联网系统实行公开制度，使得纳税人也监督的权利，在一定程度上减少贪污腐败现象的产生.房产税的推行离不开相关法律制度做保障，制定并完善相关法律制度才能实现有法可依，有法可循，才能更有说服力.此外，政府应该将部分权力下放到地方，地方是身处其境，对有关的情况以及怎样才能更好的解决所存在的问题等其他方面应该会有更好的想法和见解.为了推动地方得到更好的发展，促使我国经济全面发展，相关法律应结合地方实情设计，对症下药才最有效.

5 小结

伴随着经济的发展，房产税在地方财政收入中发挥的作用日益增长，所存在的问题也逐渐突出，要求改革的呼声也不曾间断.为了跟上时代的步伐，使房产税在提供地方财政收入、控制房价等方面发挥更加有效的作用，改革势在必行.本文通过对我国现行房产税现状的分析，发现其存在征收范围不够广泛、持有环节征收比例过低、房产评估机构有待完善以及相关配套制度不够健全等问题.根据对国外相关政策的解析，结合我国实际国情，针对所发现的问题，提出了具体的政策改革建议.期望政府根据我国目前的实情，早日出台优化的房产税税制，使得我国的房产税更好的得到实施，经济得到更好的发展.

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中图分类号：F812.42

文献标识码：A

文章编号：1673-260X（2016）06-0148-03

收稿日期：2016-03-20